[논평] 분양가 상한제 적용한 판교 분양가도 상당부분 거품

참여연대, 서울시 분양원가 공개 기준에 근거해 판교.동탄 신도시 분양가 거품 분석 결과 발표

참여연대는 오늘(4/27), 서울시가 발표한 장지ㆍ발산지구 분양원가 공개 내역을 바탕으로 기존의 판교와 동탄신도시 분양가의 적정성을 분석하여 발표했다.

서울시가 발표한 자료에 따르면 발산지구의 분양원가는 평당 563.6만원, 장지지구는 평당 778.2만원(전용면적 25.7평형)수준이며, 이에 반해 판교신도시의 동일 규모 분양가(1135만원)에는 적어도 평당 400~500만원의 폭리가 내재되어 있는 것으로 확인됐다. 서민들의 내 집 마련을 지원하기 위해 분양가 상한제를 적용했던 판교의 분양가조차 상당부분 거품이었음이 드러난 것이다.

참여연대가 분석한 자료에 의하면 분양원가의 차이가 발생하는 주원인은 택지비, 간접공사비, 부대비, 가산비용 등인 것으로 드러났다. 택지비의 경우 장지 379.5만원, 발산 229.1만원인데 비해 판교는 646만원이었다. 판교의 경우 택지비가 분양원가에서 차지하는 비율이 56.9%에 이를 정도로 과다한 것으로 드러났다. 장지지구와 발산지구의 간접공사비가 평당 13만원, 11만원 수준임에도 불구하고 판교신도시는 73만원으로 분석되어 60만원 정도의 편차를 보였으며, 부대비의 경우도 장지지구 평당 3만원, 발산지구 5만원 수준인데 비해 판교신도시는 22만원으로 큰 차이를 보였다.

이는 동탄신도시의 경우에도 다르지 않아 동탄신도시의 경우 간접공사비가 61만원, 부대비의 경우 62만원으로 판교, 동탄신도시 모두 분양가에 큰 거품이 끼어있었다. 가산비용에서도 서울시 발표는 80만원(장지), 50만원(발산) 수준인데 비해 판교는 140만원, 동탄은 102만원으로 그동안의 분양가가 합리성을 결여한 채 사업자의 폭리를 위해 부풀려진 것이 드러났다.

그동안 분양원가에 대한 정확한 평가와 적정이윤에 대한 검증 없이 주먹구구식으로 분양가가 산정되어 온 폐단이 확인됨에 따라, 이를 바로 잡는 것은 더 이상 미룰 수 없게 됐다. 참여연대는 “주택법 개정으로 분양가 상한제와 분양원가 공개가 실시되게 되었지만, 실제 내재되어 있는 폭리구조를 해소하지 않는다면 그 효과는 미미할 것이므로 시행령 등 구체적인 제도실행을 위한 단계에서부터 택지비와 건축비의 산정기준을 합리적으로 세워 분양가 공개 – 검증 – 행정지도 – 행정제재의 분양가 관리시스템을 갖추도록 해야 한다.”고 밝혔다.

서울시의 이번 분양원개 공개로 대한주택공사에 대한 원가 공개 압력이 거세질 전망이다. 참여연대는 “주공이 주택법에서 정한 8가지 공개항목만 공개할 것이 아니라 서울시와 마찬가지로 60가지의 세부항목을 함께 공개하고, 이윤을 각 항목에 분산하여 공개할 것이 아니라 서울시와 같이 별도의 항목(서울시는 임대주택건설 등을 위한 재투자 산입액)으로 공개해야 할 것”이라고 주장했다. 또한, “개정된 주택법에 의하여 설립되는 시, 군, 구의 분양가심의위원회에서도 서울시의 분양원가 공개 기준에 맞추어 분양원가와 이윤을 나누어 공개해야 한다.”고 밝혔다.

주택법 개정에 따라 실시되는 분양가 상한제에 있어, 건축비의 기준을 바로잡아 실질적인 분양가 인하 효과를 가져와야 한다는 주장도 제기됐다. 참여연대는 “정부도 건설회사에 막대한 폭리를 보장해 주는 기본형건축비 방식의 분양가상한제를 수정ㆍ보완하여야 한다.”고 밝혔다. 과거 1998년까지 시행되던 분양가상한제에서는 건축비를 표준건축비 수준보다 조금 높은 평당214만원 수준에서 정하는 대신 고급마감재를 선호하는 소비자들 위해서는 상한선을 넘는 건축비가 인정되는 옵션제를 운영했다. 하지만, 현재의 건축비 상한선인 기본형건축비(중대형 평당372만원)는 최신ㆍ최고급의 마감재를 모두 사용할 때를 전제로 한 상한선이어서 표준건축비 288만원 보다 평당100만원 정도 높은 상황이다. 여기에 더해 지하주차장 비용 등 각종 가산비용을 인정해 건축비만 평당 500만원이 산정되도록 하는 상황에서는 분양가 상한제가 시행되어도 실효성이 없다는 주장이다.

참여연대는 “건교부는 상한선을 정한 것이라고 하지만, 건설 회사들이 100% 담합하여 건교부가 제시한 상한선가격으로 건축비를 책정하는 현실에서 이는 상한선이 아니라 가이드라인 구실을 하고 있다. 이렇게, 실제에서는 결코 실현될 수 없는 최고, 최신의 재료를 사용하는 건축비로 산정된 상한선의 이름을 “기본형건축비”라 그럴듯하게 포장하여 마치 이러한 폭리상한가가 표준적인 건축비인양 인상을 주어 언론에서도 이를 표준건축비로 이해하는 등 혼란을 일으키고 있기도 하다”고 밝히고, ”분양가상한제를 고집하려면 과거처럼 표준건축비 수준에서 상한선을 정하고 고급마감재를 선호하는 소비자들에게는 10여 가지 이상의 다양한 옵션을 제시하여 소비자들의 선택의 폭을 넓혀 주어야 한다”고 주장했다. 최근 이용섭 건설교통부 장관이 “기본형건축비와 가산비용을 인상하여 건설회사에 이윤을 보장해 주겠다”고 하여 집 없는 서민들의 분노를 일으킨 상황에서 이미 막대한 폭리가 내재되어 있는 기본형건축비 등을 인상할 경우 분양가상한제는 건설회사에 막대한 이윤을 보장해 주는 제도로 전락하고 말 것이라는 주장이다.

참여연대의 이번 발표는 그동안의 분양가상한제의 기본형건축비 상한선이나 택지비가 합리적 기준 없이 적정한 이윤을 과도하게 넘어서 주먹구구식으로 채정되어왔음을 확인해주는 것이며, 향후 분양가 상한제와 분양원가 공개제도가 실질적으로 주택가격 안정에 기여할 수 있도록 하고, 기본형건축비 개정, 공공택지의 전면적 공영개발을 위한 법제정 등에 나서 부동산문제가 해결되도록 힘을 쏟을 것임을 밝혔다.

■첨부 1. 서울시 분양원가 공개 비교자료

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