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  • 아파트공동체
  • 2002.06.19
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꼼꼼히 점검하고 사전점검부 서명해야

사업주체에게도 하자에 책임 물을 수 있어



2002 참여연대 아파트 시민학교 둘쨋날 강의가 6월 15일 참여연대 2층 강당에서 진행됐다. 신규 수강생 7명을 포함, 40여 명의 수강생들은 전날 '월드컵 16강 진출'의 흥분도 가다듬고 속속 참여연대로 모여들었다. 이날 진행된 강의는 아파트에서 자주 발생하는 분쟁에 대한 법적 대처 방안과 판례에 대한 내용이었다. 결코 쉽지 않은 내용이었지만 하나도 놓치지 않으려는 수강생들의 열의가 돋보이는 강의였다.

오늘 사이버참여연대에서는 연재 세 번째로 15일에 있었던 최영동 변호사의 강좌를 싣는다.(자료집은 별도 판매, 구입 문의는 전화 02 723-5303 값 5,000원)



하자란 무엇인가?

하자란 공사가 잘못돼 건축물의 본래 기능이나 모양, 색상을 갖지 못한 것, 즉 균열이 생기거나, 비틀림, 들뜸, 침하, 누수 등이 발생한 것을 말한다. 아파트 하자로 가장 많이 등장하는 것은 방수공사 부실로 인한 누수현상, 방열·방음공사 부실로 인한 열손실과 소음공해, 하수구·배관의 부실이다. 건축업자가 건축법 규정에 따르지 않았거나, 계약사항인 설계도면이나 시방서대로 건축하지 않은 부실공사의 경우도 하자를 발생시킨다.

아예 공사를 완공하지 않은 것은 채무불이행에 해당한다. 건축물의 기능과 관련 없는 사업주체의 약속, 예를 들어 일정 용량의 김치냉장고를 주기로 약속해 놓고 용량이 적은 것을 비치해놓았다고 한다면 사업주체의 채무불이행일 수는 있어도 하자라고 볼 수는 없다.

하자를 유형별로 살펴보면

○ 세대내 하자와 공동구 하자 = 하자를 구체적으로 살펴보면 크게 세대내 하자(전용부분의 하자)와 공동구 하자(공용부분의 하자)로 나눌 수 있다. 이런 하자는 모두 입주자대표회의 즉 관리주체가 사업주체에 대하여 보수를 요구하고, 보수를 거부하면 하자보수금을 청구할 수 있는 것들이다. 하자보수기간이 지나면 공용부분의 하자는 관리주체가, 세대내 하자는 세대가 직접 하자를 보수하여야 한다.

○ 아파트 면적 =당초 사업주체가 분양하기로 약속한 공급면적보다 실제 분양 받은 공급면적이 적은 것은 건축물의 기능에 영향을 주는 것이 아니라 계약된 것보다 더 적은 권리를 부여받은 것이므로, 계약 당사자 사이에서 배상받아야 할 문제이지 하자보수청구를 할 수 있는 사안은 아닌 것으로 보인다.

○ 공간의 부족 = 간혹 아파트의 높이가 약간 낮아 공간이 부족한 경우 건축물의 기능상에 문제점이 있다고 보이므로 공간부족을 원인으로 분양계약자들이 소송을 할 수도 있고 공동주택관리령에 의거 하자보수청구소송을 할 수 있다.

○ 소음발생 = 아파트 바닥이 얇아서 소음이 가중된 경우 하자로 보아, 손해배상을 하여야 한다는 판결도 있고 중앙환경분쟁조정위원회에서의 배상결정도 나왔다. 다만 이는 분양계약자가 사업주체에 대해 소송을 했거나 불법행위로 조정신청을 한 것이고, 입주자대표회의가 하자보수소송을 제기하는 것에 대한 판례는 아직 없다.

하자를 어떻게 찾아낼 것인가

건설교통부는 아파트 준공검사 전에 입주자가 미리 방문해 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하는 규정을 두고 있다. 이 규정은 마치 입주자들을 위한 제도인 것처럼 보이지만 입주자가 실물을 보고 판단할 수 있는 것은 거의 없어 사업주체의 잘못을 덮어주는 면죄부 역할을 할 가능성이 높은 단점도 있다.

시공회사 직원들의 요구에 이끌리지 말고 하자 여부를 세심하게 확인한 다음 서명을 해야 한다. 또 계약서에 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우 이의하지 못한다는 조항이 있는데 이는 불공정 약관이므로 효력이 없다. 하자가 발견되면 반드시 시공회사에 보수를 요구해야 한다. 이때 발코니 등 서비스 면적은 아파트 값 산정에 포함되지 않는다는 점도 기억해야 한다.

입주한 이후 처음 내는 각종 전기요금 수도 요금 등은 시공업체가 부담한다. 따라서 입주하기 전에 계량기를 사전 확인할 필요가 있다. 자세한 점검은 하자점검표를 만들어서 점검하는 것이 좋다.

만약 사전 점검시 문제점을 발견하면 시정을 요구해야 하며, 이를 기재해 입주하기 전까지 내용증명을 보내 하자보수를 청구해두는 것이 좋다.

○ 세대별 하자 점검 사항 = 현관철문, 현관 바닥과 베란다, 창고, 다용도실, 실내벽, 방바닥, 천장, 실내 보온 및 방음시설, 가스설비, 주방기구, 위생기구, 급수설비, 소화설비, 열량계와 온도조절기, 전기시설 등

○ 공동구 하자 점점 요령 = 입주자대표회의의 주관 아래 준공도면과 시방서에 따라 관리사무소가 시행할 때 같이 참여한다. 관리주체가 이러한 행위를 소홀히 하면 관리주체를 상대로 하자의 조사 및 보수를 시공사에 요구할 것을 문서로서 보낸다. 상대방의 대응이 없을 때는 내용증명으로 보내는 것이 좋다.

승강기는 시공회사가 램츠 등 소모성 자재를 3~6개월 간 무상으로 교체해 주고, 이후의 보수는 용역계약서에 첨부된 소모자재명세에 속하는 자재에 한해 시공회사가 돈을 받고 보수한다. 소모자재 이외의 승강기 하자보수에 속하는 와이어 로프나 모터 등은 하자보수 사항이므로 부품과 자재대금을 3년 간은 승강기를 설치한 시공회사 또는 사업주체가 부담해야 한다. 지하 저수조와 옥탑 물탱크는 하자보수 책임기간이 2년이고. 외벽과 옥상 바닥은 방수시공이 잘 되어 있는지, 보호몰탈의 두께가 규정에 미치는지, 심한 균열은 없는지 확인한다. 벙커 C유를 사용하는 보일러일 때는 집진기가 제대로 작동하는지 살펴본다.

특히 기관실과 주변전실의 중앙감시반이 정상적으로 기능하는가를 확인한다. 이와 함께 유도장애나 실내 온도조절기능미비 등으로 인터폰, 승강기, 원격제어장치 등이 제대로 가동되지 않는 경우가 많으므로 반드시 준공도면을 보고 세밀하게 점검한다. 어린이 놀이터는 모래판 깊이가 충분한지를 확인하고, 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가 잘 되어 있는지 확인한다. 가스 및 소화설비공사에서는 전기부식 방지 장치가 되어 있는 지와 주지관과 동지관의 연결부분에 가스누출은 없는지 점검한다. 통신 신호 및 방재설비공사에서는 텔레비전 공청 설비공사나 전화선의 가구당 배선수를 확인한다.



하자에 대해 법적으로 대응하는 방법

국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사 및 주택건설사업자 또는 대지조성사업자, 조합원의 주택을 건설하는 주택조합 등 사업주체는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의거해 하자보수책임이 있다. 하자보수기간 내에 하자가 발생할 때 입주자·입주자대표회의 또는 관리주체는 사업주체에게 보수를 요구할 수 있고, 사업주체는 3일 이내에 하자를 보수하거나 보수 일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보해야 한다.

하자 보수를 요구할 때는 말로 하는 것보다 서면을 직접 제출하거나 내용증명으로 하는 것으로 좋다. 사업주체가 스스로 인정한 하자보수계획을 이행하지 않을 때는 입주자대표회의가 하자보수보증금으로 직접 보수를 하거나 제3자에게 용역을 주어 하자보수를 할 수 있고, 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다. 하지만 이것은 하자보수보증금을 현금으로 예치한 경우이며, 하자보수보증금을 보증증권으로 예치할 경우는 이용되기 어려운 방법이다.

하자보수의 종료는 현재 공동주택관리령에서 그 절차가 사라지긴 했지만 현재도 관행적으로 관리주체가 하자보수를 요청해 사업주체가 하자를 일부 수리, 보수한 후 입주자 및 입주자대표회의로부터 하자종료확인서를 받는 예가 종종 있다. 이때 하자보수확인서의 문구마다 다른 해석이 가능하므로 차후의 문제를 예방하기 위하여 확인서의 문구에 제한을 가하는 문구를 두는 것이 좋다. 확인서 말미에 "아직 발견되지 않은 하자에 대하여는 추후 협의하기로 한다"든가 "보수된 하자에서 다시 하자가 발견되는 경우 다시 하자보수를 청구하기로 한다."라는 문구를 넣어두는 것이 바람직하다.

공동주택을 건설·공급하는 자가 하자보수가 발생할 것에 대비해 공사비의 일정한 비율을 금융기관에 예치해 두는 하자보수보증금은 현금 또는 은행의 지급 보증서, 보증보험사의 이행보증보험 증권, 건설공제조합이 발행하는 보증서로 하고, 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치한다. 이후 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증금의 예치명의를 입주자대표회의의 명의로 변경해야 한다. 사용검사권자의 명의로 된 하자보수보증금을 입주자대표회의의 명의로 변경하고자 할 때는 사용검사권자에게 입주자대표회의가 구성됐음을 신고하고 동시에 예치명의를 변경할 수 있는 관련 증빙서류를 함께 제출해 명의이관 절차를 밟는다.

입주자대표회의 등이 사업주체에 하자보수를 요구했으나 사업주체가 이를 이행하지 않을 때 하자보수보증금을 사용할 수 있다. 입주자대표회의는 금융기관에 예치된 하자보수보증금으로 직접 하자보수를 하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 때 입주자대표회의는 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다. 그러나 대다수의 사업주체는 하자보수보증금을 현금이나 은행의 지급 보증서로 예치하지 않고 이행보증보험 증권 또는 건설공제조합이 발행하는 보증서로 대신하고 있다. 이로 인해 입주자대표회의는 사용 신청 절차를 밟아야 하기 때문에 필요한 때에 즉시 하자보수보증금을 사용할 수 없고 보증회사는 까다로운 약관을 근거로 보증금 지급을 거절하고 있는 실정이다.

사업주체가 부도나 하자보수를 할 능력이 없는 경우에는 예치된 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행할 수 있다. 보증금 또는 보증증권은 사업주체의 도산시 가장 유용한 것이다. 국가 지방자치단체 및 대한주택공사의 하자보수의 책임까지 면제되는 것은 아니기 때문에 시공회사의 도산과 상관없이 사업주체인 국가나 지자체는 보수의무를 져야 한다.

○ 소송절차 = 사업주체가 하자보수에 응하지 않거나 미온적으로 나오고, 보증증권의 발행인이 사업주체의 편에 서서 보증금의 지급을 거부하는 경우 소송에 의할 수밖에 없다. 소송의 주체는 입주자대표회의이다. 하자보수비용의 청구시 시공사와 보증회사 모두를 공동피고로 할 수 있다. 다만 보증회사는 보증금액을 한도로 하며 시공사의 경우는 보증금액을 한도로 하지 않는다는 점에 유의할 필요가 있다. 소송의 제기는 입주자대표회의가 단독으로 결정할 수 있으며 소제기는 입주자의 권리를 지키기 위한 유익한 행위이므로 입주자들의 동의가 필요 없다.

소송진행 중 협상이나 조정에 의해 사건이 종결되는 경우도 있는데 이 경우 입주자들에게 손해가 가지 않도록 하여야 할 것이며 반대로 입주자들은 대표들의 협상권한을 지나치게 제약하여 합의에 의한 종결을 방해해서는 안된다. 문제는 어느 선에서 합의, 조정할 수 있는가 하는 문제인데 소송기간이 장기가 되는 것보다는 빨리 종결되어 하자보수에 빨리 들어가는 것이 좋고 소송에서 원하는 금액을 100% 받지 못하는 경우도 있다는 점을 고려해야 한다.

청구액보다 합의시 많은 양보를 해야 한다면 입주자들의 의견을 구하는 것이 바람직하며 의견을 구하지 않고 합의할 경우, 입주자는 입주자대표회의와 사업주체 쌍방에 내용증명을 보내 합의의 문제점을 지적하여 두는 것이 좋다. 이러한 내용증명을 보냈다고 해서 반드시 합의가 무효라고 볼 수는 없지만 실제로 어떤 담합행위가 있었다면 그 담합행위에 대하여 형사처벌의 근거를 마련하거나 합의가 무효임을 주장할 때 유력한 증거자료로 활용할 수 있다. 입주자들의 반대에도 불구하고 특별한 사유없이 불리한 합의를 한 입주자대표회의 회장이나 합의에 찬성한 동대표, 관리소장의 경우 업무상 배임죄로 처벌될 수 있고, 불리한 합의로 인한 손해에 대해서는 손해배상을 해야 한다.

▲ 최영동 변호사
○ 한국소비자보호원에 피해구제신청을 하는 방법 = 사실조사 등의 결과, 확인된 피해사실에 관하여 합의권고안이 작성되었으나 건설업체가 이를 받아들이지 않을 경우 소비자분쟁조정위원회에 조정을 요청할 수도 있다. 하지만 조정결정에 대하여 건설업체가 응하지 않으면 결국 사법부의 판단에 맡기게 된다.

○ 공정거래위원회 제소 = 공정거래위원회는 약관에 대한 심사권을 가지므로 불공정 약관에 의거한 계약으로 인한 피해가 발생하였거나, 건설업체 등이 우월한 입장에서 강요하는 계약이 있을 때는 적합한 구제 기관이 될 수 있다.
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