[입장 ①] 건설경기 부양보다 서민을 위한 주택가격 안정화가 절실

DTI, LTV 규제는 부동산 정책에 좌지우지 될 수 없는 금융 원칙

정부는 부동산 투기 조장하는 세제혜택, 건설사 지원책 중단해야


정부가 오는 22일, 비상경제대책회의를 열고 주택거래 활성화 방안 발표를 예고하고 있다. 최근 정부 여당 정책위의장을 비롯한 고위 당직자 및 최경환 지식경제부 장관, 윤증현 기획재정부 장관 등은 ‘부동산 거래 활성화’를 명분삼아 부동산 규제 완화 및 세제 혜택 등의 가능성을 시사하는 발언들을 일삼고 있다. 참여연대 민생희망본부(본부장 김남근, 변호사)는 정부가 또 다시 부동산 투기를 조장하는 정책을 내 놓아 그나마 안정을 찾아가고 있는 부동산 시장을 혼란스럽게 하는 것은 아닌지 심히 우려스럽다.

정부는 DTI(Debt to Income. 총부채상환비율)와 LTV(Loan to Value. 주택담보인정비율) 등을 완화해 달라는 시장의 일부 요구에 손을 들어줘선 안된다. DTI 규제는 원칙적으로 금융회사의 자산건전성을 담보하고 금융시스템의 안전성을 유지할 목적으로 취해지는 조치이지, 부동산 시장의 경기에 따라 이랬다저랬다 해선 안 된다는 것을 정부 스스로 잘 알 것이다. 그렇기에 정부 또한 더 이상의 DTI 완화는 없을 것이라고 밝혀왔으며, 금융위원회의 관계자는 ‘DTI 완화는 정부가 빚 내서 집 사라고 부추기는 격’이라며 반대견해를 분명히 밝혔던 것이 아니겠는가. 일부에서는, 우리나라의 경우 LTV가 선진 외국에 비해 낮게 형성되어 있어, 부동산 가격 하락시에도 금융기관의 건전성 문제는 걱정할 것이 없다는 취지의 언급을 하기도 한다. 그러나 우리나라 주택담보대출의 약 40%는 3년 이내의 단기담보대출로 이루어져 있고, 대부분이 변동금리인데 금리 인상이 이어져 대출 이자의 변제가 어려워지거나 만기연장이 어려워진 주택 보유자들은 결국 주택을 상실하는 최악의 상황에 처해질 수도 있다는 점을 간과해서는 안된다. 

따라서, 정부는 DTI 완화로 새로운 부동산 거품을 조장할 것이 아니라, 오히려, 3~5년에 이르는 주택담보대출을 장기모기지로 변경할 수 있도록 주택금융공사의 자본금을 확충하여 주택금융공사가 판매하는 장기 모기지의 활성화 정책을 고민하는 것이 맞다. 또한 2009년 법무부가 1가구 1주택의 경우 개인회생 진행 시 주택담보대출을 별제권 대상에서 제외하고 10년간 나누어 변제하고 그 때까지 변제하지 못한 금원에 대해서는 면책을 인정하는 방향으로 채무자회생및파산에관한법률 개정안을 마련하였다가 금융기관의 반대로 법안 통과에 이르지 못한바 있는데, 출구전략이 현실화되는 현재 시점에서는 위 개정안을 통과시켜 주택보유자들의 주거안정에 만전을 기하는 것이 더 유효하다.

정부는 무엇보다, 현재 부동산거래가 활성화되지 못한 주요한 이유가 무엇인지부터 확인해야 할 것이다. 주택을 구입하려고하는 대부분의 사람들은 ‘주택가격이 너무 높아서’, ‘앞으로 집 값이 더 떨어질 것 같아서’ 선뜻 주택 구매에 나서지 못하고 있는 것이다. 우리 나라 유수의 경제연구소에서 ‘부동산 거품의 붕괴’를 걱정하는 보고서를 잇달아 발표한 것이 얼마 지나지 않았다는 점까지 감안하면, 합리적 소비자라면 주택구입을 미루는 것이 오히려 당연한 일이 아니겠는가? 정부도 이러한 현실을 똑똑히 인식하고, 주택가격을 더욱 하향 안정화시키는 방안이 유일한 부동산거래 활성화 정책임을 명심해야 할 것이다.

또한, 주택구입을 유보한 채 전세시장으로 수요가 몰릴 수 있으므로 민간전세시장 안정화를 위해 주택임대차보호법의 개정을 서두르고, 장기전세주택의 공급확대 등 전세시장 안정화 방안도 마련되어야 할 것이다.

세제 혜택 위주로 주택 거래를 활성화하려는 정책도 전면 재검토되어야 한다. 이명박 정부는 출범 이래 지방 미분양 주택 취․등록세 감면, 종부세 기준 상향 조정, 1가구 다주택 보유자 양도세 감면 기간 연장 등 다주택자들을 위한 각종 세제 혜택 정책을 줄기차게 펼쳐왔다. 특히 정부는 이에 더해 양도세 감면 추가연장, 사실상의 종부세 폐지 등의 움직임을 보이며 조세형평성을 심각하게 훼손하고 있다. 이는 무주택자들의 내집 마련 실현과는 전혀 관계없는, 부자 감세와 특혜를 통해 부동산 투기를 부추기겠다는 것임을 확인시켜 주는 것에 다름 아니다.
   
정부가 주택거래 활성화 방안으로 분양가 상한제 페지 등의 정책을 발표할 것은 아닌지 이 또한 우려스럽다. 정부는 이미 일부 지역에 대해 분양가 상한제를 폐지하였으며, 지방미분양 주택 해소를 위해 주택금융공사를 통한 2조원을 투입하여 미분양 주택을 매입하였으나, 고분양가라는 근본 문제가 해결되지 않는 이상 ‘백약이 무효’인 현실을 절감할 수밖에 없었다. 따라서 정부는 지나치게 높은 아파트 분양가의 가격이 떨어져 실수요자들이 주택구입에 나서도록 시장 기능을 정상화시키는 것이 유일한 해결책임을 인식하고, 이러한 방향으로 정책을 집행해야 할 것이다.

참여연대 민생희망본부는 계속해서 정부가 부동산 가격 거품을 유지하고, 심지어 새로운 거품을 만들어 내는 건설사 특혜 지원책을 펼칠 것이 아니라, 실수요자들의 눈높이, 소득수준에 맞는 주택가격이 조성될 수 있도록 하는 방향으로 정책이 집행되어야 함을 제언해 왔다. 그러나 앞서 언급한 것처럼, 정부는 계속해서 각종 규제 완화, 세제혜택 정책, 건설사 특혜 지원책 등을 펼치며 서민을 위한 부동산 정책과는 역행하는 조치를 취해 왔다. 더구나 이제는 금융 규제를 더 많이 완화하면서까지 부동산 정책을 펼치려 한다면, 이는 서민 주거 안정과는 거리가 먼, 부동산 투기를 더욱 조장하겠다는 것을 노골화하는 조치이다. 이것은 서민층의 살림살이를 더욱 어렵게 만들고, 내집 마련의 꿈을 포기시키겠다는 것에 다름 아니다.

이번 기회에 부동산 시장에 지나치게 많은 자원이 집중되어 사회경제적으로 많은 폐해를 낳고 있는 현실을 시정하고, 이러한 자원들이 복지 등 다른 영역으로 균형있게 배분되어 지속가능한 일자리를 만들어내고, 서민들의 눈물을 닦아주며 희망을 만들어 낼 수 있는 정부의 정책을 기대한다.

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