전세대란 근본대책 모두 빗겨간 정부, 전셋값 잡을 의지 있나

공공임대주택 확대 없는 매입ㆍ전세ㆍ민간임대 공급은 미봉책일 뿐

매매시장 활성화 집착 버리고 전월세 상한제ㆍ계약갱신청구권 도입해야

오늘(30일) 정부가 ‘서민 주거비 부담 완화 방안’ 이라는 이름으로 전월세 대책을 발표했다. 정부는 이번 발표에서 “최근의 전세가격 상승은 거시경제 여건 변화 등으로 전세공급이 수요에 미치지 못함에 따라 발생하는 구조적인 현상”이라 진단했다. 그런데 정부는 정작 전월세 불안지역에 매입ㆍ전세임대주택을 집중 공급하겠다거나, 민간임대 공급 확대를 위한 규제 완화와 지원책 등을 발표하는데 그쳤다. 전세의 급격한 월세 전환을 그대로 두면서 이를 보완하는 수준의 미시적 대책에 그치다보니 주거정책의 기본과 핵심을 모두 빗겨갔다. 사실상 손 놓아 버렸다고 봐도 지나치지 않다. 

매입ㆍ전세ㆍ민간임대 공급은 미봉책, LH의 공공임대사업 축소 우려돼

물론 신규 건설을 통한 임대주택 공급에는 시간이 많이 걸리므로 다세대, 연립, 다가구, 소형아파트 등을 매입해 임대하는 등의 대안도 필요하다. 그러나 공공임대주택의 공급 확대가 전제되어야 효과를 볼 수 있는 보조적 정책 수단일 뿐이다. 공공임대 건설시 다세대, 연립 공급 확대방안도 구체적 실행방안이 빠져 있다. 공공임대리츠 방식의 공급도 1만 호 확대하겠다지만, 리츠 사업은 일정한 수익성이 생겨야 하기 때문에 서민 주거 안정에 한계가 있다. 더구나 정부 정책에 따라 공공임대주택 사업을 펼쳐왔던 한국토지주택공사(LH)에 대해 부채를 줄이라는 박근혜 정부의 압박 때문에 LH는 존립 이유인 공공임대주택사업조차 줄이려 하고 있다. LH의 총 부채 중 공공임대사업과 관련한 부채를 구분하여 공공임대사업 추진에 지장이 없도록 해야 한다. 

전월세 인상률 상한제와 계약갱신청구권 도입해야

전세가 너무 빨리 월세로 전환되다보니 서민들의 고통은 날로 더해만 간다. 임대소득 과세 방침을 조기 도입함으로써 월세 전환 속도를 조절할 필요가 있다. 월세 중심으로 주택임대시장이 개편되더라도 전월세 인상률 상한제와 계약갱신청구권 도입을 통해 서민들의 주거 안정이 담보될 수 있는 제도적 틀을 갖추어야 한다. 이미 독일, 영국, 프랑스, 뉴욕 등 주요 국가에서 이같은 제도를 실시하고 있다. 정부는 전월세 인상률 상한제 도입 전에 전셋값이 한꺼번에 오를 수 있다며 반대해 왔지만, 법안 공포와 동시에 효력이 생기도록 하면 충분히 해결될 수 있다. 중장기적으로는 지방자치단체별로 임대시장 조사와 관련 정보 공개를 확대해 지역별 공정임대료 제도를 추진할 수 있도록 주택임대차보호법에 담아낼 필요가 있다. 

장기임대주택 용적률 완화ㆍ준공공임대주택 의무기간 단축ㆍ영구임대주택 순환율 제고 반대

10년 이상 장기임대 건설시 조례와 관계없이 용적률 규제를 푼다면, 지자체의 권한을 흔드는 것으로 토지주택정책의 지방화가 필요하다는 점에서 바람직하지 않다. 준공공임대주택 활성화를 위해 의무임대기간을 10년에서 8년으로 단축하는 방안도 문제다. 임대소득 과세 방침마저 후퇴돼 민간장기임대주택을 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 하는 유인책도 없는 실정이다. 임대차 등록이 확대될 수 있도록 과감하게 기금을 지원하고 세제 혜택을 줄 필요가 있다. 영구임대주택 순환율의 제고도 일부 영구임대주택 조건을 충족하지 못하는 임차인들을 내보내자는 정부안대로라면 차상위계층을 내보내어 이들 계층의 고통만 가중시키게 문제점이 있다. 차상위계층이 영구임대주택에서 다른 곳으로 옮겨갈 수 있도록 하는 주거대책이 함께 마련되어야 한다. 전월셋값을 낮출 근본 대책 없이 사회취약계층에 대해 월세 대출을 지원하겠다는 방안 또한 월세조차 감당하기 어려운 서민에게 주거비 뿐 아니라, 금융비용까지 전가하며 더 고통을 안길 수 있다. 이들의 주거복지는 국가와 정부가 나서서 책임져야 할 몫이다. 

박근혜 정부의 공공임대주택 공급 공약 계속 후퇴, 약속 지킬 의지 있긴 한가!

지난 대선 때 박 대통령 후보와 새누리당은 ‘렌트푸어’들을 위해 ‘행복주택프로젝트’와 ‘목돈 들지 않는 전세’를 내놓았다. 당시 박근혜 후보와 새누리당은 2017년까지 공공임대주택 20만 호를 공급하겠다고 공약했다. 그러나 1년여가 지난 2013년 말 정부는 행복주택 공급을 14만 호로 축소했다. 2022년까지 공공임대주택을 연 11만 호 수준 공급해 전체 주택의 10%까지 공공임대주택을 공급하기로 했지만, 공공임대리츠 방식 이외에는 별다른 추진 정책이 보이지 않는다. 정부는 과연 2015년부터 장기공공임대주택 연 11만 호를 공급할 의지가 있는가? 정부는 행복주택 공급이 더딘 이유도 철도부지 인근 주민들의 지역이기주의 탓으로 돌리지만, 정부가 적극적으로 추진할 의지가 있기는 했는지 모르겠다. ’목돈 안 드는 전세제도 또한 현실과 거리가 먼 정책이었다. 전셋값은 가파르게 오르고, 계약하려는 임차인들이 줄 섰는데, 자기 집을 담보로 세입자의 전세자금 대출을 돕는 집주인이 얼마나 있겠는가? 

주택매매시장 활성화 통한 부동산 경기부양책으로 가계부채 위험 수준

박근혜 정부는 줄곧 ‘빚내서 집 사라’며 주택매매시장 활성화 중심의 부동산 경기부양책에만 골몰하고 있다. 박근혜 대통령은 지난 해 8월 전월세난 해결을 강조하며 공공임대주택을 늘려야 한다면서도 “전세시장에 집중된 수요를 매매 시장으로 돌려 균형을 맞춰야 한다”고 밝힌 바 있다. 그러나 최근 전세대란은 단순히 ‘선호’에 따른 수요 편중 문제가 아니다. 가계의 소득 수준에 비해 너무나 비싼 집값 거품으로 서민들은 집을 살 엄두조차 낼 수 없기 때문이다. 그나마 빚내서 집을 산 상당수 임대인들조차도 대출이자 부담에다 최근 금리 인하까지 겹쳐 반전세나 월세로 전환하고 있다. 올 상반기만 해도 가계부채 규모가 1,242조 원에 달했고, 9.1 부동산 대책으로 DTI, LTV 규제까지 풀리면서 지난 두 달 동안 가계부채는 11조 원이나 늘었다. 이 기간 늘어난 가계부채가 이전 7개월간 증가한 가계부채(2조 8000억 원)의 4배에 달한다. OECD조차도 한국경제보고서에서 ‘가계부채를 억제하면서 부채 연체 문제에 적극적으로 대응해야 한다’며 권고하고 있지 않은가. 

공공임대주택 공급 확대가 근본, 전월세 인상률 상한제ㆍ계약갱신청구권 도입이 핵심

전․월세 문제 해결을 위해서는 결국 근본에서 출발해야 한다. 공공임대주택을 늘리고, 계약갱신청구권 및 전․월세 인상률 상한제를 도입해야 한다. 지금의 전세대란은 이명박 정부의 공공임대정책 실패가 밑바탕에 깔려있다. 노무현 정부 말인 2007년 사업계획승인기준 14만 호까지 추진됐던 공공임대주택을 이명박 정부는 연 5만 호도 추진하지 않았고, 그나마도 착공은 30%도 하지 않았다. 전세 수요를 공공임대주택으로 흡수하지 못하다보니 결국 전셋값 상승을 막지 못해 전세대란을 불러왔다. 이명박 정부의 실패를 되풀이하지 않으려면 계획하고 약속한 만큼이라도 공공임대주택 공급을 꾸준히 늘려야 한다.  

▣ 별첨 : 주택임대차보호법제 해외 주요국가 입법사례.hwp 

[논평 원문] 정부의 서민 주거비 부담 완화 방안에 대한 입장(최종).hwp