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민생희망본부    서민이 행복한 사회를 위해 민생대안을 제시합니다

  • 상가임대차보호
  • 2014.09.24
  • 1364
  • 첨부 2

상가임차인 눈물 닦아줄 정부의 권리금 법제화, 환영한다

재벌대기업ㆍ대형병원 소원수리 규제완화와 대조되는 ‘민생입법 사례’

보호기간 연장 및 퇴거료 보상제, 권리금 신고(등록)제 병행, 

최우선변제금 보호 범위ㆍ임대료 인상률 상한선 조례 위임 등 필요

 

오늘(24일) 법무부가 권리금 법제화를 골자로 한 상가건물임대차보호법 개정안을 발표했다. 그동안 수많은 상가임차인들에게 아픔을 주어왔던 권리금 문제의 해결방안을 정부 차원에서 제시한 것으로 상가건물임대차보호법의 새로운 전기를 이루었다고 본다. 최근 의료민영화, 분양가 상한제 폐지, 학교보호구역 내 관광호텔 건립 등 정부가 재벌대기업들과 대형 병원 등의 민원을 들어주느라 무분별한 규제 완화를 추진하는 가운데, 이같은 ‘가짜 민생법안들’과는 차원이 다른 민생 입법 사례라는 점에서 환영한다. 다만, 이번 법 개정 논의를 통해 서구 유럽에서는 이미 보편화된 사항들까지 제대로 반영되도록 해야 대다수 중소상인들의 눈물을 닦아줄 수 있는 상가건물임대차보호법이 될 수 있다. 

 

우선 현재 5년인 법정 임대차 보호기간을 세계 보편적 기준인 최소 7~10년 이상으로 연장할 것을 제안한다. 임대차 갱신시 인상률 상한제의 상한선 9%는 지나치게 높다. 이를 낮추고, 보증금 최우선변제금 보호 범위와 임대료 인상률 상한선에 대해서는 서울 등 수도권지역과 같이 인상 횟수도 잦고 그 폭도 큰 지역의 상황이 반영될 수 있도록 지방자치단체에서 조례로 정할 수 있게 위임할 필요가 있다. 

 

정부의 이번 개정안에는 임대인의 정당한 갱신거절권이 인정되는 경우, 권리금 등에 대한 보호 장치가 빠져 있어 아쉽다. 우리 상가임대차의 평균 기간은 법정보호기간인 5년에 한참 못 미치는 2~3년에 불과하다. 따라서 법정보호기간 중에 임대인의 갱신거절권이 인정되어 임차인이 건물에서 나가야 하는 경우라도 독일, 프랑스, 일본 등의 국가에서 시행 중인 ‘퇴거료 보상제도’를 도입해야 한다. 현재 재개발의 경우에는 도시및주거환경정비법 등에 도입되어 있는 4개월의 영업 손실 보상을 현실화해야 한다. 또 갱신거절권이 인정되는 재건축과 개축 등의 경우에도 재개발에 준하는 퇴거료 보상이 이루어질 수 있어야 한다. 정부안에는 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 하지 않아도 되는 “정당한 사유” 중 “임대인이 임차건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”가 규정되어 있다. 그러나 현재 임대인의 친인척 등이 직접 사용하겠다면서 임차인을 내쫓고 잠시 영업하는 척하면서 권리금을 약탈하는 사례가 많다는 점에서 이 사유는 제외되어야 한다. 

 

정부안에서 국토교통부가 고시하게 될 권리금의 수준이 너무 낮게 평가되어 법제 도입의 취지가 사실상 무력화되는 우를 범하지 않도록 권리금 시장조사가 보다 면밀히 이루어져야 한다. 특히 이른바 ‘바닥권리금’과 ‘영업권리금’에 대한 감정평가까지 고시에 제대로 반영되려면, 권리금 전반에 대한 통계자료의 축적이 우선이다. 기존 권리금 시장의 현황 파악을 위해 ‘권리금 신고(등록)제’도 함께 시행할 필요가 있다. 

 

참여연대 민생희망본부와 민주사회를위한변호사모임 민생경제위원회는 그동안 민생 입법과는 너무나 거리가 멀었던 법무부가 나섰다는 점에 주목한다. 상가건물임대차 보호 뿐 아니라, 주택임대차 보호, 채무자 보호(이자제한법) 및 채무자 회생 지원(채무자 파산 및 회생에 관한 법률) 등 수많은 민생 입법을 관리하고 있으면서도 지나치게 소극적이던 법무부가 나서서 입법을 추진한다는 점에서 환영한다. 그러나 계약갱신청구권, 임대료 인상률 상한제 등 상가건물임대차보호법에는 이미 입법화된 사항들이 주택임대차보호법에는 여전히 반영되지 못하고 있다. 올 들어 정부 스스로 제시했던 주택임대차정책들을 후퇴를 거듭하다 실체가 사라지기도 했다. 이번 개정안 발표를 계기로 정부가 주택임대차호보법 개정 등 진정한 민생 입법에 적극 나서줄 것을 촉구한다.

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