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민생희망본부    서민이 행복한 사회를 위해 민생대안을 제시합니다

  • 주택임대차보호
  • 2010.06.21
  • 2013

[6월 임시국회 민생법안 5]

서민주거안정과 전세대란 예방
 
- 주택임대차보호법 및 임대주택법 개정


1. 법 개정 취지

- 지금 집 없는 서민들은 전세난 확산과 전셋값 폭등을 걱정하는 것이 일상이 되고 있음.  2009년의 경우 전세난이 서울 강남에 이어 강동, 강북으로 그리고 수도권 지역으로까지 확산되고 있고, 많게는 1억까지 전셋값이 뛰었기 때문이고, 그런 현상은 매년 또는 2-3년마다 되풀이되고 있음. 전세난 및 전셋값 폭등이 심각해지자 2009년 8월 23일 정부당국이, 전세자금 대출확대 등을 골자로 하는 전세시장 안정대책을 발표하였으나, 전세난 및 전셋값 폭등의 원인이 되고 있는, 서울·수도권 전역에서의 과속·동시다발 개발로 인한 대규모 주택 멸실과 그로 인한 이주수요의 폭증 문제에 대한 대책은 전혀 없어 여론의 집중적인 비판을 받았었음. 또 주기적으로 반복되는 전세난 및 전셋값 폭등을 방지하고 완화할 수 있는 제도적 대안 중의 하나인, 주택임대차보호법 개정에 대한 언급이 전혀 없는 것도 큰 문제로 지적되고 있음.

- 현행 주택임대차보호법은 최장 임대차 보호기간이 2년에 불과해, 주기적으로 전세난이 반복될 수밖에 없는 구조적 한계를 안고 있음. 또 보호기간인 2년이 끝나는 시점에서는(최장 보호기간인 2년 이내의 경우에는 임차료를 5% 초과해서 상승시킬 수 없게 돼 있음) 임차료 상승제한을 적용할 수 없어 전·월셋값 폭증을 전혀 통제할 수 없는 결정적인 결함이 있음.

- 집 없는 서민들의 주거안정을 꾀하기 위해서는, 현재의 전세난 확산, 전셋값 폭등을 막기 위한 다양한 정책적, 법적 접근이 복합적으로 이루어져야 함. 먼저, 정부와 지자체가 시급히 뉴타운·재개발·재건축의 속도 조절(이주 대책을 마련한 순차적 개발)과 함께, 중대형 중심의 재개발 공급전략을 근본적으로 수정해야 하며, 서민들이 선호하는 임대아파트 공급물량도 지금보다 획기적으로 늘려야 함.

- 또 동시에, 서민들의 주거안정을 제고하고 전세난 및 전셋값 폭등을 방지, 완화하기 위한 제도적 대안으로, △지역별로 공정임대료를 책정하고 그에 근거한 전세계약이 체결될 수 있도록 하는 공정임대료제도를 도입하고 △2년의 주택임대차기간 종료 후에도 임차인이 2년의 범위 내에서는 갱신청구권을 행사할 수 있어 최장 4년 동안 임대차가 가능하도록 하고(최장 4년까지 임대차가 가능하면 세입자들의 주거안정에도 기여함은 물론, 이주 수요가 그만큼 분산돼, 전세난과 전셋값 폭등을 완화하는 대책이 됨) △그 4년 동안에는 임차료 상승률을 5% 이내에서 제한하는 방향으로 주택임대차보호법의 개정이 절실함. △또 우리나라의 학제가 3년제, 6년제인 것에 비추어도 현행 주택임대차보호법상의 임대차 최장 보호기간(2년)이 비현실적이면서도 비효율적인 것임을 금세 알 수 있음.

- 한편, 참여연대와 <한겨레>가 지난 해 9월 왕십리 뉴타운 세입자들의 이동 경로를 조사한 결과, 세입자들이 기존의 전세값보다 60% 넘게 더 주고 이사를 가야 했던 것으로 확인됐음. 동시다발로 진행된 뉴타운 사업이 ‘값싼 전셋집’의 품귀와 전세대란으로 이어졌다는 분석을 실증적으로 뒷받침해준 것임. <한겨레>와 참여연대 민생희망본부가 ‘왕십리 뉴타운 1구역 세입자대책위원회’의 도움을 받아 이 지역 세입자 158가구의 주거 변화 양상을 추적했더니, 전셋값은 이주 전 평균 4353만원에서 이주 후 평균 7176만원으로 63% 폭등한 것으로 집계된 것임. 또 세입자들은 대부분 값싼 공공임대아파트 입주를 희망했지만, 원하는 지역에 빈집(성동구 내 32채)이 거의 없어 대부분 입주를 포기했음. 서민주거안정을 위해서는 동시다발 대규모 주택 멸실 정책의 수정, 임대주택의 풍부한 공급과 주택임대차보호법의 개정이 시급함을 다시 한 번 보여준 사례라 할 것임.

- 또 경제위기는 주거비를 감당할 수 없는 계층의 주거의 불안정성을 더욱 심화시키고 있음. 특히 주거 취약층을 위한 사회주택 정책이 빈약한 것은 큰 문제임. 장기 임대주택을 2012년까지 12%로 확충하더라도 주거 안정을 위한 적정 재고 수준(20% 안팎)에 턱없이 못 미침. 현행 ‘임대주택법’은 공공건설 임대주택의 임대보증금 및 임대료 등의 임대조건을 임차인의 소득 수준 등을 고려해 차등적으로 정할 수 있도록 규정하고 있으나, 임대조건 설정을 임대사업자의 일방적인 재량에 맡겨 놓아 실제 제대로 적용되지 않고 있는 실정임.

- 민주당 김성순 의원 등이 발의한 임대주택법 개정안은 공공건설 임대주택의 임대보증금을 정할 때 임차인의 소득 수준을 고려할 것을 의무화하고, 파산·실업 등의 사유가 있는 경우에는 공공임대주택 임대료 및 관리비를 감면하거나 징수를 유예할 수 있도록 하고 있음. 또 노숙인, 철거민, 실업, 빈곤으로 인한 주거 상실 계층 등 긴급하게 주거 지원이 필요한 계층에는 공공임대주택의 우선입주 자격을 부여하도록 했음. 이는 서민, 주거 약자들을 돕기 위한 기본적인 입법 조처로 시급히 추진되어야 함. 임대주택법 개정과 동시에 정책적으로는 주거 상실층을 위한 긴급 주거지원 제도를 더욱 활성화하고, 기초생활보장제도의 주거 급여를 현실화하는 것, 매입임대주택 등 대규모로 임대물량을 확보해 주거 약자들의 입주를 지원하는 것 등도 함께 시행되어야 할 것임.

2. 법 개정안 주요골자

1) 주택 임대차 등록제 도입

- 일정한 양식의 표준계약서에 따라 주택임대차와 관련된 주요 내용을 시․군․자치구에 등록하도록 하는 ‘임대차 등록제’ 도입하여 주택 임대차 등록 제도를 정비하고, 임대차와 관련된 투명성과 정보접근성을 제고하였음. 또 주민등록 및 임대차 등록을 마친 경우에 제3자에 대한 대항력을 인정하되 일방에 의한 임대차 등록이 있는 경우, 이를 상대방에게 통지하여 상대방의 이의신청이 가능하도록 하고, 이해관계인은 위 등록 사항에 대해 열람, 등사를 요청할 수 있도록 하였음.

2) 등록된 임대차의 임차료 상황과 서민 주거안정을 고려한 공정임대료 제도 도입

- 주택임대차분쟁조정위원회에서 매년 일정 사항을 고려하여 공정 임대료를 산정, 공시하도록 하여 전세 값의 무리한 폭등을 막을 수 있게 하였음. 이는 서민주거안정을 위해 꼭 필요한 조치라 할 것임. 시군구별로 위원회를 둘 수 있도록 하되, 위원회는 주택 임대차와 관련하여 전문적 지식이 있는 자들로 구성하며, 위 위원회에서는 당사자의 신청에 따라 주택 임대차와 관련한 분쟁을 조정하도록 하되, 새롭게 체결된 임대차의 경우 보증금 및 차임은 공정 임대료 수준을 감안하여 조정이 이루어지도록 하고, 위 조정 내용에 대해 당사자들이 이의를 제기하지 않는 경우 재판상 화해와 같은 효력을 인정하였음.

3) 주택임대차 보호기간 연장(최장 4년까지 계약갱신 청구권 도입) 및 차임 상한선 적용

- 주택임대차보호법이 보장하는 임차인의 임차기간을 현행 2년에서 임대인의 직접거주, 재건축 등의 정당한 사유가 있는 경우 갱신을 거절할 수 있으나, 정당한 이유가 없는 경우 2년의 범위 내에서 추가할 수 있는 갱신청구권 부여하여 최장 4년까지 임대차를 보장하였음. 임차인에게 이처럼 계약갱신청구권을 인정하되, 임대인은 일정한 사유가 존재하는 경우 이를 거절할 수 있도록 하며, 계약기간은 최초 임대차 기간을 포함하여 4년을 초과하지 않도록 하고, 계약 갱신의 경우에도 제7조 규정을 적용하여 보증금 및 차임 증액의 경우 일정한 제한을 뒀음.

4) 소득에 따른 임대료 차등 부과제 등(임대주택법 개정안)

- 앞으로 임대주택의 임대보증금을 정할 때 임차인의 소득 수준을 고려할 것을 의무화하여 소득이 부족하여 임대주택에서 주거약자들이 쫓겨나는 일이 없도록 하였으며, 파산·실업 등의 사유가 있는 경우에는 공공임대주택 임대료 및 관리비를 감면하거나 징수를 유예할 수 있도록 하고 있음. 또 노숙인, 철거민, 실업, 빈곤으로 인한 주거 상실 계층 등 긴급하게 주거 지원이 필요한 계층에는 공공임대주택의 우선입주 자격을 부여하도록 했음. 이는 서민, 주거 약자들의 주거복지를 한층 강화한 조치라 할 것임.

5) 임차인대표자회의 결성 의무화 및 임대사업자와의 협의 의무화(임대주택법 개정안)
지금은 임의조항으로 돼 있는 ‘임차인대표자회의’를 필수적 설립기구로 전환하고, 임차인대표회의와 임대사업자가 관리비․공용부분의 유지보수 등에 관하여 반드시 협의하도록 의무화하여 임대주택 관리에 있어 임차인의 권익을 보호하려는 것임. 실제로 공공임대아프트에서 임차인대표자회의가 결성되지 않거나 결성됐다해도 임대사업자들이 성실히 협의를 하지 않아 민원이 다수 발생하고 있음.

3. 관련 법안 및 소관 상임위
- 관련 법안 : 참여연대 주택임대차보호법 개정청원안, 이용섭 의원안(주임법 개정안), 김성순 의원안(임대주택법 개정안) 등
- 관련 상임위 : 법제사법위원회(주택임대차보호법 개정안), 국토해양위(임대주택법 개정안)

※ 참조 : 관련 법안 현황 표(주택임대차보호법 개정안)

제안일자

대표발의

주요내용

1

2008. 7. 10.

최규식(민)

임대차기간을 2년에서 3년으로 연장.

2

2008. 7. 29.

박순자(한)

최우선 변제를 받을 수 있는 보증금 범위의 하한을 보증금의 3분의 1로 정함.

3

2008. 11. 19.

박종희(한)

임대인은 임차주택의 소유권을 양도하고자 하는 경우 임차인에게 미리 이를 알리도록 하고, 임차인은 그 소유권이 양도될 때까지 계약을 해지할 수 있도록 함.

4

2009. 2. 3.

박영선(민)

임차인을 위한 임대보증금반환보장보험 가입을 의무화.

5

2009. 3. 5.

김재균(민)

예외적인 경우, 임대차계약기간 중에도 임차권등기명령신청이 가능하도록 함.

6

2009. 9. 7.

이용섭(민)

임대차기간 4년으로 연장, 계약갱신의 경우에도 보증금 등의 상한을 제한.



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    좋은 말씀들입니다. 멸실대책부재가 한 요인입니다.공부를 잘했습니다.
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    세입자의 한사람으로서 항상 전세계약의 불안감속에 지내왔습니다. 참여연대에서 이런 민감한 문제에 관심을 가진 것에 기대가 큽니다.
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    집 한채없는 저희같은 서민들이 기댈 곳이 참여연대밖에 더 있겠습니까...부유층 한나라당같은 전쟁촉진정당은 정말 싫습니다...
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    전쟁촉진당이라ㅎㅎ 적절한 표현이시네요. 민생을 팽개친 정당에 더이상 바랄게 없습니다. 이젠 우리가 스스로를 보호하고 지켜내야 할 때입니다.
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    서민생활안정에 관련된 법안들은 거의 야당주도하에 발의되어지고 입법추진되어 지는 것을 보면서 느끼는것이 많습니다.
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    너 머하는놈이냐? 참여연대 알바생이야?
    니가 멀 평가하는거처럼 이야기 하냐
    놀고있네 진짜 한심하다
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