민생희망본부 주거 2021-11-02   901

[대선 의제 제안] 국민 누구나 부담가능한 주거

참여연대는 지난 11월 1일, 보다 나은 한국 사회를 위한 개혁 의제로 △사회안전망 강화와 노동권 보장을 위한 제안, △주거안정과 자산불평등 완화를 위한 제안, △경제민주화와 중소상인 보호를 위한 제안, △권력기관 개혁과 민주적 통제 강화를 위한 제안, △모두의 인권과 기본권 보장을 위한 제안, △평화와 군축을 위한 제안 등 6대 분야에서 31개 의제를 제시했습니다. 

 

<참여연대가 제안한 20대 대선 개혁 의제 – 주거 안정과 자산불평등 완화를 위한 제안> 가운데 

국민 누구나 부담가능한 주거를 소개합니다.

 

제안 이유 

 

  • 장기간의 저금리 기조와 양적완화로 인한 주택가격 상승과 이에 대한 정부의 뒷북·핀셋규제로 수도권과 주요 도시의 주택가격, 전월세 가격 상승이 이어지고 있음. 이로 인해 자산불평등 더욱 심화되었고, 무주택 서민들과 청년세대들은 희망을 잃고 박탈감에 빠져있는 상황임. 
  • 유엔 해비타트(UN Habitat)가 권고하는 적정 연소득 대비 주택가격(PIR, Price Income Ratio, 평균 주택가격 / 평균 연소득)은 3~5배, 월소득 대비 임대료(RIR, Rent to Income Ratio)는 최대 20%임. 그러나 서울의 경우 뉴욕, 런던 등 세계 주요 도시와 비교해도 월등히 높은 수준임. 시민 누구나 안정적인 주거를 보장 받으려면 자신의 소득수준에 맞는 여러 유형의 선택지가 주어져야 함. 
  • 대선 과정에서 민간 전월세 시장 가격 안정화에 현실적인 영향력을 발휘하고, 무주택 시민들의 선택지가 될 수 있는 수준의 공공주택 공급 계획이 제시되어야 하고, 임차인 보호를 위해  주택임대차보호법 개정 이후 나타난 부작용 보완 대책에 합의가 필요함. 투기 야기하는 기존의 공공 분양주택 공급 방식의 전면적인 개혁, 분양가상한제 개선도 동시에 논의되어야 하겠음. 

 

제안 사항 

 

1) 공공임대주택 2배로 확대 (장기 공공임대주택 110만호 → 250만호)

  • 2030년까지 장기공공임대주택 110만호 재고(전세임대, 분양전환 제외)를 250만호로 2배 이상 확대함. 
  • 장기공공임대주택을 다양한 소득 계층이 어울려 살 수 있게 구성하고, 좋은 위치에, 품질 좋은 주택으로 공급함. 단 이때에도 중위소득 100% 이하 저소득 가구에 60% 이상 물량을 배분하는 것이 바람직함. 
  • 입주 대기자 명부제를 시행해 공급자가 공급과 배분을 일방적으로 결정하는 현재의 체제를 바꿈.  

2) 공공택지에 장기공공임대주택 50% 이상, 환매조건부 주택 30% 이상 공급

  • 공공택지 조성 시 전체 주택 호수의 최소한 80% 이상을 공공주택으로 공급함. 
  • 분양 전환 없는 장기공공임대주택을 최소 50%이상, 공공분양주택을 30% 이상 50% 이하로  공급하고, 공공분양 주택 중에 다시 공공에 환매해야 하는 주택을 30% 이상 공급함.  
  • 일부 토지 투기 지역(광명시흥 3기 신도시 등)은 100% 공영개발을 추진함.

3) 공공주택에 대한 정부 예산과 기금 지원 확대 

  • 장기공공임대주택 공급 재원은 정부 재정과 기금을 대폭 확대하여 조달함. 교차보조에 의존하는 방식을 탈피해야 함. 
  • 공공택지의 안정적인 공급을 위해 한국토지주택공사(LH)와 분리된  토지/주택 비축 기관을 설립함. 

4) 임차인의 권리 보호 

  • 계약갱신기간을 최소 10년 이상으로 하는 주택임대차보호법 추가 개정을 추진함. 
  • 임대주택 등록 의무화로 주택/소유자별 관리체계를 구축함. 

5) 공공택지 분양주택은 공공에 환매 조건으로 공급, 분양가 상한제 개선

  • 3기 신도시부터 공공택지 공급 주택의 30% 이상을 공공에 환매하는 조건으로 공급(토지임대부 혹은 환매조건부 이익공유형 분양주택)함. 
  • 분양가 상한제를 민간택지 전체에 적용함. 기본형 건축비의 거품을 빼기 위해 분양가 산정시 건축비를 실건축비 + 가산비 방식으로 전환함.  
  • 재건축/재개발의 경우, 택지비 산정 기준 시점을 재개발/재건축 사업이 확정되는 사업시행인가 최초 시점으로 변경함. 

 

Q&A 

 

1) 국민들은 ‘내집 마련 욕구’가 큰데 왜 분양주택이 아닌 공공임대주택인가요?

  • 역대 정부들은 국민들의 주택난을 해소하기 위해 공공임대주택보다는 대규모 분양주택 공급 정책을 선호해왔습니다. 국민들의 ‘내집 마련 욕구’를 충족시키면서도 공공택지를 개발해 분양하면 그 매각대금으로 개발을 하고 별도의 예산을 투입하지 않아도 되었기 때문입니다. 그러나 역대 정부의 분양주택 중심 정책이 과연 얼마나 국민들의 주거 안정에 기여했을까요? 지난 30년 동안 1,2,3기 신도시를 포함해 수백만채의 주택을 공급했지만 국민들의 주거불안은 해소되지 않고 있습니다. 국민 주거안정을 이유로 원주민들의 땅을 강제수용하고 공공분양 주택을 공급했지만 그 혜택이 이른 바 ‘로또분양’을 받은 일부 수분양자와 건설사에만 돌아갔습니다. 오히려 1,2기 신도시를 포함한 대규모 주택공급지구의 주택가격은 주변 시세까지 함께 끌어올려 오히려 주택가격 상승을 부추기고 불평등을 심화시켰습니다. 그 결과 현재 수도권 주요 택지개발지구의 주택가격은 서울보다 높거나 그와 비슷한 수준으로 크게 올랐으며, 그린벨트를 제외한 곳에는 더 이상 주택을 지을 수도 없을만큼 빽빽하게 개발이 이루어졌습니다. 공공분양주택 공급 정책이 더 이상 지속가능한 방식인지, 국민의 주거안정에 기여하는 ‘공정’한 방식인지 검토가 필요합니다. 물론, 대규모 임대주택 공급 정책이 성공하려면 집값 상승으로 더 이상 큰 시세차익을 볼 수 없도록 강력한 투기규제와 부동산 불로소득 환수 정책이 병행되어 더 이상 집으로 큰 돈을 벌 수 없고 꼭 집을 사지 않아도 안정적으로 살 수 있는 사회로 나아가야 합니다.

 

2) 공공임대주택 많이 지으면 집값 안정되나요? 

  • 한국에서는 공공임대주택을 지어 집값 안정을 확인하기는 아직까지 요원한 실정이지만, 해외 사례를 통해 공공임대주택이 많아질 경우의 효과를 예측해 볼 수는 있습니다. 유럽의 다수 국가들은 전체 재고주택의 20% 이상을 정부가 보유하는 장기임대주택제도를 운영하고 있습니다. 민간임대료나 주택가격에 완충작용을 하는 주택이 풍부하기 때문에 일시에 전세수요나 매매수요가 쏠려 “대란”이 일어나는 것을 방지하는 것입니다. 서민 주거불안이 적은 비엔나(40%), 암스테르담(35%), 파리(20%), 베를린(19%) 등 해외 주요 대도시들의 공공임대주택 재고율은 시사하는 바가 큽니다. 반면 한국은 공공이 소유하지 않은 전세임대주택, 분양전환 임대주택 등을 제외한 장기공공임대주택은 2019년 말 현재 전체 주택의 5.16% (110만호) 수준에 불과합니다. 이 정도의 공공임대주택 재고 수준으로는 전국 227만 가구나 되는 주거빈곤 상태에 놓인 사람들의 문제를 해결할 수 없고 주택 시장 안정에 큰 영향을 미치기도 어렵습니다. 

 

3) 선거 때마다 ‘공공임대 00만호’ 공약이 나오는데 확 늘지 않는 이유가 뭔가요? 

  • 집을 지으려면 땅값과 건축비가 드는데, 공공임대주택을 부담가능한 가격으로 지으려면 가장 많은 비용이 드는 땅값에 대한 지원이 필수적입니다. 그러나 그동안 대다수의 경우 LH나 SH와 같은 공공주택사업자는 공공임대주택을 짓기 위한 지원금 투입 없이, 조성한 공공택지의 일부를 민간건설사에 되팔아 발생하는 수익으로 공공임대주택 사업을 해왔습니다. 땅 팔아 얻은 수익만큼만 공공임대주택을 짓다보니 공급이 대폭 늘어나지 않았던 것입니다. 실제로 정부가 지난 30년동안 공공임대주택으로 공급한 주택 290만호 중 장기공공임대주택 재고는 36%(2018년 기준 104만호)에 불과합니다. 5년이나 10년 임대 후에 분양주택으로 팔아치우는 주택이 많았기 때문입니다. 결국 분양주택의 규모를 줄이고 공공임대주택 공급을 대폭 늘릴 수 있도록 정부 주도로 정책적 지원이 필요합니다. 

 

4) 공공분양이라면서 가격이 왜 그렇게 비싸죠? 

  • 주택지구를 조성하는 땅 값이 높게 책정되기 때문입니다. 새로운 공공주택지구가 지정되면 땅 값 상승을 기대하고 지구 안팎의 부동산 거래가 급격히 늘어나고 실제 땅 값을 끌어올리게 됩니다. 지구 지정 전이라도 내부정보를 활용하거나 장기적으로 개발될 것을 예측해서 미리 부동산 투기를 하는 경우도 있습니다. 2021년 3월 드러난 LH직원들의 땅 투기가 대표적 사례입니다. 개발이익을 기대한 부동산 투기가 공공택지·주택개발 전단계에서 벌어지게 되면서 택지 조성 비용을 끌어올리고, 결국 분양주택의 가격을 끌어올리는 역할을 합니다. 분양 주택 가격 안정을 위해서는 민간건설사가 개발이익을 가져가는 것을 최소화해 신도시 등 공공택지 조성시 전체 주택 호수의 80% 이상을 공공주택으로 공급하고, 공공분양주택 중 반드시 공공에 환매해야 하는 주택을 30% 이상 공급해 초기 조성 가격이 유지되도록 해야 합니다.

 

▣ 이슈리포트 <참여연대가 제안하는 20대 대선 개혁 의제>

 

주거 안정과 자산불평등 완화를 위한 제안

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