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17대 국회(2004년 6월~) 출범 이후 참여연대가 국회와 정부, 지방자치단체에 제출한 각종 입법(의견)청원, 입법 의견서, 조례 청원 일체를 모았습니다. 민주주의와 민생복지 확대, 경제 민주화, 평화 정착 등을 위해 참여연대가 진행해 온 입법 활동을 확인하실 수 있습니다.

[보도자료] 중소상인·시민사회, 법무부에 상가임대차법 개정 방향에 대한 의견서 전달

입법의견서
입법의견서
작성자
pspdweb2022
작성일
2018-04-03 17:45
조회
940
의안정보시스템 링크: 바로가기
진행상황 : 부분반영

내용 및 결과 : 2018.09.20. 상가임대차보호법 개정안 국회 본회의 통과
[개정 내용]
- 계약갱신 요구기간 5년에서 10년으로 확대
- 권리금 회수기회 기간 3개월에서 6개월로 확대
- 권리금 적용 제외 대상에 전통시장 포함
- 법률구조공단 및 지자체에 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치

소관부처/상임위 : 법무부/법제사법위원회

중소상인·시민사회, 법무부에 상가임대차보호법 개정 방향에 대한 의견서 전달


최저임금 인상 부담 완화 위해 상가임대료 한시적으로 동결해야
법무부장관, 중소상인 면담 통해 당사자 의견 적극 반영해야


일시 장소 : 2018. 4. 3. (화) 14:00, 서울 정부청사 앞


 

CC20180313_기자회견_카드수수료율인하및협상촉구

 


최저임금 인상에 따른 대기업본사·카드사·상가임대인의 사회적 책임을 촉구하는 노동자·중소상인·시민사회 공동 캠페인단은 오늘(4/3) 오후 2시 서울 정부청사 앞에서 기자회견을 열고, 전국의 상가임대인이 노동자·중소상인과의 상생을 위해 향후 3년간 한시적으로 임대료를 동결해줄 것과 이를 위해 정부부터 각 부처와 공공기관이 소유한 부동산의 상가임대료 동결에 앞장서줄 것을 촉구했습니다. 또 상가건물 임대차보호법 개정 태스크포스(이하 상가임대차법TF) 가동을 앞두고 있는 법무부에 상가임대차법 개정 방향에 대한 공동의견서를 제출하고, 법무부장관에 중소상인 및 시민사회와의 면담을 요청했습니다.



의견서를 통해 제시된 상가임대차법 개정 방향의 주요 내용은 △ 환산보증금 폐지 △ 계약갱신요구권 행사기간 최소 10년 이상 보장 △ 차임 등 인상률 상한을 5% 이내 또는 전년도 소비자물가 변동률에 2배를 곱한 범위로 인하 △ 철거 재건축시 퇴거보상비 또는 우선입주권 보장 △ 권리금 제도 보완(전통시장 등 제외 폐지 등) 등 입니다. 현행 상가임대차법이 일정 보증금액 이상의 상가임대차를 법 적용대상에서 제외하고 있지만 대도시 주요상권 임차인들 상당수가 보호범위에서 제외되고 있으며, 계약갱신요구권 행사기간은 5년에 불과해 임차인이 투자금 등을 회수하지 못한 채 계약 종료 또는 해지되는 경우가 발생하고 있습니다. 또 지난해 12월 시행령 개정으로 임대료 인상률 상한이 5%로 낮아졌지만 1-2년마다 계약이 갱신되는 상황에서는 큰 효과를 거두기 어렵고, 현행법의 허점으로 철거·재건축을 이유로 한 계약갱신 거절의 경우 임차인이 거부하기 어려워 권리보호가 안 되고 있으며, 권리금 보호대상에서 전통시장이 제외되어 있는 문제도 피해가 지속적으로 발생하고 있어 개선이 시급합니다.



이들 단체는 법무부가 상가임대차법TF에 중소상인 등 당사자가 직접 참여하지 않아 현장의 목소리가 반영되기 어렵다며, 참여가 어렵다면 별도의 의견 수렴 절차를 반드시 마련해야 한다고 요구했습니다. 또 법개정에 의지를 밝힌 법무부장관이 4월 중 중소상인·시민사회와 면담을 추진할 것을 의견서를 통해 촉구했습니다.


 



기자회견 개요


  • 제목 : “상가임대료 동결, 상가법 개정 정부가 적극 나서라!”  정부·공공기관 상가임대료 한시적 동결 촉구 및 법무부장관 면담요청 기자회견
  • 일시 장소 : 2018. 4. 3.(화) 14:00 / 서울 정부청사 앞
  • 주최 : 재벌개혁과 경제민주화 실현을 위한 전국네트워크, 한국중소상인자영업자총연합회, 전국가맹점주협의회연석회의, 전국서비스산업노조연맹, 전국유통상인협회, 한국마트협회, 맘편히장사하고픈상인모임, 청년유니온, 청년광장, 민변 민생경제위원회, 경실련 도시개혁센터, 참여연대 민생희망본부
  • 사회 : 김주호 참여연대 민생팀장
  • 순서      

발언1. 상가 임대료 동결, 정부와 공공기관이 앞장서라!
           : 김동규 한국중소상인자영업자총연합회 교육홍보위원장

발언2. 상가임대료 인상으로 인한 피해 사례

           : 김영리 맘편히장사하고픈상인모임 공동운영위원장

발언3. 법무부 상가법개정TF 의견서 내용 및 면담 요청 취지

           : 남은경 경실련 도시개혁센터 팀장

퍼포먼스. 임대료 동결 요구 의견서 제출


 




법무부의 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정 방향에 대한


중소상인·시민사회 공동의견서 및 법무부장관 면담요청서


 


 


1. 배경


 


2017년 7월 문재인 정부의 국정기획자문위원회가 상가 세입자 보호정책을 국정운영 5개년 계획의 주요과제로 발표한 이후, 법무부는 10월 <법무행정 쇄신방향>을 통해 상가임차인 보호 입법 추진 계획을 밝힌 바 있음.



그 구체적인 내용으로는 △권리금 보호대상 확대, △임대료 인상률 상한 인하 및 환산보증금 증액, △계약갱신요구권 행사기간 연장 및 철거·재건축시 임차인 보호 강화를 제시했으며, 12월에는 실제 ‘상가건물 임대차보호법 시행령’ 개정안을 입법예고하여 △ 환산보증금을 증액하고 △임대료 인상률 상한을 5%로 인하하였음.



그러나 ‘상가건물 임대차보호법(이하 상가법)’의 핵심적인 내용이라고 할 수 있는 환산보증금 폐지, 계약갱신요구권의 행사기간 연장, 철거·재건축시 임차인 보호 강화, 권리금 보호 대상 확대 등의 조치를 위해서는 법개정이 반드시 필요한 상황임.



법무부는 상가법 개정과 관련하여 지난 12월 답변서를 통해 ‘계약갱신요구권 기간 연장 및 철거・재건축 시 임차인 보호방안을 위한 상가건물 임대차보호법 개정은 임대차 시장에 미치는 영향이 크고 부작용 등을 우려하는 의견도 있으므로, 국회에서 논의 중에 있는 의원 발의 개정안을 토대로 2018년 초부터 ‘상가건물 임대차보호법 개정 T/F’ 구성 및 논의 등을 통해 각계 및 관계부처 의견을 수렴하여 상가 임차인과 임대인이 상생할 수 있는 합리적인 조정안 도출되도록 노력하겠’다고 밝힌 바 있음.



법무부 계획에 따라 2018년 3월부터 상가법개정TF를 구성하고 상가법 개정을 위한 논의를 진행하고 있어, 중소상인⋅시민사회는 공동의 의견서를 아래와 같이 박상기 법무부장관과 주관부서, 상가법TF에 전달하고자 함.


 


 


2. 상가임대차법 개정 TF 구성에 대한 의견
 


1) 환산보증금 폐지



현행 상가법은 일정 보증금액(월차임이 있는 경우 차임에 100을 곱한 후 보증금을 더한 금액) 이상의 상가임대차를 법 적용대상에서 제외하고 있음. 다만 적용제외되는 상가임대차에도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 등 대부분의 조항이 적용되어 환산보증금 제도를 유지하는 실익이 크지 않음.



애초에 환산보증금 제도의 입법 취지가 대기업 등 일부 경제력으로 우월한 고액의 임차인까지 특별법으로 보호할 필요가 없어서라고 하지만, 월세는 임차인이 부담하는 채무에 불과하고 임대인에게 귀속되는 것이라서 그 규모가 임차인의 경제적 능력을 판별하는 기준이 아닌데도 불구하고, 그 규모가 크면 임차인이 경제적으로 우월한 것으로 간주하는 제도 자체가 합리적이지 않음. 그럼에도 불구하고 이 규정에 따라 대도시 주요상권의 임차인들은 상당수가 상가법의 보호범위에서 제외되고 있으며, 이 법의 취지를 악용하여 의도적으로 보증금 등을 인상하거나 계약갱신을 거절하는 등의 부작용이 발생하고 있음.



또한 상가법과 같이 민법의 특별법인 주택임대차보호법의 경우 환산보증금과 같은 조항 자체가 존재하지 않고 임차인의 경제력이나 부담가능한 임대료에 따라 법 적용범위에 차이를 두고 있지 않은 점 등을 고려하면 다른 담보물권자와의 관계 등 일부 조항은 별도로 구성하고 환산보증금 조항 자체는 폐지하는 것이 바람직함.



2) 계약갱신요구권 행사기간 최소 10년 이상 보장



독일, 프랑스, 일본 등은 임차인에게 9년에서 최대 15년 이상의 장기임대차를 보장하는데 비해, 우리나라는 계약갱신요구권 행사기간이 5년에 불과해 임차인이 초기시설 투자금, 홍보비, 영업권 확보 비용 등을 회수하지 못한 채 계약 종료·해지되어 쫓겨나고 있음.


계약갱신요구권이 제한 없이 보장되더라도 현행법 상 임대인은 차임연체, 재건축 등의 이유로 계약갱신요구권 행사기간 내라도 계약갱신을 거절할 수 있으며, 실제 현장에서는 임차인의 계약갱신요구권을 무력화하기 위한 다양한 방법이 동원되고 있기 때문에 최소 10년 이상 보장하더라도 임차인의 영업권을 과도하게 보장한다고 보기 어려움.


오히려 투자비용도 회수하지 못한 채 힘들게 일구어놓은 상권에서 밀려나 가게를 옮겨야 하는 임차상인들의 처지를 고려하여 최소한 10년 이상의 계약갱신청구권을 보장해야 함.


헌법 제23조는 재산권 형성에 광범위한 입법재량을 부여하고 있고, 제119조 이하 경제편에서 경제민주화를 선언하고 있으며, 특히 제122조에서는 국토를 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되므로 필요한 제한과 의무를 부과할 수 있도록 하고 있음. 임대인에게 다양하고 합리적인 갱신거절권 부여하고 있고, 유무형 자산의 낭비를 방지할 사회경제적 필요가 있으며, 경제민주화 관련 헌법 규정 등을 고려할 때 계약 기간을 장기화 하더라도 위헌성 논란이 있기 어려움.


특히 법개정 이후 신규계약하는 상가임대차에만 해당규정을 적용할 경우 임대인들이 보증금이나 임대료를 대폭 상향하여 법 취지 자체를 무력화할 가능성이 있는만큼 현재 계약 중인 임대차에도 10년 이상의 계약갱신청구권을 소급적용하여야 함.



3) 차임 등의 인상률 상한을 5% 또는 전년도 소비자물가 변동률에 2배를 곱한 범위로 인하

지난 12월 시행령 개정으로 인상률 상한이 5%로 낮아졌지만 통상 1-2년 단위의 계약이 갱신되는 상황을 볼 때 계약갱신요구권 행사기간이 보장되는 5년만 하더라도 상당히 큰 폭의 차임 또는 보증금의 인상이 이루어질 수 있음. 또한 상가의 경우 초기 투자비용 등으로 인하여 임대인이 상한율 이상의 차임 또는 보증금의 인상을 요구하는 경우 임차인이 이를 거부하기 어려운 것이 현실임.


최근 최저임금 인상 등 임차상인들의 수익악화가 예상되는 가운데 상가임차인들의 부담을 줄여주기 위해 차임 등의 인상률 상한을 5% 이내 또는 전년도 소비자물가 변동률에 2배를 곱한 범위로 인하하여야 함.



4) 철거·재건축시 퇴거보상비 또는 우선입주권 보장

현행 상가법은 법이 정한 사유로 철거·재건축이 이루어질 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있음. 그러나 ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’와 같이 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 해석에 따라 상당히 폭 넓게 해석될 수 있도록 모호하게 규정되어 있어 사실상 철거·재건축을 이유로 한 계약갱신 거절의 경우 임차인이 거부하기 어렵게 되어있음. 이러한 경우 사실상 계약기간과 상관없이 초기 투자비나 권리금 회수 기회를 박탈당하거나 극히 제한받게 됨.


따라서 철거·재건축시 일정한 퇴거보상비를 보장하거나 재건축 후 우선입주권을 부여하여 임차인이 동일 상권 또는 주변 상권에서 안정적으로 영업을 이어나갈 수 있도록 보호해야 할 필요가 있음.



5) 권리금 제도 보완(전통시장 등 제외 폐지 등)

현행 상가법은 권리금 회수기회 보호기간을 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지로 제한하고 있는데 현장에서는 실제 이 기간이 짧다보니 제대로 된 회수기회를 보장받지 못하고 있음.


임대인이 권리금을 보호하지 않아도 되는 "정당한 사유"가 모호하거나 폭넓게 되어 있음. 임대인의 권리금 방해행위가 다종다양해서 법률로 모두 담기 어려움. 그런데 법원은 권리금 보호 규정을 매우 소극적으로 운용하고 있음. 구체적이고 신속하게 권리금 방해행위에 대처하기 위하여 권리금 방해행위 유형을 법무부 장관이 고시로 정할 수 있도록 개정 필요함.


또한 권리금 보호대상에서 전통시장을 제외하고 있다보니 대규모 점포 등에 비해 상대적으로 영세한 전통시장 상인들도 권리금을 회수하지 못하고 쫓겨나는 사례가 다수 발생함.


권리금 보호대상 문제는 이미 제19대 국회에서 현행법이 개정될 당시 전통시장의 영세상인이나 권리금 거래가 이루어지고 있는 임차인의 현황에 대한 근로자료가 없어 정확한 실태를 조사한 후에 다시 검토하기로 한 바 있으나 현재까지도 어떤 조사가 이루어지고 있는지 알려진 바가 없어 일단 법개정으로 시급히 보호해야 할 필요성이 있음.


 


 


3. ‘상가건물 임대차보호법’ 개정 방향에 대한 의견



상가법 개정의견에서도 전술한 바와 같이 상가법의 경우 실제 법상 보호규정이 있어도 임대인이 법 규정을 우회하거나 보호를 무력화할 수 있는 다양한 사례가 존재하다보니 현장과의 괴리가 특히 심한 법률임.


그렇기 때문에 입법정책적 고려나 법논리 못지 않게 현장의 현실과 목소리가 개정안을 만드는 과정에 반드시 포함되고 함께 논의될 필요가 있음.



중소상인 당사자, 또는 시민사회의 직접적인 참여가 어렵다면 최소한 TF가 현장의 목소리를 청취하거나 의견을 수렴하는 절차를 마련하여야 함.


또한 계약기간 등 대다수 쟁점이 이미 수년 간 국회와 정치권, 다양한 사회적 논의 테이블에서 논의되고 토론되어온 만큼 오랜 기간 논의하기 보다는 하루하루 고통을 겪고 있는 상인들의 현실을 고려하여 최대한 빠르게 정부안을 마련할 필요가 있음.


 



4. 법무부장관 면담 요청의 건

문재인 정부가 주요한 국정방향으로 제시한 ‘소득주도 성장’ 은 최저임금 노동자의 소득보장 뿐만 아니라 중소상공인·자영업자 보호를 통한 민생 경제의 선순환을 통해 이루어질 수 있음.


특히 중소상인·자영업자 보호정책에 최저임금 인상 정책의 성패여부가 크게 좌우되는만큼 카드수수료, 가맹비·필수물품 못지 않게 큰 비중을 차지하는 임대료 문제와 영업권 보장문제 해결을 위한 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정은 필수적인 과제임.


이에 중소상인·시민사회단체와 박상기 법무부장관의 면담을 통해 상가임대차 문제로 고통을 받고 있는 현장의 목소리가 정책에 반영될 수 있도록 4월 중 면담을 요청하고자 함. 



 


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