민생희망본부 발간자료 자료집 주거 2021-04-27 1850

[좌담회] 주택임대차보호법 개정 이후 분쟁 사례 발표 및 문제 해결

100여개 주거·시민단체로 구성된 주택임대차보호법개정연대(이하 주임법개정연대)는 오늘(4/27) 기자회견을 열어 임대차3법 개정 이후 논란이 계속되고 있는 전월세 문제의 원인이 어디에 있는지, 해결 방안은 무엇인지 모색하는 좌담회를 진행했습니다.

2021. 4. 27.(화) ‘임대차 3법 이후 현황과 개선과제’기자회견 <사진=참여연대>

쫓겨나는 임차인의 잔인한 현실,

계약갱신청구권 행사할 수 있게 주임법 개정해야

△신규 임대차계약, 임대료인상률상한제 도입, △표준임대료 도입, △계약갱신요구권 2회 이상 확대, △갱신거절 요건 강화, △ 주택임대차분쟁조정위원회 분쟁조정 기능 강화 등 개선 요구

이들은 국토교통부의 전월세 실거래가 자료를 분석한 결과, 일부 언론과 야당의 주장과 달리 임대차 3법 도입으로 전세 거래 급감과 가격 급등 현상은 발생하지 않았다고 주장했습니다. 그러나 갱신계약과 신규계약 사이의 이중가격이 형성되고 있어 전체 전세가격 상승에 영향을 미치고 있으며, 또 애매모호한 갱신 거절 규정도 문제라고 지적하며, 이를 해결하기 위해서는 △신규 임대차계약에 대한 임대료 인상률 상한제 도입, △임대인과 임차인이 합의로 임대차를 갱신하는 경우에도 임대료 인상률 상한제 적용, △ 임대료 조정 시 기준이 될 수 있는 표준임대료 도입, △계약갱신요구권 행사 횟수 최소 2회 이상 확대, △갱신거절의 요건과 행사방법, 위반 시 제재 사항 등 구체적으로 규정, △주택임대차분쟁조정위원회 분쟁조정 기능 강화 등이 필요하다며, 정부와 국회에 조속한 제도 개선을 촉구했습니다.

성북동에 사는 세입자 이모씨는 “작년 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권을 행사할 것으로 기대했는데 임대인의 딸이 실입주한다는 이유로 갱신을 거절당하고 명도소송까지 당했다”고 설명했습니다. 이모씨는 “임대인이 양도소득세 중과를 피하려고 자녀 명의로 같은 시기에 증여하고, 증여받은 딸이 매도 시 양도세 중과를 피하려고 실거주 요건을 채우려 한다는 것을 사실을 알게 되었다”며, 임대인이 단지 세금을 아끼기 위해 실거주 요건을 채우는 것은 개정된 주택임대차보호법의 입법취지에 맞지 않는다고 판단하여 임대차분쟁조정위원회에 조정을 요청했으나 임대인이 거부하여 조정이 이뤄지지 않았고, 계약 종료 후 임대인이 명도소송을 제기했다”고 설명했습니다. 이모씨는 “임대인의 부당하고 편법적인 법의 악용을 막기 위해서라도 주택임대차 보호법은 추가적인 개정이 필요”하며, 특히 “애매모호하게 규정된 임대인의 실거주 사유로 인한 임차인의 계약갱신청구권 제한 규정은 반드시 개정되어야 한다”고 강조했습니다. 마지막으로 이모씨는 “정부와 국회가 사회적 약자인 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지도 못하고 임대인의 부당한 요구에 당할 수밖에 없는 현실을 인지하여, 현행 주택임대차보호법 개정에 힘써야 한다”고 덧붙였습니다.

김대진 변호사는 “민변 민생경제위원회 소속 변호사들이 작년 9월부터 지금까지 경기도청에서 주택임대차 관련해 상담을 166건의 상담을 진행했는데, 이 중 갱신거절에 대한 상담이 72건(전체 166건)으로 가장 많았”으며, “임차인이 임대인에게 실거주 사유의 증명을 어느 정도까지 요구해야 하는지”가 불분명한 점이 문제가 되었다고 설명했습니다. 김 변호사는 임대료 증액과 관련해서 “임대료인상률상한제에 의하면 5%의 범위에서 협상을 통하여 증액 범위를 정해야 하는데 참고할 만한 기준이나 시세 관련 자료가 없어 실제로는 무조건 5% 인상하는 것이 당연한 것처럼 받아들여”지고 있는 문제점을 지적했습니다. 김 변호사는 정부와 국회가 이러한 문제점을 보완하여 임대인, 임차인 간의 분쟁을 최소화하고 임차인들이 보다 실질적으로 권리를 행사하고 보호받을 수 있도록 주택임대차보호법의 추가적인 개정이 시급하다고 주장했습니다.

한국도시연구소 최은영 소장은 주임법 개정으로 인한 전세 비중 감소와 전세 가격 상승의 우려가 제기되었으나, 임대차 3법 도입 직후 전세 거래 급감과 가격 급등 현상은 발생하지 않았다”는 전월세 실거래가 분석한 결과를 발표했습니다. 최 소장은 전월세 시장 동향에 대해 “전국·서울의 전체 주택 및 아파트 모두 2020년 8월부터 12월까지 전월세 계약에서 전세가 차지하는 비중은 2018년 동월보다 감소했으나, 전세 계약 건수에는 큰 변화가 없”으며, “2020년 7월까지 전국·서울의 전체 주택과 아파트의 호당 전세가와 3.3m2당 전세가 흐름이 동일했으나, 8월 이후 서울아파트 호당 전세가는 상승세를 보이는 반면, 전국 아파트와 주택, 서울 전체 주택은 7월을 정점으로 하락세를 보이고 있다”고 설명했습니다. 그리고 최 소장은 2020년 월별 전세가 추이를 살펴본 결과 2020년 4월부터 7월까지의 전세가 상승 추세가 지속되었다면 훨씬 더 높은 전세가 상승이 나타났을 것으로 추정된다”며 “신규 계약 임대료 규제와 신뢰도 높은 신규 통계개발이 필요하다”고 강조했습니다.

서울세입자협회 박동수 대표는 서울 노원·강동·강서구 3개 아파트 단지의 2020년 8~12월 사이 보증금 최저가와 최고가를 비교해보면, 최소 1억 2,100만원에서 최대 4억원의 가격 차이가 나타나고 있다고 설명했습니다. 박 대표는 주임법 개정 이후 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라 5%의 임대료인상률 상한제 적용을 받은 갱신계약과 신규로 체결된 계약 사이 보증금 액수 차이가 상당히 벌어져, 언론에서 언급하는 이중가격이 실제로 형성되고 있으며, 전체 전세가격 상승에 영향을 미치고 있다고 지적했습니다. 또 박 대표는 임차인의 계약갱신요구권 행사로 어쩔 수 없이 5% 증액만으로 갱신계약을 한 임대인이 2년 후 보상심리에서 훨씬 높은 보증금에 재계약을 하거나 기존 임차인을 퇴거시키고 신규계약을 체결할 가능성이 크다고 우려했습니다.

참여연대 민생희망본부 실행위원 이강훈 변호사는 전월세 문제 해결을 위해 무엇보다 “신규 임대차계약에 대해서도 임대료 인상률 상한제를 도입해야 하며, 임대인과 임차인이 합의로 임대차를 갱신하는 경우에도 임대료 인상률 상한제를 적용해야 한다”고 주장했습니다. 이 변호사는 프랑스가 2014년 법개정을 통해 과밀주거지역의 임대차계약은 기준임대료의 20%를 초과하지 못하도록 하는 규정을 신설하였고, 독일도 2015년 민법 개정으로 주정부에서 과밀주택시장으로 지정된 지역 내에서 일부 임대차에 대하여 지역 상례적 비교차임(표준임대료)의 10%를 초과하여 약정하지 못하도록 정한만큼 한국에서도 서울 등 대도시 위주로 신규 임대차계약에 대한 임대료 인상률 상한제 적용을 적극 검토할 필요가 있다고 덧붙였습니다. 이강훈 변호사는 계약갱신요구권과 임대료 인상률 상한제의 실질적인 보장을 위해서도 갱신방법과 상관없이 임대료 인상률 상한제를 도입해야 한다고 강조했습니다.

또 이 변호사는 “임차인의 계약갱신요구권 행사 횟수를 최소 2회 이상으로 확대하고, 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절의 요건과 행사방법, 위반 시 제재 사항 등을 보다 구체적으로 규정하며, 주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁조정 기능을 강화하고 임대료 조정 시 기준이 될 수 있는 표준임대료를 도입해야 한다”고 주장했습니다. 이강훈 변호사는 현행법상 실거주에 관한 구체적인 기준과 증명책임에 관한 규정이 없다 보니 막상 현장에서는 임대인과 임차인이 마찰을 겪을 수밖에 없는데도 정부와 국회는 이에 아무런 조치도 취하고 있지 않다고 비판했습니다. 이 변호사는 임대인이 임대료를 인상할 수 있는 상한선을 정한 것이나 현재는 무조건 5%씩 올릴 수 있는 것으로 받아들여지는 것은 실제 임대료 협상에서 참고할 만한 임대료 정보가 없는 이유가 크다고 지적하며 오는 6월부터 전월세 신고제가 시행되는 만큼 신고제를 통하여 수집된 임대료를 기반으로 독일의 표준임대료나 미국 뉴욕시의 임대료 가이드라인위원회와 같이 지방자치단체 차원에서 지역 내 주택유형, 주변환경 및 기타조건이 유사한 주택의 임대료 수준을 산정, 공시하는 표준임대료 제도를 도입하여 임대인과 임차인 간의 임대료 협상이나 분쟁조정에서 참고하도록 하는 것이 필요하다고 강조했습니다.