경제금융센터 금융정책&제도 2022-03-24 957

[논평] 윤석열 인수위, 부동산 투기와 집값 상승 부추기는 대출규제 완화 안 된다

윤석열 당선자는 이번 대선에서 통해 주택담보대출의 담보인정비율(Loan To Value, 이하 ‘LTV’)을 생애최초주택구매가구의 경우 80%, 기타 실수요자의 경우 70%로 인상하겠다는 공약을 발표한 바 있다. 이에 더해 윤석열 인수위가 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio, 이하 ‘DSR’) 기준 역시 높일 것이라는 전망도 이어지고 있다. 이러한 정책들이 언급되는 것은 정부가 부동산 가격을 더 높이는 정책을 쓸테니 투기를 다시 시작하라는 시장에 보내는 신호에 다름없다. 그러나 ‘빚내서 집사라’식 정책은 주택가격을 계속 불안정하게 해 서민 실수요자의 안정적인 보금자리 마련 기회를 더욱 어렵게 할 뿐이며, 매년 급증하고 있는 가계부채 문제 해소를 요원하게 함으로써 향후 국민들의 채무 상환 부담과 경제 리스크를 가중할 가능성이 농후하다. 또한, 집값 부양 정책은 그나마 소득이 있어 무리하여 주택을 구매한 사람과 그렇지 않은 사람 사이 양극화를 심화시키고, 생산활동과 무관한 자산가격 급등 및 자본쏠림을 야기해 우리 경제의 활력을 더욱 잃게 할 것이다. 따라서 참여연대는 LTV·DSR 규제 완화 등 부동산투기를 조장하는 대출 확장 정책 추진에 반대하며, 서민 주거문제 해결의 실마리는 빚을 동원한 주택구입 독려가 아닌 공공분양·임대주택 공급과 주택임대차 안정, 부동산투기 근절에 있음을 분명히 한다.

DSR 규제 완화는 투기와 집값상승 야기해 주거안정 위협할 것

상환능력 무시한 무분별한 대출, 상환 부담과 부실 위험 이어질 것

최근 일각에서 제기되고 있는 ‘LTV 규제 기준을 올리더라도 DSR 규제 기준 완화를 수반하지 않는다면 차주의 소득수준에 따라 대출 격차가 벌어져 자산 획득의 기회 불평등으로 이어질 것’이라는 주장은 타당하지 않다. 애초에 수많은 국민들이 주거불안을 겪고 있는 것은 저렴한 비용을 들여 입주할 수 있는 보금자리가 부족하고, 민간임대료 부담이 높기 때문이며, 이러한 상황은 결국 무주택 서민들로 하여금 ‘생활 안정을 위해 빚을 져서라도 집을 사야한다’는 강박관념을 갖도록 압박하는 데에 있다. 그러나 주지하다시피 무분별한 대출로 시장에 유입된 자금은 실수요와 무관한 주택수요 증가를 야기하고 집값상승을 부추겨, 서민 무주택자들이 내집마련을 어렵게 만드는 주요한 원인이 되어왔다. 반대로 최근 차주별 DSR규제 강화와 금리인상으로 잠시나마 가계부채 증가세가 한풀 꺾인 시기 동안 주택가격 상승이 정체를 보인 것은 우연이 아니다. 지난 정부에 이어 새 정부까지 가계부채 증가와 집값 상승이 번갈아 되풀이되는 악순환을 반복하게 해선 안 된다.

서민 주거 문제 해결의 실마리, 공공분양·공공임대 등 주택 공공성 강화와 부동산 투기 억제에 있어

사실 서민 무주택자의 주거 안정을 위해 윤석열 정부가 취해야 할 정책방향은 따로 있다. 첫째, 주거의 공공성 확보를 통해 저렴한 비용으로도 안정적으로 살 수 있는 조건을 마련하는 것이다. 이를 위해 부담가능한 토지임대부, 환매조건부 형식의 공공분양주택, 장기공공임대주택 공급을 지속적으로 확대하는 것이 필요하다. 아울러 주택임대료의 상승과 세입자 보호에 미흡한 임대차법을 추가 개정하여 계약갱신권 행사 횟수를 1회에서 2회 이상으로 늘려줌으로써 당면한 무주택 서민의 주거불안을 해결하는 것이 중요하다. 둘째, 다주택자 부동산 보유세 실효세율 인상과 임대소득자에 대한 과도한 세제 혜택 재검토 등 다주택자의 비거주 주택 소유 동기를 낮춰 부동산 투기를 억제하는 것이다. 상기한대로 DSR 규제 기준 상향 등 대출 확대 정책은 무주택 서민 주거 안정 효과에 기여하기 어려우며, 오히려 전세보증금을 재원으로 하는 갭투기가 다주택 수요와 주택가격 상승의 주요 원인 중 하나임을 감안해 현재 DSR 산정 시 제외되는 전세대출 등을 DSR 규제 기준에 포함할 필요가 있다.

대출 금융은 상환가능한 선에서만 실행하는 것을 원칙으로 삼아야 한다. 한국은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 가계부채가 가장 빠르게 늘어나고 있고, 가처분소득 대비 가계부채비율도 가장 높은 나라 중 하나이다. 더욱이 코로나로 인한 오랜 확장정책으로 현재 전세계적인 금리인상과 긴축정책이 예고되고 있다. 이러한 상황에서 무분별하게 늘어나고 있는 가계부채를 줄이기는커녕 계속 방치한다면, 주택가격 상승만을 믿고 상환가능한 범위를 넘는 빚을 내 주택을 매수한 사람들이 상환압박에 노출되고 끝내 길에 나앉게 될 위험이 크다. 이는 곧 금융기관의 리스크로 전이되거나 국민 소비를 위축시키는 등 다른 경제영역에도 부정적인 영향을 끼칠 것으로 우려된다. 윤석열 인수위는 당장의 국민 주거문제 해결을 명목으로 미래에 비용을 전가하는 정책을 채택해서는 안된다. 당면한 주거 문제 해결을 위해 무작정 빚을 끌어다 쓰다 보면 곧 우리 미래의 기반이 위태로워질 수도 있음을 명심하라.

논평[원문보기/다운로드]