• ‘임대차신고제’ 도입을 골자로 작년 8월에 통과된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부개정법률안」은 오는 6월 시행을 앞두고 있습니다. 임대차 신고제 시행을 앞두고 정부는 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도의 시 지역으로 규정하고, 신고 금액은 임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 또는 월차임 30만원을 초과하는 계약으로 규정하는 시행령과 시행규칙을 입법예고했습니다. 
• 임대차신고제는 임차인이 임대인과 대등한 위치에서 임대료와 임대조건을 협상하고, 분쟁이 발생하였을 때 참고할 만한 기준을 제공하기 위한 취지로 도입되었습니다. 주거시민단체들은 임대차신고제가 세입자의 주거권을 보장을 위해 도입된 만큼 지역과 금액에 상관 없이 모든 유형의 전월세 거래를 충실하게 신고하도록 해야한다는 주장을 제기하고 있습니다.
• 또 주거시민단체들은 정부가 임대차신고제를 통해 수집한 내용을 누구에게 어떻게 공개할지, 주거 정책에 어떻게 활용할지 등을 구체적으로 밝히지 않고 있다는 점을 지적하며, 최근 잇따르고 있는 임대차분쟁과 보증금 사고를 어떻게 예방하고, 임대주택의 질적 향상을 도모할 수 있을지에 대한 정책적 보완이 필요하다는 점을 강조하고 있습니다. 
• 이에 국회와 정부, 주거시민단체 등은 임대차신고제의 입법 취지와 해외 임대차등록제 현황을 토대로 6월에 시행되는 임대차신고제의 의의와 한계를 짚어보고 제도 개선 방안을 모색하고자 합니다. 

• 해외 주요 국가의 임대주택 등록제는 임차인에게 해당 지역의 임대료 수준에 대한 정보를 제공하고, 주거 정책 수립과 집행에 핵심적인 역할을 하고 있음.  
• 뉴욕시에서 임대인이 신규로 임대차를 등록할 경우, 주택의 이름과 주소, 주택 소유자와 임차인, 가구 수, 가장 최근과 최초 신규 등록 시에 제공된 모든 주거설비 등을 기재함. 매년 임대주택의 임대료와 임대서비스 내용을 갱신해야 하며, 임차인에게 등록증 사본을 제공해야 함. 또 임차인이 임대료에 만족하지 않을 경우 뉴욕주 주택 및 지역사회재개발부 (DHCR)에 불만을 제기할 수 있음. 
• 전월세신고제는 모든 유형의 전월세 거래를 신고하도록 해야 하며, 신고 내용은 계약내용, 건물의 상태, 범죄 예방 설계 여부, 최저주거기준 미달 여부 등 충실하게 규정해야 하며, 임대차 거래 정보는 충분하게 공개하도록 해야함.
• 이를 바탕으로 정부는 지역 간 임대료 격차 확인, 지역별 수요 공급을 확인하여 임대료 정책 수립과 집행에 활용하고, 불법 용도 변경, 불법 건축물(반지하, 옥탑방, 고시원 등) 등이 발견될 경우 대비책을 마련할 수 있음. 
• 장기적으로 민간임대주택 시장 안정화 제도의 효과적인 정착을 위해서는 민간임대주택의 상태와 민간임대주택사업자 현황에 대한 파악이 필요함. 이를 위해 민간임대주택시장에서 주택을 임대하려면 해당 주택을 반드시 등록하도록 하고, 일정한 기간마다 주택 상태, 임대차계약 내용 등 점검하도록 하는 방안이 강구되어야 함. 

• 주택임대차계약을 신고하지 않으면 ‘벌금’을 물게 될 것이라는 게시글이 일부 SNS에서 떠돌고 있음. 이는 해당 제도가 왜 필요한지, 시민들의 일상 속 어떤 변화를 만들어내는지에 대한 설명이 부족하기 때문임. 정부는 임대차신고제의 취지를 시민에게 충분히 설명하고, 사회 전반에 유익한 영향을 끼칠 수 있도록 제도 활용에 대한 방안 마련이 필요함. 
• 또 임대차 정보의 격차가 크고, 접근 가능한 여건이 부족한 주체일수록 미신고시에 벌금내야 하는 여건에 더 쉽게 놓일 가능성이 높음. 따라서 임차인에게 임대차 신고 책임이 전가되지 않도록 하는 대책 마련이 필요함. 
• 임대차시장에서 주로 문제가 되는 것은 임대료, 임대기간, 계약갱신과 해지, 관리비, 주택하자 및 수리수선의무, 보증금 반환 등임. 임대차신고제에서 포함되지 않은 관리비, 위반건축물, 주거환경 등을 신고 내용에 포함하는 규정이 조속하게 마련되어야 함.   
• 임대차신고제는 임대차시장에서 세입자가 겪고 있는 주거여건을 양적·질적 측면에서 보다 세밀히 파악하는 근거로 작동해야 하며, 이를 근거로 실질적인 주거정책의 법과 제도를 마련할 수 있도록 활용되어야 함.

• 서울시의 경우 2019년 기준으로 6만7천 가구가 전세임대 주택에서 거주하고 있음. 전월세신고제가 정착된다면 유사한 주택에 대한 비교가 가능하게 되어 저소득가구의 권익이 향상되고 결과적으로 주거비 안정에 도움이 될 것으로 판단됨. 
• 모든 주거취약계층을 공공주택이 포용하고 있지 못하는 상황에서 주거 취약계층의 주거권 보장을 위해 임대차 정보는 더 세밀하게 다루어져야 함. 그럼에도 정부는 임차보증금 6천만원 또는 월차임 30만원 초과하는 수도권 전역과 광역시, 세종시 및 일부 시 지역의 임대차 계약만 신고하도록 함. 이는 주거약자를 오히려 더 취약한 여건으로 방치하게 되는 결과를 낳을 수 있음.   
• 앞으로 시행될 전월세신고제는 이러한 주거약자들에게 안정적인 주거 정보를 제공하고 우리 사회가 열악한 주거환경 개선을 이루는데 정책의 초석이 되어야 함. 

• 임대차신고제 대상이 되는 ‘금액 기준’과 ‘지역 기준’의 존재가 더욱 우려가 됨.  『부동산 거래신고 등에 관한 법률』 시행령 규제영향분석서 분석의 경우 보증금 6천만 원과 월임대료 30만 원을 기준으로 할 때, 전체 주택 61.9%만이 신고대상이 됨. 주택유형별로 살펴보면 아파트는 87.1%가 해당되는 반면, 단독(20.0%), 판자집(20.7), 고시원(30.9%) 등에서는 사각지대가 크게 나타남. 정책목적 달성을 위해서는 배제가 없는 포괄적인 정책 실행이 필요함.
• 부동산 매매거래와 달리 주택 임대차는 종합적인 주거 서비스의 제공에 대한 계약임. 주택에 대한 사용권 외에도 기본적인 주택 및 시설 관리에서부터 옵션의 제공 등 세부적인 차이가 존재하기 때문에 주택 자체의 규모와 유형, 입지, 건축년도, 내부시설, 각종 건축 규제 준수 여부 외에도 보다 풍부한 정보 제공이 요구됨. 
• 한국의 경우 보증금이 상당히 크게 형성되어 깡통전세 등 사회적 문제가 나타나고 있음. 보증금에 대한 보호 강화와 함께 세입자의 정보 권한의 확대가 필요한 상황임. 주택 및 시설 유지 의무에 대한 경계를 명확하고 투명하게 밝혀 임대 기간 중 발생하는 문제로 인한 금전적·비금전적 고통을 최소화할 수 있어야함. 
• 임대차에 관련된 정보를 체계적으로 제공하는 홈페이지가 존재하지 않음.  온라인 임대차 신고를 활용해 임대차 전반에 대한 정보 제공과 교육의 기회로 삼는 것이 필요함. 또한 계속해서 임대차신고제에 기초한 제도개선 방안을 함께 고민하고 논의하는 것이 필요함. 

• 전 국민을 대상으로 최초 도입되는 제도이므로 신고대상(부담)은 최소화하면서, 제도 도입목적의 달성을 도모하고자 함. 
• 법에서 위임된 지역 및 금액 기준을 활용한 단계적 추진으로 제도에 대한 일반 국민의 수용성 제고 등을 위해 6.1일부터 시행 예정임. 
• 이번 토론회를 통하여 제안하신 정책 내용은, 임대차신고제 시행으로 축적된 데이터를 확보하고, 시장상황 등을 파악하여 향후 정책 개발 및 제도 개선 등에 반영할 수 있는지를 면밀히 검토하겠음.  

3. 토론회 개요

• 일시/장소 : 2021. 05. 26 14:00~15:40, 국회 의원회관 348호, 온라인생중계 https://bit.ly/3wvOH6f
• 주최/주관 : 더불어민주당 국회의원 진성준·박상혁, 주거권네트워크, 나눔과미래, 서울세입자협회, 새로운사회를여는연구원, 전국세입자협회, 민달팽이유니온, 민변 민생경제위원회, 참여연대 민생희망본부, 한국도시연구소 
• 진행안 

사회 권지웅 전)더불어민주당 청년대변인

발제 임재만 세종대 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원

토론 김솔아 민달팽이유니온 위원장

박정엽 서울주거복지센터협회 공동대표

윤성진 경기연구원 연구위원

전성배 국토교통부 주택임대차지원팀 팀장