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민생희망본부    서민이 행복한 사회를 위해 민생대안을 제시합니다

  • 주거
  • 2019.07.17
  • 1307

기존 세입자 임대료상한제 적용에서 제외한 

법제처의 무책임한 민특법 해석 납득할 수 없다 

국민의 주거생활 안정을 목적으로 하는 민간임대주택법 취지와 상반 

기존 세입자 배제하면 임대인 특혜만 주고 사실상 세입자 보호 유명무실

국회는 추가 법개정으로 등록임대주택 세입자 보호 강화해야

 

 법제처는 지난 5일, 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 민간임대주택법) 44조 2항(임대료) 대한 참여연대의 법령 해석 요청에 “민간임대주택 등록 당시 거주하는 기존 임차인에게 임대료 증액 제한이 적용되지 않는다”고 발표했다. 법제처의 민간임대주택법 44조 2항에 대한 이러한 유권해석은 임대인의 사업자등록을 통해 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 민간임대주택법과 상반된다. 참여연대는 지난 1월 29일 임대사업자 등록시에 기존 세입자가 있는 경우, 임대사업자 등록 이후 신규로 체결하는 임대차계약의 임대료를 최초 임대료로 해석한 국토교통부와 달리 기존 임대차계약을 최초 임대료로 해석하는 게 옳다고 보고 법제처에 유권해석을 요청했다. 법제처가 기존 세입자에게 민간임대주택법 상 임대의무기간은 적용된다고 보면서도 임대료 상한제는 적용되지 않는다고 보는 것은 사실상 임차인의 계약갱신청구권도 보장하지 않는 것이다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 법제처의 이같은 소극적인 유권해석에 대해 실망하지 않을 수 없다. 국회는 등록임대주택의 기존 세입자들이 임대료 상한제를 적용받을 수 있도록 서둘러야 할 것이다.

 

참여연대는 작년 한해동안 민간임대주택 등록이 38만채나 늘어났지만 임차인에게 중요한 쟁점인 재계약, 임대료 인상과 관련한 부분에 대해 국토교통부가 법령 제정과정에서 충분하게 검토하지 못해 발생하는 법적용의 혼란을 해결하고자 요청했다. 지난 4월, 국회에서 개정된 ‘민간임대주택법’에서는 기 등록 임대주택의 기존 세입자들은 임대료상한제 적용에서 제외되고, 오는 10월부터 신규 등록임대주택의 기존 세입자들은 임대료상한제를 적용받을 수 있게 되었다. 법제처가 이러한 정황을 이미 알고 있음에도 “민간임대주택 등록 당시 거주하는 기존 임차인에게 임대료 증액 제한이 적용되지 않는다” 유권 해석을 내린 것은 납득하기 어렵다.

 

국토교통부는 주거복지로드맵을 발표하면서 주택임대차보호법을 개정하는 대신 임대사업자등록을 확대하여 세입자 주거안정을 확보하겠다고 밝혔지만, 정작 임대사업자가 확대에만 몰두한채 임차인의 주거 안정성 확보나 임대차 전반에 대한 관리체계 구축 등 세입자 보호 행정은 간과해왔다. 임대사업자가 주택을 등록할 당시 이미 거주하고 있던 임차인은 본인이 등록임대주택에 살고있는지, 단기(4년), 장기(8년) 임대기간이 보장되는지, 분쟁 조정절차를 통해 임대료를 정할 수 있는지 등 등록임대주택 세입자로서의 기본적인 권리조차 알지 못하고 있다. 뒤늦게나마 국토부가 올초부터 민간임대주택 등록제도의 미비점을 일부 개선했으나, 여전히 등록사항이 부실하고, 임대인에게 과도한 혜택을 제공하며, 임차인들의 권리에 대한 안내나 홍보도 하지 않으며, 임대차 관리 체계도 제대로 구축되어 있지 않다.

 

국회와 정부는 이미 등록된 기존 세입자들이 임대료 인상률 상한제를 소급해서 적용받을 수 있도록 추가 입법을 추진하고 미비한 제도를 보완해야 한다. 이와 함께 국토부는 작년 38만채 가량 급증한 등록임대주택의 임차인들에게 임대기간(4년, 8년)과 임대료상한제 등 권리 사실에 대해 안내하여 세입자들이 불이익을 보지 않도록 해야 할 것이다. 끝.

 

▣ 민간임대주택법 법령해석요청 [원문보기/다운로드]

▣ 법제처 법령해석 [원문보기] 

▣ 논평 [원문보기/다운로드]

 
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