[기고] 주택임대소득 과세를 둘러싼 논쟁

정부가 지난 2월 발표한 주택 임대차 시장 선진화방안의 핵심은 전세와 월세 임대소득에 소득세를 매긴다는 것이었다. 하지만 이후 시장에서 임대소득 과세에 대한 부담으로 거래가 위축되면서 정부와 여당은 영세 임대소득자에게 분리과세를 확대하고, 과세 유예기간을 늘리는 등의 과세 완화 방안을 마련하고 있다. 이에 대해 조세 형평성 차원에서 원래 과세 방안대로 가야 한다는 의견과 시장에 적응할 시간을 주기 위해 과세를 완화해야 한다는 의견이 맞서고 있다.

 

■ (반대)세입자에게 전가되고 거래도 급감… 설익은 정책

 

의식주(衣食住)와 밀접한 부동산시장의 새로운 정책과 제도는, 그 파급효과가 민생에 지대한 영향을 미친다는 측면에서 신중하게 검토돼야 한다. 소득세법 등 임대소득 과세 정비와 월세소득공제 실효성을 확보할 법 개정 추진이 6월 국회에서 최종 판가름 날 예정이다. 하지만 세금을 내는 것에 대한 집주인의 부담감은 이미 다양한 방법으로 세입자에게 전가되며, 주택시장 거래에 백태를 양산하고 있고, 회복되던 거래시장도 다시 빠르게 냉각되는 모양새다.

 

주택매매시장의 거래동결 우려는 이미 현실화됐다. 연초 수도권 주택시장은 거래량과 가격 상승으로 응답하며 매매 회복세에 힘이 실린 낙관적 분위기였다. 하지만 임대소득 과세 방침이 논란으로 떠오르며 설익은 정책설계는 구매시장 혼선으로 이어졌고 수요자들의 심리위축과 거래관망 움직임을 불러왔다. 서울시부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 6044건으로 4월 8536건에 비해 29% 급감했다. 3월 거래량 9485건과 비교하면 더 큰 폭(-36%)으로 준 셈이다. 계절적 비수기인 6~8월 거래도 주춤할 것으로 보여 당분간 매매시장 침체는 계속될 것으로 예상된다.

 

소득집계의 투명화로 과세형평을 바로잡겠다는 순기능보다는 국세청 과세자료 활용에 대한 우려감과 소득 노출로 인한 준조세(국민연금, 건강보험료 등) 인상을 꺼리는 목소리가 높아지며 주택구입을 유보하는 행태를 보이고 있는 것이다. 

 

임대소득 과세는 세입자의 조세 전가로 이어질 것이다. 임대주택 공급부족이 만성화된 수도권 도심 일부는 집주인이 과세분을 임대료 및 관리비 상승분에 포함시키거나, 연말정산 경정청구로 실효성이 떨어지는 것을 알면서도 일단 월세세액(소득)공제를 신청하지 않는 조건의 임대차 계약을 세입자에게 요구하는 사례가 발생하고 있다. 봉급생활자보다 근로소득과 무관한 자영업자나 과세미달자, 월세소득공제 대상이 아닌 총급여 7000만원 이상 고소득자를 우선해 임대차하겠다는 집주인도 있다고 한다. 향후 부과될 세금 부담을 감안해 세액공제 신청을 안 해도 될 세입자만 가려서 받겠다는 뜻이다. 

 

주택임대차시장 선진화 방안은 정부가 임대소득 과세의 투명성을 강조한 측면에서 긍정적인 부분이 있다. 하지만 급작스러운 세원 양성화와 어떻게 활용할지 모르는 과세자료 노출에 불안해하는 유주택자들의 심리를 헤아리지 못했다. 

 

이미 부동산시장은 주택가격 상승으로 큰 자본이득을 기대하기 어려운 저성장 안정기에 접어들었다. 국지적인 전세난과 공공 임대주택의 재고가 많지 않은 상황에서 다주택자들을 임대주택 공급자로 활용할 필요가 있다. 최소한 은퇴자 또는 생계형주택 소유자의 임대소득에 대해선 충격을 완화할 수 있는 유연한 과세제도 개선이 수반돼야 한다. 

 

6월 본격적인 소득세법 개정 이전인 이제부터라도 시장의 고통을 해소해야 한다. 시장 충격을 고려해 소규모 영세 임대인의 임대소득 비과세기간을 2년 유예에서 3~4년 유예 등으로 늘리든지, 2000만원 이하로 책정된 분리과세 기준도 3000만원 이상으로 올리는 것이 바람직하다. 이 부분이 어렵다면 종합소득 분리과세 단일세율(14%)을 소득세 최저세율인 6% 수준으로 낮추는 방향도 고려할 만하다. 특히 임차인의 전세물량 선호를 고려할 때 2주택자 전세 간주임대료에 대한 과세는 실효성이 빈약하다고 본다. 설익은 정책설계는 부동산시장에 어두운 그림자를 드리우고 경제 전반에도 부정적인 영향을 미치는 만큼 시장의 목소리에 좀 더 귀 기울일 필요가 있다.

 

<함영진 | 부동산114 리서치센터장>

 

 

■ (찬성)주택임대시장 양성화가 관건… 흔들리지 말고 추진

 

최근 주택임대소득 과세 완화 문제가 다시 수면위로 떠올랐다. 주택 임대차시장 선진화 방안에 이어 후속대책이 발표된 지도 3개월이나 지났지만 유독 이 부분에 대한 논란은 끊이지 않는다는 느낌이다. 지난 3·5 보완대책만으로도 혜택이 엄청나다는 생각이 들지만 모두가 내 맘 같지는 않은 것 같다. 국토교통부 장관의 과세 완화 검토 발언을 접하고 3·5 보완대책을 다시 살펴봤다. 여기에 따르면 연간 월세 임대소득 2000만원 이하의 2주택 보유자는 앞으로 2년 동안 세금과 건강보험료를 물지 않아도 된다. 또한 2016년부터 과세하되 필요경비공제율을 최초 45%에서 60%까지 올렸고, 14%의 세율로 분리과세를 약속했다. 여기에 과거에 탈세한 세금도 묻지 않겠단다. 이만하면 과세보다는 혜택에 가깝다. 

 

일각에서는 주택임대소득 과세로 인한 세 부담이 ‘주택시장을 침체시킬 만큼 과하다’고 한다. 정말 그러한지 따져볼 필요가 있다. 지난 3월 기획재정부가 발표한 임대소득 과세원안을 기준으로 계산해보면 다른 소득이 2000만원 이하이면서 월세 임대소득이 1000만원(월 최대 83만원) 이하인 2주택 보유자의 경우 필요경비공제(최대 600만원)와 기본공제(400만원)가 많아 사실상 임대소득세 부담이 없다. 다른 소득이 2000만원 이하이면서 월세 임대소득이 1000만~2000만원(월 최대 166만원)인 경우에도 역시 필요경비공제(600만~1200만원)와 기본공제(400만원)로 실효세율은 3% 내외다. 다른 소득이 2000만원 이상이면서 월세 임대소득은 2000만원 이하인 경우도 기본공제는 받지 못하지만 필요경비로 최대 1200만원까지 공제되기 때문에 실효세율은 최대 6.16%에 불과했다. 앞서 나열한 혜택에 그리 높지 않은 실효세율까지, 세 부담은 결코 과하지 않았다.

 

현재 주택시장의 상황은 어떠한가. 지난달 15일 국토교통부가 발표한 주택거래량 자료에 따르면 4월의 주택매매건수는 9만2691건으로, 전년 동월 대비 16.6% 늘었고, 5년간 평균치보다 21%나 높다. 정부가 주택임대소득 과세 방침을 발표한 이후에도 꾸준히 늘어나 3·4월 거래량은 7만4575건으로 전체 80%가 넘는다. 2월26일을 전후한 3개월 전국 아파트 가격 상승률도 각각 1.11%, 0.37%로 침체와는 거리가 있었다. 결국 과도한 세 부담도, 주택시장의 침체도 없었으니 둘 사이의 상관관계 역시 희박하다고 봐야 한다. 임대소득 과세 부담으로 인해 주택시장이 침체되니 과세를 완화해야 한다는 주장도 설득력이 떨어진다. 

 

냉정하게 생각해보자. 2주택자 집에 세들어 살면서 월세를 내는 근로자들에게는 소득공제 축소를 비롯한 각종 과세 강화 조치를 펼치면서 이보다 형편이 나은 집주인들에게는 엄청난 세금지원책을 내미는 게 옳은지 말이다. 그리고 묻고 싶다. 과연 그들이 세금을 줄여주면서까지 우리 사회에서 보호받아야 할 계층인지, 이마저도 부족하니 혜택을 확대하고 지원해야 한다는 주장까지 펼치는 정부를 우리가 어떻게 받아들여야 하는지 말이다. 

 

주택임대차 선진화 방안의 핵심은 민간임대시장 양성화다. 주택임대소득 과세 방침을 견고히 유지하면서 다주택 소유자들을 매입임대나 준공공임대 사업자로 전환하도록 유도하는 방향으로 가는 게 무엇보다 중요하다. 

 

주택임대소득 과세 방침을 경기 대책 수단으로 사용할 게 아니라 어떻게 주택임대시장을 양성화할 것인지 인식할 수 있는 전체 로드맵을 고민해야 한다. 더 이상 흔들리지 말고 발표한 대로 추진해주길 바란다.

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신원기 참여연대 조세재정개혁센터 간사

 

본 기고문은 6월 13일 경향신문 지면과 인터넷판을 통해 확인하실 수 있습니다.

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