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  • 2019년 4월
  • 2019.04.01
  • 215

이사 걱정 덜어주는 등록임대주택, 알고 계셨나요?

등록임대주택 세입자가 알아야 권리와 제도 개선 방향

 

글. 박효주 민생희망본부 간사 

 

등록임대주택이 뭔가요?

2017년 국토교통부가 실시한 주거실태조사에 따르면, 자기 소유주택에서 거주하는 사람이 한 곳에서 평균 11.1년을 거주하는 반면, 임차가구는 한 곳에서 평균 3.4년밖에 살지 못한다고 합니다. 임차인들은 왜 이렇게 자주 이사하면서 살아야 할까요? 주택임대차 제도를 잘 만든 나라에서는 임차인들이 이사 걱정 없이 장기간 거주할 수 있습니다. 그러나 문재인 정부는 임차인의 주택임대차 계약 갱신 청구권 보장, 임대료 인상률 제한 등 주택임대차 제도를 전면적으로 개선하기에 앞서, 주택임대인에게 조세 감면 혜택을 부여하는 등 민간임대사업자 등록을 장려하고 있습니다. 

 

그 결과 작년 1월 약 100만 채에 불과했던 등록 민간임대주택 수는 2019년 2월 약 138만 채가 되었습니다. 이는 우리나라 전체 주택 임차가구(2017년 기준 약 776만 가구)의 약 17.9% 정도가 거주할 수 있는 물량입니다. 여전히 부족하긴 하지만 전국의 민간임대주택 138.8만 채에 거주하는 임차인들은 일반적인 주택임대차의 조건보다는 주거 안정성이 개선되었다고 할 수 있습니다. 그렇다면 등록 민간임대주택에 거주하는 임차인의 권리는 무엇인지, 개선되어야 할 사항은 없는지 살펴볼 필요가 있습니다. 

 

월간참여사회 2019년 4월호 (통권 264호)

지난 3월 6일, 국회 앞에서 참여연대를 비롯한 주거권네트워스 소속 시민단체들이 등록임대주택 제도 개선 등 세입자 주거 안정 보장을 위해 2019년 1호 법안으로 주택임대차보호법을 개정할 것을 촉구하는 기자회견을 열었다

 

등록임대주택 세입자의 권리

 

❶ 임대기간이 단기 4년, 장기 8년 보장돼요  

등록임대주택에는 현행 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간이 4년인 단기민간임대주택 또는 8년인 장기민간임대주택이 있습니다. 즉 등록임대주택의 임차인은 특별한 해지사유가 없는 한 4년 또는 8년 동안 그 집에 계속 거주할 수 있는 권리가 보장되는 것입니다. 임대의무기간은 임대인이 임대주택 등록을 하고 임대차를 시작할 때(이미 기존 임대차가 있을 경우 임대주택으로 등록할 때)부터 시작됩니다. 따라서 해당 임대주택에 대한 임대의무기간 중간에 계약을 새로 맺고 입주하는 임차인은 해당 임대주택의 잔여 임대의무기간 동안만 계약 갱신을 보장받게 되니, 이 점을 주의해야 합니다.

 

❷ 임대료 인상은 연 5% 이내에서 협상할 수 있어요 

민간임대주택을 등록한 임대인들은 매년 5%씩 임대료를 인상할 수 있다고 오해하기 쉽습니다. 하지만 연 5%는 임대료 인상률의 최고 한도에 불과합니다. 민간임대주택의 최초 임대료는 임대인이 자유롭게 정할 수 있지만, 계약 갱신을 할 때의 임대료는 연 5%의 범위 내에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률을 고려해 증액 청구를 할 수 있습니다. 

 

계약기간 만료 전, 임대인이 보증금 또는 월세의 인상을 요구할 경우 임차인은 임대료 인상을 거절하면서 계약을 갱신하겠다는 의사를 밝힐 수 있습니다. 임대료가 정해지지 않더라도 다시 2년간 임대차 계약 기간이 갱신되기 때문에 이사를 가지 않아도 됩니다. 임대인에게 임대의무기간이 적용되기 때문입니다. 계약 갱신과정에서 임대료를 합의하지 못한 경우에는 임대주택분쟁조정위원회나 주택임대차분쟁조정위원회 등의 분쟁조정절차를 통해 임대료를 조정할 수 있습니다.

 

이처럼 등록임대주택은 임차인의 주거 안정 측면에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 하지만 졸속으로 추진한 임대사업자 등록제도는 개선되어야 할 문제점도 많습니다. 

 

등록임대주택 제도의 문제점과 개선 방향

 

❶ 임차인은 등록여부와 권리도 안내받지 못해요  

현재 등록임대주택이 138만 채에 이르고 있음에도 등록임대주택에 대한 관리체계가 제대로 구축되어 있지 않은 상태입니다. 정부는 임차인의 권리 강화를 목표로 내세웠지만 정작 등록임대주택 임차인의 권리 보호를 위한 행정적 뒷받침은 사실상 전무합니다. 등록임대주택의 임차인에 대하여 임대주택 등록사실 및 임차인의 권리에 대한 안내부터 제대로 이뤄지지 않고 있습니다. 다만 렌트홈 홈페이지(본지 51쪽 하단 참조)에서 등록된 민간임대 주택인지, 언제부터 임대의무기간이 시작됐는지 확인할 수 있습니다. 정부는 올해 법을 개정해 등록 민간임대주택의 경우, 그 사실을 주택의 부동산등기부에 등기하도록 할 계획이라고 합니다.

 

❷ 임대사업자 혜택, 너무 많아요 

민간임대주택 등록확대 정책은 발표 직후부터 4년 또는 8년의 임대의무기간에 비하여 임대인에게 과도한 조세감면 및 금융지원 혜택을 제공한다는 비판을 받아왔습니다. 임대사업자는 임대주택 등록 시 취득세, 재산세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 조세감면은 물론이고 건강보험료 감면 혜택까지 받게 됩니다. 특히 과도한 조세감면 및 금융지원 제공으로 다주택자들의 투기수요를 부추기는 바람에 매물공급이 줄어들고, 부동산 가격이 급등하는 현상까지 발생하였습니다. 정부도 이러한 문제점을 인정하여 2018년 9월 ‘주택시장 안정대책’(이른바 ‘9.13’ 대책’)을 통해 임대사업자에 대한 혜택을 일부 축소하였고, 2019년 1월에는 ‘등록 임대주택 관리 강화방안’을 발표하기도 했습니다. 그럼에도 임대사업자에게는 많은 혜택이 주어지는 반면 임차인 보호에는 미흡합니다.

 

❸ 임대차 관리행정, 임차인 정보제공 부실해요

임대주택등록제도는 단순히 임대사업자 등록하는 것뿐만 아니라 이를 통해 지방자치단체가 임대차 관련 정보를 파악하여 임대차 관리행정을 위한 기본 데이터를 구축하고, 상대적으로 정보가 부족한 임차인에게 임대주택의 임대료 추이 등의 정보를 제공하여 공정한 계약을 체결할 수 있도록 지원하는 기능도 있습니다. 이를 위해서는 임대차 등록 시에 해당 임대주택과 관련된 정보를 최대한 자세히 등록하는 것이 바람직합니다. 향후에는 임대사업자 등록을 의무화하거나 또는 계약갱신청구권 및 임대료 인상률 상한제를 모든 주택임대차에 일반화하는 방식으로 제도를 개선되어야 할 것입니다. 

참여연대 민생희망희망본부는 등록임대주택 세입자들이 권리를 찾을 수 있도록, 정부의 등록임대차 행정과 제도를 개선하고자 등록임대주택 실태조사를 진행하고 있습니다. (본지 51쪽 하단 참조) 많은 참여와 관심을 부탁드립니다. 

 

 

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