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민생희망본부    서민이 행복한 사회를 위해 민생대안을 제시합니다

  • 주택임대차보호
  • 2010.09.30
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저소득 실수요자층의 전세난 해결을 위한 정책도입 시급하다


부동산 경기가 하강하면서 매매가가 주춤한 대신, 전세가가 급등하고 전셋집 구하기도 매우 어려운 현상이 벌어지고 있다. 그런데도 지난 27일, 정종환 국토해양부 장관은 "전세난은 심각한 수준이 아니며, 정부 차원에서 별도로 준비 중인 전세대책은 없다"라며 매우 안이한 인식을 드러냈다.

참여연대 민생희망본부(본부장 김남근 변호사)는 턱없이 비싼 집값으로 인해 ‘내집’ 마련을 못하는 무주택 서민들이 전셋값 폭등까지 겹치면서 더욱 더 주거 불안정에 시달리는 이중고를 겪는 것에 대해 정부가 시급히 대책 마련에 나설 것을 강력히 촉구한다.

유엔주거기구에서 제시하는 연소득 대비 적정주택가격(PIR)이 3~4배이고 도시가구근로자 평균소득이 연 4,000만원 안팎정도인 점에 비추어 보면 적정주택가격은 1억 6천만원 정도로 볼 수 있다. 그러나 막상 서민용 국민주택규모 이하 아파트도 대략 3-4억원을 호가하는 현실에서 집값이 떨어지기를 기다리며 전세를 찾는 서민들에게 ‘그러지 말고 빚내서 집 사라’는 것은 책임 있는 정부의 정책이라고 말할 수 없을 것이다. 당연히 실수요자들이 빚내서 집을 사기 보다는 집 사기를 미루고 전셋집을 찾을 것이라는 점은 누구나 예상할 수 있는 시장상황이었다.

그런데도 정부는 지난 8.29. 대책에서 DTI 대출규제를 풀어 빚내서 집사라는 정책만 제시했을 뿐 전세난에 대비해서는 전세자금 대출지원 확대 외에는 아무런 대책이 없었다. 서민들은 올라가는 전셋값으로 고통 받고 있는데도, 올라가는 전셋값을 댈 수 있게 대출을 확대해 주겠다는 것은 문제해결에서 한참 벗어난 대책으로, 금리에 대한 부담과 가계부채의 확대로 이어질 정책이다.

서울시의 장기전세주택(20년 장기전세 시프트형)의 청약률이 100대 1이 넘을 정도로 인기가 있는 것에서 알 수 있듯이, 전세문제와 관련해서는 장기 전세임대주택 공급을 늘리는 것이 가장 중요한 정책대안이 되어야 한다. 물론, 서울시처럼 중대형 전세가 많은 경우에는 물량이 당연히 부족해지고, 고소득자를 위한 전세대책이라는 비판을 피할 수가 없기에 지금으로서는 ‘중·소형’ 중심의 장기전세 공급에 집중해야 할 것이다. 그런데도 택지나 재정 면에서 한계가 있는 서울시만 전세임대주택 공급에 매달리고 있지, 대규모 전세임대 공급을 책임질 수 있는 정부는 도리어 보금자리주택단지에서 민간분양물량을 25% 늘리겠다고 엉뚱한 대책을 발표했다.

정부는 서민들이 안고 있는 주거상황과는 한참 벗어난 정책을 고집할 것이 아니라, 보금자리주택 중 분양물량의 상당수를 전세임대로 전환하고, 건설회사들의 입주 후 미분양 물량을 전세용으로 내놓도록 독려하는 정책을 적극적으로 추진해야 한다. 이는 건설회사들도 당장의 유동성 위기를 해소할 수 있으므로 일거양득의 정책이 될 수 있다.

한편, 과속 재개발․재건축으로 서민들의 전세용 주택인 다가구, 다세대 주택 멸실이 가속화되어 서울의 전세난은 심각한 상황으로 치달아 왔다는 지적이 이미 오래됐지만 전혀 시정되지 않고 있다. 전세시장은 투기수요 없는 오로지 실수요시장이어서 조금의 수급불균형만 있어도 바로 전셋값 급등현상이 나타난다. 2010년 멸실되는 전세용 주택이 48,689세대인데, 공급되는 전세용 주택이 22,539세대에 불과하니 전세난이 오는 것은 당연한 것이다. 이제라도 전세대란을 고려하지 않는 규제완화, 절차간소화, 밀어붙이기식 난개발을 지양하고 각 구별로 주택멸실률과 이주수요 등을 감안한 단계적, 순차적 개발허가가 나도록 하는 것이 절실하다. 이미 개발허가가 난 곳에서도 본격적인 주택멸실과 착공시기를 더 늦추도록 해야 한다.

또한 평상시에는 전세계약 갱신율이 높다가도 지금과 같이 전셋값이 급등하는 시기에는 임대인이 전세 값을 올려 받을 목적으로 임대차계약을 갱신하지 않는 경우가 빈발하고 있다. 따라서 주택임차인에게 전세계약을 기본임대차기간에다 2년 범위 내에서 추가로 갱신할 수 있는 계약갱신청구권제도를 도입하고, 갱신 시에는 보증금 및 전월세 인상률을 5% 정도로 제한하는 내용으로 주택임대차보호법 개정이 이루어져야 한다. 물론, 임대인에게도 주택의 재건축, 임대료연체, 직접거주의 필요 등 정당한 사유가 있는 경우 등에는 갱신거부권을 주어 균형을 꾀한다면 임대인의 재산권을 과잉 침해한다는 논란도 불식시킬 수 있을 것이다.

전세시장은 서민들의 실수요시장이다. 그럼에도 정부는 매매시장에 대하여는 거듭 수많은 대책을 내놓는데 반해, 전세난에 대해서는 별문제가 없다는 식이거나 무대책으로 일관하고 있다. 정부는 현재 전셋값 급등과 전세난에 경각심을 갖고, 앞서 제시한 바처럼(지방 정부와 함께) △저렴한 월세형 혹은 장기전세주택 등의 공공임대주택 공급 확대 △건설회사 미분양주택을 전세주택용으로 유도 및 활용 △주택멸실률과 이주수요 등을 감안한 단계적 순차적 개발 실시 △주택임대차보호법 개정을 통해 계약갱신청구권제도 도입 및 전셋값 상승 제한 규정 △공공임대주택에서 소득에 따른 임대료차등책정제 도입 및 저소득층 세입자들에 대한 월세 일부 직접 지원 등의 정책을 시급히 도입해 집 없는 서민의 주거안정과 저소득 무주택 주민의 주거복지에 힘써야 할 것이다.

논평원문.hwp

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