[기고] 폭등하는 분양가, 원가공개 만이 해결책이다

공동택지 지역 아파트와 공기업 분양 아파트부터 우선 공개해야

현재 분양되는 아파트의 70-80%는 택지개발촉진법. 주택법 등에 의하여 개발되는 공공택지지역에서 분양되고 있다. 택지개발의 주체인 대한주택공사나 토지공사, 도시개발공사 등은 위 법률에 기초하여 개발이익이 한푼도 반영되지 않은 싼값으로 토지를 강제적으로 수용하게 되는데, 이것은 서민들이 내집마련이나 저소득층의 주거안정을 위한 임대아파트 등을 싸게 공급하여 국민의 주거기본권을 실현한다는 공익적인 목적이 있기 때문이다.

그래서, 택지개발촉진법은 민간건축업자에 공공택지를 공급할 때에 건교부장관을 승인을 받은 저렴한 가격으로 택지를 공급하도록 하고 있는데, 이를 공급받은 건축업자들은 이러한 공급가격이 아니라 아파트를 건축함으로써 개발이익이 반영되어 2-3배로 오른 토지가격을 반영하여 아파트를 분양함으로써 토지가격에서 이미 많은 폭리를 취하고 있는 것이다. 헐값으로 토지를 수용당하고 쫒겨나는 토지소유자들이 알면 땅을 치고 통곡을 할 일일 것이다.

아파트 분양원가를 공개하라는 시민단체의 요구에 건설업체들은 택지비 등의 원가를 반영하는 것이 기술적으로 어렵다고 하는데, 공공택지지역의 경우에는 1998년 폐지된 주택분양가 원가연동제지침과 같이 건교부장관의 승인을 받은 공급가격을 택지비로 반영하면 되므로 기술적으로도 분양가공개가 어렵지 않고 주택분양가원가연동제지침과 같이 분양가를 택지비원가에 연동하여 규제하는 것도 가능하다.

또한, 대한주택공사나 도시개발공사, 토지공사 등은 공공기관의개인정보보호에관한법률(약칭 정보공개법)에 의한 정고공개의무가 있는 공기업이고 대한주택공사를 상대로 한 서울 관악구 신림동과 노원구 중계동 주민들의 원가공개소송에서 법원은 아파트 분양원가를 공개하라는 판결을 내린바 있다.

분양원가 공개를 반대하는 측에서는 분양가를 규제하거나 공개하는 경우 아파트의 품질이 떨어진다고 하는데, 이러한 주장과 관련된 것은 주로 마감재 부분인데 주택분양가 원가연동제지침에 의하여 분양가를 규제하던 시기에도 표준분양가 이외에 옵션제도를 허용하여 질 좋은 마감재를 사용하는 것을 허용한 것과 같이 소비자의 다양한 수요를 감안하여 옵션을 한두개가 아니라 10-20개로 다양하게 마련하면 문제될 것이 없다. 또 다른 반론은 주택공급이 줄어들게 된다는 것인데, 주택분양가를 법령으로 규제하던 것은 1970년말부터 30여년을 시행하던 제도로 분양가를 규제하던 1990년대에도 1년에 50-60만호씩의 주택이 충분히 공급되었던 점에 비추어 분양가규제.공개와 주택공급의 감소는 직접적 인과관계가 있는 것이라 할 수 없다.

오히려, 택지공급의 부족이나 정부의 부동산투기억제정책으로 주택을 꼭 필요로 하는 실수요자자 아니라 투기목적의 가수요자들이 시장에서 철수하여 분양이 되지 않던 현상 등이 직접적인 주택공급부족의 이유이었다. 그리고, 분양가와 시가와의 차액을 노리고 가수요자들이 분양시장에 뛰어들어 투기가 더욱 만연할 것이라는 반론도 있는데, 이러한 점 때문에 분양가규제를 하던 시기에는 실수요자인 무주택세대주에게 우선분양권을 주고(현재는 20세이상이면 분양권이 있어 550만명의 분양자격자가 있는데, 이중 무주택세대주는 180만명이다.) 국민주택규모(공급면적 33평형 이하)의 경우에는 5년간, 다른 아파트의 경우에는 소유권이전등기시까지 분양권전매를 금지하여 투기적인 전매를 금지하는 제도를 운영하였다.

시가와 분양가의 차액을 건설업체가 독점하는 것보다는 기존주택가격이 너무 높아 집을 마련하기 어려운 서민들이 낮은 분양가로 집을 마련하여 그 차액의 혜택을 보도록 하는 것이 훨씬 정당성이 높은 주택정책이라 할 것이며 궁극적으로 개발이익환수제도를 통하여 그 차액을 사회적으로 환수해야 할 것이다.

역사적으로 보면, 정부가 건설업체의 요구대로 1970년대 아파트 선분양제도를 허용하는 대신에 분양가규제를 하게 되었던 것이어서 1998년 분양가 자율화를 실시한다면 당연히 후분양제의 실시를 전제로 했어야 하는데 결과는 건설업체가 선분양제와 분양가 자율화의 혜택을 모두 누리는 것이 되었다. 후분양제의 경우에는 분양가를 자율화해도 건설업체가 선분양제를 선택했다면 분양가규제나 분양가공개를 수용해야 할 것이다.

분양가를 공개하는 경우에는 그 공개의 방법과 기준을 정하는 것도 중요하다. 도시개발공사의 상암동 아파트 원가공개처럼 택지비, 건축비 등으로 나누고 원가와 이익을 구분하여 체계적으로 공개한다면 그 분석과 검증이 가능하지만, 각 건설업체마다 자기나름의 방식으로 공개를 한다면 이를 철저하게 검증하기는 매우 어렵다. 필자는 대한주택공사를 상대로 2년여간 원가공개 소송을 진행하여 승소하고 그래도 공개를 하지 않아 공개할 때까지 1인당 하루 10만원씩의 간접강제금을 부과하는 법원의 결정까지 받아 겨우 대한주택공사로부터 분양가내역서를 받은바 있는데, 대한주택공사가 나름대로 만든 14권분량의 자료에서 원가를 분석하고 거기에서 숨겨진 이익을 찾아내기는 거의 불가능하였던 경험이 있다.

주택분양가 원가연동제지침에서는 공공택지의 경우에는 건교부장관이 승인한 공급가격에 암반공사비, 연약지반 공사비 등을 더하여 택지를 산정하고 건축비의 경우에는 평형별로 표준상한가를 정하고 철골조공사비나 지하주차장 공사비는 이에 더하는 방식으로 분양가를 정하도록 하였는데 이와 같이 공개의 기준을 정하여 비교분석이 가능하도록 하여야 한다. 그리고, 분양가 공개를 강제하는 방식은 한 국회의원이 발의한 법안처럼 형사처벌을 하는 방식보다는 착공허가를 받아 일반분양자모집승인신청을 관할관청에 할 때 분양가내역서를 제출하도록 하고 분양가내역서를 공개하지 않거나 허위로 제출하였을 경우에는 일반분양자모집승인을 관할관처이 거부할 수 있도록 행정적방식이 위헌시비를 피해갈 수 있을 것이다.

분양가공개를 반대하는 측에서는 분양가규제를 하던 시기에 부작용이 많았다고 하고 분양원가 기준이나 공개방식의 기술적 어려움을 들어 공개를 반대하고 있으나 주택분양가 원가연동제지침을 폐지한 1998년 이후 불과 5년 사이에 분양가가 2배 이상 폭등하여 봉급생활을 하는 근로자들로서는 30년간 저축을 해야 겨우 내집마련이 가능할 정도로 국민의 주거기본권의 실현은 악화된 것처럼 분양가 자율화의 부작용이 훨씬 큰 상태이며 분양가를 규제하거나 공개하기로 방침을 정했다면 그 방법이나 기준 실효성 확보를 위한 수단 등을 위와 같은 얼마든지 위헌시비를 피해가며 입법화하는 것이 가능하다 할 것이다. 결국, 집없는 서민의 고통을 같이 아파하고 폭등하는 분양가에 같이 분노할 수 있는 정부의 감성과 의지가 확인되어야 할 때가 온 것으로 보인다.