월간복지동향 2001 2001-05-10   602

‘분양’ 임차인 보호와 주거관리권 보장문제

수도권에서는 도시개발공사, 인천광역시 종합건설본부, 대한주택공사 등 공기업, 지방공기업에 의하여 공급된 공공임대아파트의 공급이 많으나 상대적으로 광주, 대전 등 지방광역지방단체와 중·소 지방 기초단체에서는 민간건설업자에 의하여 건설된 민간임대아파트의 공급이 많다. 수도권에서도 5년, 10년 후 매매분양되는 민간건설업자의 분양임대아파트가 많이 존재하나 IMF 이후 건설경기 불황으로 임대사업자인 중소 건설업체들의 부도, 파산이 속출하고 있어 이에 따른 임차인들의 피해가 심각하게 늘고 있는 상황이다. 현재 동보, 진로, 대영 등 파산, 부도 임대아파트를 중심으로 꾸려진 임대아파트부도 및 파산주민피해 전국고동대책위원회에서 파악하고 있는 피해 임대아파트 세대만 2만세대가 넘고 있는 실정이다.

1. ‘분양’ 임차인 보호문제

임대사업자 부도시 임차인 피해구제 ‘막막’

지방 중소건설업체가 민간임대아파트 사업에 뛰어드는 이유는 임대아파트의 경우 국민주택기금에서 3%에서 5%의 저리로 건설비용이 지원되고 분양자들로부터 선임대분양하며 임대보증금을 받아(보통 임대료를 낮추어 주는 전환이라는 명목으로 표준임대보증금의 2배 정도를 받고 있음) 이를 건설비용으로 충당하므로 사실상 자기비용 없이 아파트를 건설하여 이익을 취할 수 있기 때문이다. 따라서, 민간임대아파트의 특성상 임차인들이 입주하기 전에 이미 국민주택기금을 관리하는 주택은행을 근저당권자로 하는 저당권이 임대사업자의 소유권보존등기와 동시에 설정되게 되고 임차인들이 입주하여 임대차계약서에 확정일자를 받더라도 이미 주택은행의 근저당권보다 후순위이기 때문에 주택임대차보호법에 의하여 경매과정에서 주택은행의 근저당권보다 우선변제를 받거나 경락인에게 대항하여 계속 임대차관계를 유지할 수도 없어 임대사업자인 건설업체가 부도가 나는 경우 피해구제 방법이 딱히 없는 상태이다.

파산법 개정 필요

그나마 광역자치단체의 경우 임대보증금이 3,000미만일 경우 1,200만원까지, 중·소지방도시일 경우 2,000만원 미만일 경우 800만원까지 주택임대차보호법 제8조에서 정한 소액임차인으로 보호받을 수 있으나, 대부분 위와 같이 표준임대보증금이 아니라 월 임차료를 적게 내기 위하여 표준의 2배 정도 되는 전환임대보증금을 낸 상태이어서 소액임차인으로 보호받는 것도 안되는 임차인이 많고 그나마 건설업체가 파산절차에 들어가는 경우에는 경매과정과 달리 소액임차인의 보호규정이 없어 소액임차인 보호도 안되는 실정이다.

이를 위하여 서울지방법원 파산부가 적극적인 파산법의 해석을 통하여 파산법에 대한 일반법으로서의 민사소송법과 주택임대차보호법의 경매절차 규정을 유추, 적용하여 소액임차인을 보호하겠다고 하고 있으나, 무리한 해석이어서 다른 채권자들이 이에 불복하여 근본적으로 해결하기 위해서는 2000년도 파산법 개정과정에서 근로자의 경우 3개월치의 임금과 3년치의 퇴직금에 대하여는 재단채권으로 취급하여 다른 채권에 우선하여 변제받을 수 있도록 파산법을 개정한 것과 마찬가지로 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인의 우선변제권도 재단채권으로 하는 파산법 개정이 필요한 실정이다.

‘파산’ 임대아파트 주민대책 시급

건설업체가 부도가 난 이후 동보건설, 진로건설과 같이 파산절차에 들어가는 경우보다는 부도가 난 상태에서 다른 채권자들이 개입한 상태에서 임차인들이 임대아파트를 매매분양 받기 위한 분쟁이 장기화되는 경우가 일반적이고 임대사업자가 파산한 임대아파트 주민들의 경우에도 파산절차에서 소액임차인으로 일부 보증금을 돌려 받고

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