700만 자영업자 시대에
골목사장이 가장 궁금해하는
장사에 관한 모든 법률지식

골목사장 생존법

* 참여연대 민생희망본부 실행위원이신 김남주 변호님이 공저하신 <골목시장 생존법>을 소개합니다.

지은이 김남균▪김남주

분야 경제경영>창업▪창업전략

판형 변형4*6판(152*205│면수 208쪽│가격 15,000원

ISBN 979-11-85237-15-2 (03320)

출간일 2015년 03월 27일 

갑자기 월세를 올려달라고 해요!

사례) 올 초 보증금 2,000만 원에 월세 100만 원으로 2년 계약을 하고 장사를 시작한 A씨. 그러나 몇 개월 지나지 않아 집주인이 주변 시세에 비해 월세가 너무 싸다는 이유로 올리겠다고 말한다. 아직 계약 기간도 끝나지 않았고, 가게 매출도 안정되지 않은 시점에 월세를 50만원 더 올려 달라고 요구하는 주인. 이처럼 계약 기간 만료 전에 집주인이 월세를 올려달라고 하는 경우 어떻게 해야 할까? (본문 21p)

자영업자의 숫자가 700만에 달하는 시대가 되었다. 해소되지 않는 청년실업과 조기 퇴직자의 누적된 증가로 자영업자의 길을 택하는 사람들의 숫자는 앞으로도 쉽게 줄어들지 않을 전망이다. 하지만 작게나마 자기 사업을 시작하는 사람들의 희망찬 출발은 영업 외적으로도 어려움에 부닥칠 때가 많다. 

가장 전형적인 상황이 상권이 뜨면서 월세를 대폭 올려달라는 경우이고, 가게를 정리하려 하지만 내고 들어왔던 권리금 때문에 발목이 잡힌 경우, 재건축으로 하루아침에 아무 대책 없이 손 털고 나와야 하는 경우 등, 맞닥뜨려야 할 어려움은 생각보다 많이 찾아온다. 

앞의 사례처럼 월세의 갑작스런 인상은 상가법으로 보호받을 수 있다. 전체 임대 금액(환산보증금)이 4억 원(서울의 경우)을 넘지 않으면 연 9%을 넘기지 못하도록 되어 있다. 하지만 최근 홍대 주변 상가의 경우를 보면 알 수 있듯이 상권이 뜨는 지역에서는 임대료의 불법적 인상이 비일비재한 상황이다. 자신의 권리를 명확히 알고 스스로 지켜내야 한다.

철수씨, 골목사장으로 나서다

<<골목사장 생존법>>은 주인공 철수를 통해 골목사장으로 살아가면서 겪게 되는 갖가지 어려움에 대한 법률적인 조언을 담고 있다. 직장 10년 차 철수는 1억 2천만 원으로 커피숍 창업을 시작하면서 이야기는 시작된다. 

처음 부동산을 찾아가면서 시작되는 철수의 창업 이야기는, 이후 계약을 하고 사업자를 내고 가게를 차리면서 갖가지 사건 사고의 연속이다. 갖은 고생 끝에 간신히 자리를 잡아가는 철수의 이야기에 골목사장으로서 겪을 수 있는 다양한 사건 사례를 변호사 TIP과 함께 담고 있다.

계약 체결 단계에서는 월세, 보증금, 권리금뿐 아니라 가계약, 다운계약, 특약과 제소전화해조서 등을, 가게 문을 열었을 때는 가게를 중심으로 일어날 수 있는 다양한 사건 사고의 사례를 담았다. 인테리어와 원상복구, 세금, 직원 사고, 거래처와의 분쟁 등이 그것이다. 건물주가 등장하면서는 재건축, 명도소송, 변호사 선임 등 소송과 관련되어 벌어질 수 있는 여러 사례와 변호사 조언을 담았다. 후반부에는 무거운 빚에서 탈출하여 다시 시작할 수 있는 제도까지 살펴본다. 

철수는 가상의 주인공이지만 그 안에 나오는 50여 가지의 사례들은 두 저자가 임차인의 권리를 위해 일하면서 실제 겪고, 해결해온 경험의 목소리에서 나온 것이다.

12년 만에 이뤄낸 상가법 개정안을 주도한 김남균ㆍ김남주, 

골목사장의 생존을 말하다!

저자 김남균과 김남주 변호사는 맘상모(현 전국상가세입자협회) 활동 중 2013년 장하나 의원과 함께 상가법 개정안을 발의하였고 그해 7월 1일 개정법이 국회 본회의를 통과한다. 건물주가 재건축을 하고자 할 때는 계약갱신 거절권이 있었으나 개정법에 의하면 앞으로는 최초 계약시 재건축을 사전고지 해야한다. 또한 모두가 임대기간 5년을 보호 받을 수 있는 것 등 지난 2001년 상가임대차보호법이 재정된 지 12년 년 만에 이뤄낸 획기적인 성과였다.

그 후 권리금의 법제화를 내용으로 하는 개정안을 발의하여 2015년 4월 현재 국회 법사위에 계류중에 있다. 권리금은 우리나라에만 있는 특별한 관행이라는 부정적인 시선을 바꾸어 대부분의 국가에도 있는 것을 입증함으로써 가능했던 것이다. 새로운 개정안의 내용은 권리금의 법제화뿐 아니라 임대인에 대한 임차인의 대항력 전면 확대, 보호 기간의 연장을 담고 있다. 이 법이 통과된다면 우리나라처럼 임차인의 생존이 위태로운 환경에서 상당히 많은 위험 요소를 줄일 수 있을 것으로 기대된다.

<<골목사장 생존법>>은 두 저자가 수년간 임차인의 권리를 위해 활동해 온 경험을 바탕으로 쓰여진, 현장에서 살아남기 위한 절절한 이야기의 모음이다. 건물주에 맞서 끝까지 싸워야 했던, 또는 억울하게 당해야만 했던 수많은 가게 사장님들의 실제 삶이 담겨 있다. 어느 날 갑자기 인테리어 공사를 핑계로 아무 대책 없이 쫓겨나야 했던 골목사장님, 상권이 뜨자 월세를 몇 배씩 올려달라는 당혹스런 이야기, 재개약 시점이 되자 무리한 요구를 받아들여야만 하는 카페사장님… 들의 이야기를 두 저자는 그동안 같이 싸워온 현장의 목소리로 한 권의 책에 담았다. 

지금도 두 저자는 책에 나오는 수많은 사례들처럼 강남과 홍대, 이태원 경리단길뿐 아니라 제주도, 부산 등 전국에서 임차인의 권리 보호를 위해 몸으로 싸우고 있다.

장사도 문화다

‘마을이 세계를 구한다는 간디의 말처럼 마을 안에서, 골목의 소소한 일상에서 평범한 기쁨을 누기며 더불어 살아가는 삶을 보여주는 골목상인들의 이야기’ (서울특별시장 박원순)

‘일본이나 유럽에서는 많은 가게들이 그 동네의 명물이 되고, 전통으로 남아있는 경우를 볼 수 있다.’ (참여연대 사무처장 안진걸)

<<골목사장 생존법>>의 마지막 장에서 저자는 상가 임대차에 대한 우리의 인식 변화를 요청하고 있다. 상권의 발달이 지가 상승 등 외부 요인으로 결국 도심 공동화 현상으로 끝을 맺는 경우가 많다고 한다. 서울에서도 한때 지역 최고의 상권을 이루었던 신촌과 가수로길 등이 상업논리에만 맡겨졌을 때 어떤 결말로 이어지는지 지켜볼 수 있었다. 

골목의 산업은 단지 단기간의 경제논리가 아니라, 문화로 접근해야 한다. 우리나라가 임대 기간을 최대 5년 보호하고 있는 것과 달리 일본이나 유럽 등이 최대 20~30년 간 가게의 영업권을 보호하고 있는 것이 결과적으로 어떤 차이를 가져오는지에 대해 저자는 말하고 있다. 

프랑스에서는 상점 권리금을 ‘퐁 드 꼬메르스’라고 부른다. 직역하면 ‘그 집 문 앞 발걸음’으로 발걸음 비용이라는 뜻이라 한다. 그 가게를 찾아오는 한명 한명의 발걸음이 모여 가게의 가치를 이루어내고 있음을 인정하고 있는 것이다. 우리의 경우도, 골목에 자리잡은 하나의 가게가 그 지역에서 오래 머물면서 동네 주민들의 삶의 일부가 될 수 있는 날이 오기를 바라는 마음으로 책을 마무리한다.

지금까지는 실패의 연속이었지만 오히려 앞으로 이어질 철수의 행보를 기대해본다. 

‘재료 손질과 여러 준비를 마치자 서너 명의 손님이 들어온다. 반갑게 맞이하는 철수씨, 오늘 장사가 시작되었다.’

차례

_저자 서문 05

1장 철수씨, 골목사장으로 나서다

_나 오늘 사표냈다 12

01 요즘 자영업 분위기는? 14

02 이제 부동산으로 20

*월세·보증금·권리금

2장 철수씨, 계약서를 작성하다

_드디어 하게 된 계약 40

01 계약전, 이것만은 꼭 살피자 42

02 특약, 제대로 알고 작성하자 47

03 무서운 계약서, ‘제소전화해조서’ 51

*가계약·다운계약서·특약·제소전화해조서

3장 개인사업자가 된 철수씨

_이제 나도 사장! 개인사업자의 삶 58

01 인테리어 우습게 보지 말자 60

02 개인사업자는 어떻게 되나? 68

*인테리어 공사·원상복구·사업자등록·세금 신고·공동 창업

4장 가게 주인으로 사는 법

_가게 주인으로 사는 법 82

01 가깝고도 먼 사이, 사장과 직원 84

02 사전고지의 중요성, 매장과 손님 89

03 때로는 파트너, 때로는 채무관계 ‘거래처’ 98

04 가깝고도 먼 관계 ‘이웃’ 104

*아르바이트·임금체불·산재·사전고지·산업재해·거래처·이웃 분쟁

5장 건물주가 변했다

_임차인으로 산다는 것 112

01 갑자기 가게를 자주 찾는 건물주 114

02 재건축이 결정된 건물 118

03 건물주가 보낸 ‘내용증명’ 121

04 일방적인 ‘명도소송’ 123

05 끊임없는 분쟁의 연속 128

06 다시 계약서 130

07 변호사를 선임해야 하는 걸까

08 법정에 선 철수씨, 1심에서 항소까지

*강제 집행·재건축·리모델링·내용증명·명도소송·변호사 선임

6장 이제 다시 시작이다

_철수씨, 가게를 정리하다 144

01 빚에 대처하는 자세 146

02 빚에서 탈출하는 4가지 방법 152

03 채무 변제, 그리고 1년 후 162

*개인 워크아웃·프리 워크아웃·개인회생·개인파산·신용 회복 제도

7장 장사도 문화다

_장사에 대해 다시 생각하다 170

01 홍대 앞에는 무슨 일이 있었나? 172

02 장사도 문화다 177

03 젠트리피케이션 gentrification 189

04 해외의 상가 임대차는? 192

05 해외에도 권리금이 있나? 196

*문화 백화 현상·젠트리피케이션·해외 상가 임대차

에필로그 204

지은이 소개

김남균

일러스트레이터이면서 전시·마을축제 기획자로 활동 중이다. 현재 서울시 시민청 운영위원, 한국문화산업학회 이사, 썸데이페스타 총괄감독, 맘상모(전국상가세입자협회) 학술국장을 역임하고 있다. 서울미술고등학교와 국립안동대학에서 서양화를 전공하였고, 홍익대학교 일반대학원 지식재산학 저작권법 석사를 수료하였다.

홍대 앞에서 15년간 10여 번 이사를 하면서 젠트리피케이션에 대해 관심을 갖게 되었고, 문화가 골목과 마을에 정착하기 위해서는 임대차보호법의 수선이 필요하다 생각하면서 연구를 시작했다. 

상수동 일대에서 썸데이페스타를 매년 진행하면서 마을에서 임대차에 대한 공유가치를 확산시키고 건물주와 임차인 사이에 정서적인 커넥션을 만들기 위해 노력하고 있다. 문화예술이 떠나면 상권도 죽는다는 문화백화현상 이론을 정리 중에 있다.  

김남주

민변 부동산팀장으로 활동 당시 건물주 리쌍과 곱창가게 임차인 사이에 명도소송을 맡게 되면서 상가임대차에 관심을 갖게 되었다. 그 사건을 계기로 상가세입자들과 함께 전국상가세입자협회를 만들었고, 여러 시민단체에서 주거·상가·재개발의 법률 자문을 하면서 법제도가 ‘을’이 보호받을 수 있게 개선되도록 입법운동을 하고 있다. 

현 법무법인 도담 대표변호사·참여연대 실행위원·맘상모(전국상가세입자협회) 고문변호사로 활동 중이며, 4대강 공사 반대 소송 변호인단과 천안함 민간조사위원 신상철씨 명예훼손 사건의 변호인단으로도 활동하였다. 연세대학교 법학과를 졸업하고 사법연수원을 수료하였다. 

상가세입자들을 대리해 다수의 명도소송을 진행하면서 기울어진 운동장, 즉 우리 법체계가 건물소유자를 중시하고 상가세입자의 권리를 미약하게 보호하고 있는 현실에 맞서 법정에서 고군분투하고 있다.