참여연대는 오늘(3/31) 오전10시 기자회견을 열어 3기 신도시 6개 지구 가운데 고양 창릉지구와 하남교산지구 전체 7만 2천호 중 2만8천8백호(40%)를 택지 매각을 통해 분양할 경우, 민간건설사에 최대 3조 5천억원, 개인분양자가에게 최대 7조원의 개발이익이 돌아간다는 분석 결과를 발표했습니다.
2021.03.31.(수) 오전10시, 고양창릉.하남교산 신도시 개발이익 분석 결과 발표 기자회견<사진=참여연대>
창릉·하남신도시 개발이익 민간건설사 3조5천억, 개인분양자 7조원 돌아가
참여연대는 정부가 서민 주거 안정을 위해 강제 수용한 공공택지를 민간건설사에 매각하여 일부 민간건설사와 개인수분양자들에게 개발이익이 사유화되는 현행 공공 택지 매각 제도에 대해 강하게 비판하고, 이를 개선하기 위해 △공공택지 조성 방식 개선, △공공택지의 민간 매각 반대, △장기공공임대주택 50%이상 공급, △공공분양주택 전매시 공공에 매각 등 공공성 강화를 정부에 요구했다.
국민 절반이 무주택자인데 ‘로또분양’ 수혜, 창릉.하남에서만 2만 8천호
참여연대 민생희망본부 실행위원, 임재만 교수는 정부가 서민들의 주거 문제 해결을 위해 3기 신도시에 최소 30년 이상 거주 가능한 장기공공임대주택과 무주택 세입자들이 부담가능한 분양가의 주택을 공급하는 것이 매우 중요함에도 불구하고 택지 매각을 통한 ‘로또 분양’을 예고하고 있어, 창릉과 하남 지구에서 민간건설사와 개인 수분양자가 가져가는 개발이익이 얼마나 되는지 분석하게 되었다고 설명했다. 임재만 교수는 현행 공공주택법상 3기 신도시 등에 공급될 주택 37만호(아래 그림1) 중 약 14만8천호(공공택지의 40%)가 택지 매각을 통해 민간분양주택으로 공급되는 반면 서민과 저소득층의 주거 안정을 위한 장기공공임대주택의 공급 비율은 25%(9만2천5백호)로 너무 낮다고 지적했다.
임재만 교수는 창릉·하남 신도시 인근 지역에서 최근 민간 건설사들이 분양한 주택 원가를 바탕으로 매출액(분양금액)을 계산하고, 택지비, 건축비, 기타 판매 경비 등 세부 항목별 비용을 산출하여 개발이익을 추정했다고 설명했다. 임 교수는 창릉·하남 신도시 전체 7만2천호 중 2만8천8백호(공공주택법상 민간주택 비율 40%)를 민간에 매각하여 분양한다고 가정(아래 그림2)할 때, 민간 건설사가 얻게 될 개발이익은 최소 1조 5,839억원에서 최대 3조5,710억원으로 추정(아래 표1)되며, 최대 16% 이상의 높은 수익이 예상된다고 발표했다.
<그림2> 창릉·하남 신도시 민간 분양 개요
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[창릉 신도시]
▷ 84.9형(33.27평형) :13,224호(87%) ▷ 99.9형(38.72평형) : 1,976호(13%)
[하남 신도시]
▷ 84.9형(33.27평형) :13,600호(100%)
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또한 창릉·하남 신도시 인근 30평형대 신축 아파트 단지의 가격 분석 결과를 바탕으로 개인 수분양자에게 돌아가는 개발이익을 분석한 결과, 최소 6조 2천억에서 최대 7조 원의 수익이 추정(아래 표2)된다고 설명했다. 임재만 교수는 정부가 3기 신도시의 공공택지를 매각하여 개발이익이 사유화되도록 용인하고 있다고 비판했다.
서민 주거 안정을 위해 조성된 공공택지 민간건설사에 매각해선 안 돼
참여연대 민생희망본부 실행위원인 박현근 변호사는 지난 30년(1987~2019년)동안 ‘공공임대주택’으로 공급한 주택 304만호 중 장기공공임대주택 재고는 36%(111만호, 2019년 기준)에 불과하다며, 그 이유는 단기 임대 후에 분양전환하는 주택이 많고, 신도시 개발, 그린벨트 해제 등 토지 강제 수용을 통해 조성한 수도권 지역 택지의 상당수가 민간 건설사에 매각되고 있기 때문이라고 설명했다. 박현근 변호사는 택지개발사업이 토지 강제수용권을 발동하는 사업 특성상 수익성보다 공익성을 우선해야 하지만 정부의 재정 지출없이 ‘교차보조 방식’을 통해 사업을 추진해왔기 때문에 한국토지주택공사(LH)가 택지매각을 통해 적정 개발 이익이 발생해야 택지개발이 가능한 구조적 문제점을 지적했다. 박현근 변호사는 이러한 대규모 택지 조성과 민간 매각이 반복되면 토지와 주택가격이 오르고, 시세 차익을 보려는 투기 행위가 발생할 수 밖에 없다고 꼬집었다.
장기공공임대 50%이상 공급, 공공분양 공공재판매 제도도입해야
마지막으로 참여연대 정책위원, 김남근 변호사는 “최근 3기 신도시에서 LH직원들을 비롯한 공무원, 지방의회, 국회의원들의 광범위한 투기 행위에 국민들의 분노가 커지고 있는데, 집값 상승에 이은 전세 가격 상승으로 무주택 서민들의 주거 불안과 주거비 부담이 가중된 것과 연관성이 크다”고 지적하며, 서민들의 주거 문제 해결을 위해서는 3기 신도시에 최소 30년 이상 거주 가능한 장기공공임대주택과 무주택 세입자들이 부담가능한 분양주택을 공급해 공공성을 획기적으로 높여야한다고 강조했다. 김 변호사는 서민들의 주거난 해소를 위해 조성된 공공택지가 민간건설사와 일부 개인 수분양자에게 엄청난 개발 이익을 주는 방식은 더 이상 허용되어서는 안 되며, 이를 막기 위해 공공택지의 조성 취지에 맞게 민간 매각을 중단해야 한다고 주장했다. 또한 공공택지에서 공공주택 공급을 원칙으로 하되 장기공공임대주택을 50% 이상 공급해야하며, 현행 공공임대주택 공급 비율(전체 가구의 35%)에 포함된 10년 임대주택(전체 가구의 10%)은 10년 후 분양되는 주택이므로 공공임대주택 공급 비율에서 제외해야 한다고 주장했다. 공공분양주택의 개발이익이 사유화되지 않도록 개인 수분양자가 주택을 매각할 경우 개인이 아닌 공공에 판매하는 것을 전제로 한 환매조건부, 토지임대부, 지분공유형 방식의 도입이 필요하며, 택지개발사업에서 정부의 재정지출 없이 추진하는 ‘교차보조’ 방식을 바꾸고, 공공임대주택 예산 지원을 대폭 확대해야 한다고 강조했다.
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