한국도시연구소와 주거권네트워크는 국토교통부의 「실거래가 자료」를 분석하여 주거 정책 과제를 제시하고자  ‘2020년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제’ 보고서를 발간하였습니다. 

2020년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제 

[연구 배경과 목적]

❍ 문재인 정부는 2020년 임대차 3법 외에도 3·20 ‘주거복지로드맵 2.0’, 6·17 대책, 7·10 대책, 8·4 대책을 통해 주거취약계층을 위한 공공임대주택 공급 확대, 주택시장 안정화를 위한 보유세 강화 등을 추진함

‘❍ 임대차 3법’ 개정으로 2020년 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세인상률상한제가 도입되었고, 2021년 6월 1일부터 임대차신고제가 도입될 예정임

❍ 정부 정책에도 불구하고 주택 매매가격과 전월세가격 상승이 지속되고 있어, 정확한 실태 파악이 필요함

❍ 이에 본 연구에서는 국토교통부의 실거래가를 기반으로 매매 및 전월세 시장 동향을 분석하고, 정책 대안을 제안하고자 함

* 실거래가 자료 분석 보고서는 2015년부터 연간 2회씩 총 11회 발간되었으며,1) 12번째인 본 보고서는 기존 보고서의 틀을 유지하면서 수정·보완한 것임

[연구 내용과 방법]

❍ 국토교통부의 「실거래가 자료」를 분석함

– 실거래가에 비해 수억원 이상 높은 경우도 많은 ‘호가(呼價)’가 아닌 ‘실거래가’라는 점에서 KB국민은행, 부동산114 등 민간에서 생산하는 자료에 비해 신뢰성이 높음.

– 실거래 신고 기간인 30일이 경과되지 않은 시점의 자료는 향후 업데이트 될 가능성이 높으며 안정성이 떨어지는 한계가 있어 2020년 12월까지의 자료 분석을 원칙으로 함. 

– 2021년 2월 1일을 기준으로 확보한 2020년 1~12월 매매 실거래가 자료는 확정 자료임. 하지만 임대차 신고제가 아직 시행되지 않아, 전월세 실거래가 자료에는 확정일자 신고가 늦어 이 기간에 계약이 이루어진 거래가 일부 포함되지 않았을 가능성이 있음

❍ 「주택임대차보호법」 개정 전후 전국 및 서울 전체 주택·아파트의 전월세 비중, 전세가격의 변화 등을 살펴봄

[주거정책 과제]

1. 신규 계약의 임대료 규제와 신뢰도 높은 신규 통계 개발

❍ 현행 전월세인상률상한제는 임대료의 인상률을 제한할 뿐 기존의 높은 임대료를 인정한다는 점과 신규 계약에는 적용되지 않는 한계가 있으므로, 신규 계약시의 임대료 및 신축 건물 등에 대한 초기 임대료 규제가 필요함

❍ 현재 KB국민은행의 KB주택가격동향 및 한국부동산원 전국주택가격동향조사 등은 부동산가격 통계에 대해 불필요한 사회적인 논쟁을 야기하고 있음

❍ ‘임대차 3법’ 시행에 따라 전월세 가격 통계에 대한 전반적인 보완이 필요하며, 통계작성기관은 표본·가중치 등을 투명히 공개해야 함

2. 공시가격 현실화

❍ 정부가 2018년 9·13 대책과 2020년 7·10 대책을 통해 강화한 종합부동산세가 실질적인 효과를 거두기 위해서는 보유세의 기준이 되는 공시가격의 현실화가 필수적임

❍ 지역별, 주택 유형별로 현실화율이 크게 다른 문제를 해결함과 동시에 「부동산 가격공시에 관한 법률」에서 정한대로 공시가격을 최대한 시세에 가깝게 현실화하는 것이 필요함

❍ 보유세의 과세표준을 낮추는 공정시장가액비율을 2022년까지 종합부동산세에서 폐지하기로 한 것처럼, 재산세에서도 폐지할 필요가 있음

3. 1세대1주택자에 대한 양도소득세 강화

❍ 「소득세법」상 1세대1주택자의 양도소득세에 대해서는 광범위한 면제 및 감면을 규정하고 있어서, 매매 시세차익에 대한 과세가 제대로 이루어지지 않고 있음

❍ 「소득세법」 및 「소득세법 시행령」이 지속적으로 개정되었는데(표 Ⅳ-1), 현재 1세대1주택자는 9억원 이하에 대해서는 양도소득세를 면제받고 9억원 초과분에 대해서는 최대 80%에 이르는 장기보유특별공제를 통해 양도소득세를 감면받고 있음

4. 민간택지 분양가상한제의 전면 실시

❍ 박근혜 정부가 민간택지 분양가상한제를 실질적으로 폐지한 정책은 2015년 이후 전국적인 투기 광풍으로 인한 주택 가격 폭등, 특히 서울 강남 아파트 가격 폭등의 직접적인 원인이 됨

❍ 재건축·재개발 사업을 통한 투기수요를 억제하기 위해서는 분양가상한제를 적용하는 지역의 지정기준을 미세조정하는 것으로는 부족하며, 특정 지역에 국한되지 않고 모든 지역에서 전면적으로 실시할 필요가 있음

5. 핀셋 규제 정책의 폐기와 재건축에 대한 규제 강화

❍ 조정대상지역 위주의 핀셋 규제 정책은 박근혜 정부 말에 도입됨

❍ 특정 지역에만 한정된 핀셋 규제가 이루어지고 있는 가운데, 최근 수년 동안 전국적으로 주택 가격이 크게 상승함. 2020년에는 특히 서울 이외 시도의 주택 가격 상승이 두드러짐

❍ 분양가상한제, 양도소득세 중과, LTV·DTI 등 대출규제, 전매제한 등은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에 한정하기보다 전국적으로 확대할 필요가 있음

❍ 재건축 초과이익환수제를 철저히 시행하여, 환수된 부담금을 낙후지역의 서민주거안정 자금으로 활용하는 방안을 확대해야 함

❍ 박근혜 정부는 재건축 활성화를 위해 2014년 9월 1일 조례에 위임되어 있던 재건축연한 기준을 30년으로 일괄 단축하는 법령 개정 계획을 발표함. 무분별한 재건축으로 인한 사회적 비용 감소를 위해 재건축연한을 40년 이상으로 다시 늘릴 필요가 있음

❍ 「도시 및 주거환경정비법」을 개정하여 2009년 폐지된 재건축사업에서의 공공임대주택 의무 공급을 다시 시행하는 것이 필요함

❍ 재개발사업뿐만 아니라 재건축사업에서도 세입자 이주대책 수립이 의무화되어야 함

6. 임대소득 과세 전면화와 불법주택 규제의 실효성 확보

❍ 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정으로 2021년 6월부터 전월세 거래 신고가 의무화됨에 따라, 만성적으로 탈세가 발생하고 있었던 임대소득에 대한 과세 기반이 강화될 것이라 예상됨

❍ 현행 「소득세법」 상 주택임대소득에 대한 과세의 사각지대에 놓여 있는 공시가격 9억원 이하의 1주택 소유자에 대한 비과세 조항을 폐지해 임대소득에 대한 전면 과세를 할 필요가 있음

❍ 불법쪼개기, 무단 용도변경 등이 이루어진 불법 주택에 대한 실태조사 실시를 통해, 부당한 임대소득을 얻는 임대인의 탈세를 방지해야 함

7. 임대주택 등록 시의 과도한 혜택 전면폐지

❍ 2020년 8월 18일 임대차 계약 신고 의무화를 위한 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정으로, 임대주택등록제의 실효성이 크게 감소함

❍ 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 임대기간이 4년인 전체 주택유형과 임대기간이 8년인 아파트 등록임대사업자에 대한 양도소득세·종합부동산세 등 세제 혜택을 폐지함 

❍ 그러나 임대기간이 8년인 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 오피스텔 등록임대사업자에 대해서는 여전히 양도소득세·종합부동산세 감면 등의 과도한 혜택이 남아있어 풍선효과 등의 부작용이 예상되므로, 임대주택등록제의 전면 폐지가 필요함

8. 228만 주거빈곤 가구 중심으로 주거복지 강화

❍ 2015년 인구주택총조사에 따르면, 전국 228만 가구가 주거빈곤 상태이며 이들 가구가 공공임대주택 등 주거복지 프로그램의 우선순위로 설정될 필요가 있음

❍ 박근혜 정부에서 추진한 ‘뉴스테이’와 ‘행복주택’으로 인해 크게 훼손된, 최저소득계층을 우선으로 하는 공공임대주택 공급 원칙의 재확립이 시급함

❍ 주거 정책의 공공성 회복이 이루어지기 위해서는 시장 임대료 수준의 고가 임대주택인 공공지원민간임대주택(뉴스테이)이 폐지되어야 함

연구보고서 [원문보기/다운로드]