어제(7/18) 국토교통부는 윤석열 대통령에게 한 새정부 업무계획 보고를 통해 250만호 주택공급 확대를 위해 ‘민간 제안 도심복합사업’을 도입하고 공공 주택공급 사업에 부여하던 특례를 민간 주도로 하는 경우에도 제공하겠다고 밝혔다. 도심에서 특정 민간인 토지주들이 공공성이 결여된 민간복합개발사업을 시행하는데 정부가 용적률 등 각종 건축특례나 특별한 세제 혜택을 부여할 이유가 없다. 참여연대 민생희망본부는 일부 토지주들의 사적 이익을 위해 추진되는 사업에 용적률 상향, 세금 감면 등 각종 특례를 부여하는 윤석열 정부의 민간제안 도심 복합개발 사업 도입에 반대한다. 아울러 세입자 보호 대책, 영세 토지등소유자의 보호를 전제로 무주택 서민들이 부담가능한 공공주택과 공공상가를 공급하는 공공 주도 개발을 확대해나갈 것을 요구한다.
민간 건설사업에 공공 특례 부여하겠다는 윤정부
국토교통부가 추진하겠다는 ‘민간 제안 도심복합사업’에 대해 우려되는 사항은 다음과 같다.
첫째, 민간 제안 도심복합사업이라는 새로운 유형의 민간사업 도입이 왜 필요한지 당위성 측면에서 의문이다. 이미 도심에서는 공공주도 도심복합사업, 재개발, 재건축 등 여러가지 유형의 정비사업이 진행되고 있고, 교외 지역에서는 3기 신도시 등 온갖 사업을 정부와 지자체, 민간이 벌려놓고 있다. 새롭게 도입되는 민간 제안 도심복합사업에 대해 정부는 속도감 있게 주택공급을 할 수 있다는 설명을 하고 있다. 그러나 속도만 내세우다보면 다양한 이해와 처지를 가진 토지주, 임대인, 세입자 간의 갈등을 제대로 해결하기 어려워 개발 사업 자체의 동력을 잃기도 쉽다. 게다가 국내외 고금리 상황으로 주택 경기가 빠르게 식고 있어 주택을 사려는 사람도 줄어들고 있는 실정이다. 이런 마당에 굳이 새로운 유형의 민간사업을 또 도입하기 위해 특례법을 만들고 도심을 공사판으로 만들어야 할 이유를 찾기 어렵다.
둘째, 민간 제안 도심복합사업은 공공주도 방식보다 개발의 공공성이 현저하게 후퇴될 우려가 크다. 이와 관련해 윤석열 정부는 공공주택인 역세권 첫집 주택(분양주택)도 공급하겠다는 입장을 밝히고 있다. 그러나 분양형 공공주택 공급보다 세입자 주거안정에 더욱 절실한 공공임대주택의 충분한 확보에 대해서는 일언반구도 없는 점은 큰 문제이다. 적어도 공공주도 도심복합사업은 민간개발이 이루어지기 어려운 곳에서 주택공급을 확대하고 공공주도로 개발사업의 공공성을 확보하겠다는 명분이라도 있었다. 세입자 공공임대 공급을 전제로 한 쪽방촌 개발 등이 그러한 예라 할 수 있다. 그러나 민간사업자 주도로 하는 경우, 개발사업의 수익성을 따질 수밖에 없다 보니 사업의 공공성이 축소될 것이 자명하다.
셋째, 세입자 보호대책 및 영세 토지주 보호에 대한 언급이 전혀 없어 우려된다. 도심에는 주택세입자 뿐만 아니라 상가세입자의 수도 매우 많다. 현행 공공사업에서도 상가세입자 보호 대책의 부재로 격렬한 분쟁에 휩싸이는 사례가 다수 발생하고 있고 극히 일부의 주거세입자만 보호하고 있어 이로 인한 문제가 계속 발생하고 있다. 이런 상황에서 민간사업일 가능성이 높은 민간 제안 도심복합사업에 세입자 보호대책, 영세 토지주 보호대책은 어떻게 강제할 것인가? 만일 정부가 사적 이익을 추구하는 민간개발사업에 대해 지구 지정 후 강제수용권이나 매수청구권을 부여한다면, 세입자와 영세 토지주의 권리가 침해될 것이 자명하므로 이런 사업에 강제수용권 또는 매수청구권을 부여해서는 안된다.
넷째, 민간 토지주가 조합도 결성하지 않고 하는 민간 분양사업은 토지주들간의 격렬한 분쟁으로 갈등만 양상할 가능성이 높다. 게다가 민간 제안 도심복합사업은 도심에서 민간이 시행하는 주택재개발사업과 기능이 실질적으로 중복될 가능성도 높다. 이미 신탁방식 재개발이 있지만 조합을 설립하지 않고 신탁하는 사업은 찾아보기 어렵고 재건축도 대부분 신탁방식을 사용하지만 거의 100% 조합 설립이 전제되어 있다. 이는 토지주 간의 다양한 이해를 조율 없이 추진해서는 사실상 사업이 중도에 좌절되기 쉽고 분쟁만 일으킬 수 있기 때문이다. 그럼에도 소수 몇 명의 토지주들이 모여 추진하는 성격의 민간 제안 분양사업에 무슨 공익적 가치를 위해 특례법을 적용한다는 것인가? 아무런 이유를 찾기 어려운 특혜 부여 계획은 추진되어서는 안 된다.
각종 특례로 민간의 사적이익 보장 말고 공공 주도 개발 확대해야
지금도 온갖 민간 개발 사업이 이뤄지고 있고 현행 주택공급 사업의 대부분은 민간사업으로 이뤄진다. 그런데도 정부는 공공성 확보를 위해 시행해오던 공공주도 도심복합개발 사업마저 민간 주도로 하겠다며 도심 역세권 주변을 온통 공사판으로 만들겠다는 구상을 내놓고 있는데, 이는 납득하기 어렵다. 최근 물가 급등과 함께 대출 금리가 빠르게 오르면서 주택 시장이 급속도로 냉각되고 있다. 따라서 신규 분양 주택이라도 부담가능한 수준의 저렴한 주택이 아니고서는 분양되기 어려운 환경이다. 그럼에도 불구하고 윤석열 정부는 계속 민간 건설시장에 특혜성 호재가 될 만한 불쏘시개를 던지고 세금 감면을 해주겠다는 정책을 남발하고 있어 비판받아 마땅하다. 민간 제안 도심복합사업이든 다른 민간개발 사업이든 무주택 서민들이 부담가능한 저렴한 주택 공급을 우선시하지 않고서는 정부가 강조한 ‘민생 안정 및 경제위기 극복’도 ‘주거안정 지원’도 요원할 수밖에 없음을 명심해야 한다.
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