송파하비오 임대사업자 임대료 증액 위반사례, 

첫 과태료 부과 결정

송파구청, 송파하비오 임대사업자 불법행위 신고(3/18, 6/9) 결과 통보

참여연대 등은 지난 3월 18일, 6월 9일 두 차례 걸쳐 100세대 이상 민간임대주택을 등록한 ‘송파파크하비오푸르지오오피스텔’(이하 ‘송파하비오’) 법인임대사업자의 불법행위(▲임대의무기간 위반, ▲임대료 증액 제한 위반, ▲임대차 계약시 권리 등 설명의무 위반 등) 6건을 관할 지방자치단체인 송파구청에 신고했고, 지난 7월 7일 송파구청으로부터 조사 결과를 통보받았다(아래 표1 참고). 송파구청은 ‘송파하비오’ 임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’)이 규정하고 있는 100세대 이상 민간임대주택단지에 대한 임대료 증액 기준(주거비 물가지수 변동률)을 초과하여 임대료를 증액한 4건에 대해 위법행위임을 인정하고 관련법령에 따라 과태료를 부과하겠다고 밝혔다.

<표1> 송파하비오 임대사업자 불법행위 신고 결과

임대료 증액 제한(주거비 물가지수 변동률, 1~3%) 위반 인정해 

100세대 이상 민간임대주택단지의 등록임대사업자 법정증액비율 위반을 인정하고 과태료를 부과한 최초 사례로 의미있는 결과다. 반면 국토교통부(이하 ‘국토부’)와 송파구청은 신고내용 중 임대의무기간과 설명의무 위반 등에 대해서는 일부 위법성을 인정하면서도 과태료는 부과할 수 없다는 이해하기 어려운 결정을 내렸다. 참여연대 등은 앞으로 추가 불법행위 신고와 함께 신고 결과를 바탕으로 임대사업자가 위법하게 증액한 임대료에 대해 부당이득반환청구 소송 등 추가 대응을 진행할 예정이다. 

송파구청은 이번 신고건 중 임대사업자가 재계약 과정에서 임차인에게 법정증액비율을 초과하여 임대료 인상을 요구하고 임차인이 이를 거절하자 갱신거절을 통지한 후 명도소송을 제기한 사례에 대해, 임대사업자의 재계약 거절 행위의 위법성은 인정되지만 국토부 유권해석을 이유로 임차인이 퇴거하지 않으면 과태료도 부과할 수 없다는 결정을 내렸다. 민간임대주택법 제67조 제2항 제4호에서는 차임 연체 등의 사유가 없음에도 임대의무기간 내 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절한 임대사업자에 대해 과태료를 부과하도록 하고 있다. 그리고 임차인이 임대인의 임대료 증액 요구를 거절하였다는 사정은 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유에 해당하지 않는다. 그런데 국토부와 송파구청에 따르면, 임차인이 부당하게 재계약 거절을 당해도 결국 쫓겨나야만 임대인의 불법행위가 인정되고 과태료를 부과할 수 있다는 것으로, 이는 납득하기 어려운 결정이다. 

임대사업자의 설명의무 위반에 대한 송파구청의 결정도 납득하기 어렵기는 마찬가지다. 민간임대주택법은 임대사업자에게 임대료 증액 제한에 관한 사항 등 임차인의 권리 내지 임대사업자의 중요한 의무사항에 관한 설명의무를 부과하고 이를 위반한 임대사업자에 대하여 과태료를 부과하도록 하고 있다. 그런데 ‘송파하비오’ 임대사업자는 임차인들과의 재계약 시 100세대 이상 민간임대주택단지의 경우 임대료 증액 상한율이 5%가 아닌 주거비 물가지수 변동율(1~3% 수준)이 적용된다는 사실에 대해 안내하지 않고, 무조건 5%를 증액해야 하며 이를 거부할 경우 재계약을 할 수 없다고 설명했다. 이를 그대로 믿은 임차인들은 임대사업자의 요구에 따라 법정증액비율을 초과한 임대료 증액에 재계약을 할 수밖에 없었다. 그러나 송파구청은 이러한 사정은 전혀 고려하지 않고, 임차인이 계약서 상 임대료 증액 제한 등에 관하여 설명을 받았다는 기재란에 형식적으로 서명했다는 사실만을 들어 임대사업자의 위반행위를 인정하지 않았다. 임대사업자에게 설명의무를 부과하고 있는 법의 취지를 왜곡한 형식 논리에 불과하다. 

국토부·지자체·국세청은 임대사업자 의무 위반 감독·처벌 강화하고

불법행위 적발시 감면 세액 철저히 환수해야

등록임대사업자는 임대의무기간 준수, 임대료 증액 제한 등 의무를 이행하는 대신, 취등록세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세제 혜택을 받고 있다. 참여연대가 불법 행위를 신고한 임차인 A씨가 거주하는 임대주택을 기준으로, 송파하비오 법인임대사업자가 150세대를 임대했다고 가정하여 감면세액 규모를 산정한 결과, 해당 임대사업자는 취·등록세 약 4억 5천만원, 재산세·종부세 약 3억 9천만원, 양도세 약 49억8천만원 이상 감면을 받은 것으로 추정된다(아래 표2 참고). 다시 말해 임대사업자는 무려 60억에 가까운 세제 감면을 받으면서도 임대사업자로서의 기본적인 의무를 제대로 이행하지 않고 있고, 정부와 지자체는 의무 불이행에 대한 관리·감독과 처벌을 제대로 하지 않은 채 직무유기를 하고 있는 것이다. 

<표2> 송파하비오 감면세액 규모 추정치 (150세대 임대라고 추정할 경우) 

*임대사업자가 소유한 150가구의 평형이 상이하여 감면 금액에 차이가 발생할 수 있음.

임차인 A씨가 신고 결과에 이의를 제기하자 국토부와 송파구청 담당자가 분쟁조정에 해당하지 않는 사안임에도 분쟁조정을 권유하는 등 불성실하고 무성의한 태도를 보인 것도 문제이다. 정부는 임차인들이 임대인들의 각종 횡포와 불이익을 감내하면서 어렵게 불법행위를 신고했음에도 위법행위 처벌에 소극적으로 대처하고 있다. 임차인들의 권리 보호와 임대사업자의 위법 행위를 막기 위해 국토부와 지자체는 더 적극적으로 관리·감독에 나서고, 임대사업자의 불법행위 적발시 엄정한 처벌과 함께 감면받은 세금에 대한 철저한 환수조치를 해야 한다.  아울러 현행 법에서 임대료 증액 상한을 초과할 시 감면세액을 환수하는 취지에 맞게 100세대 이상 주거비물가지수를 초과한 송파하비오 임대사사업자에 대해서도 감면세액을 환수해야 할 것이며, 이를 명확하게 규정하는 제도적 보완이 필요하다.

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