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[보고서] 2021년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제

자료집/홍보물
작성자
pspdweb2022
작성일
2022-03-07 13:45
조회
354

한국도시연구소와 주거권네트워크는 국토교통부의 「실거래가 자료」를 분석하여 주거 정책 과제를 제시하고자  '2021년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제' 보고서를 발간하였습니다. 


 


2021년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제 


 


[연구 배경과 목적]


- ‘임대차3법’ 개정으로 2020년 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세인상률상한제가 도입되었고, 2021년 6월 1일부터 임대차신고제가 도입됨


-개별 사례에 대한 자극적이고 단편적인 정보 위주의 언론 기사가 많이 나오고 있지만 개별 사례를 통해서는 종합적이고 정확한 시장 상황 파악이 어려움


- 코로나19 팬데믹 이후 저금리와 유동성 과잉으로 발생한 전세계적인 주택시장의 불안정성이 최근 금리 인상과 맞물리면서 변화 조짐을 보이고 있음


- 주택시장을 둘러싼 외부 환경이 불안정할수록 정책 의사 결정 및 개개인의 의사 결정은 신뢰할 수 있는 자료에 대한 정확한 분석에 기반해야 함


- 이에 본 연구에서는 국토교통부의 실거래가를 기반으로 매매 및 전월세 시장 동향을 분석하고, 정책 대안을 제안하고자 함


- 신뢰할 수 있는 최신 데이터에 기반하여, 정부 정책과 새로운 세입자 보호 제도 도입이 주택 시장에 미친 영향을 종합적으로 분석하고 정책적 대안을 만드는 것이 필요함


- 실거래가 자료 분석 보고서는 2015년부터 연간 2회씩 총 13회 발간되었으며,14번째로 발간되는 본 보고서는 기존 보고서의 틀을 유지하면서 수정·보완한 것임


 


[연구 내용과 방법]


❍ 국토교통부의 「실거래가 자료」를 분석함


- 실거래가는 전수 행정자료로서, 한국부동산원의 주간단위 표본 조사가 가지는 표본 오차 문제와 주간 단위로 공표되는 특성상 실거래가를 거의 반영할 수 없는 한계에서 자유로움


- 실거래가에 비해 수억원 이상 높은 경우도 많은 ‘호가(呼價)’가 아닌 ‘실거래가’라는 점에서 KB국민은행, 부동산114 등 민간에서 생산하는 자료에 비해 신뢰성이 높음.


❍ 2021년까지 연간 및 6개월 단위 분석을 원칙으로, 매매 가격 및 전월세 가격 변화를 살펴봄


 


[매매가 및 전월세가의 상승] 


❍ 2011~2021년 전국과 서울은 준전세가 → 월세전환가 → 전세가 → 매매가 순으로 상승률이 높음


- 2011~2021년 서울도 준전세가(151.2%), 월세전환가(123.8%), 전세가(97.5%), 매매가(75.2%) 순으로 상승률이 높음


- 2019년의 매매가 상승률이 전세가에 비해 크게 높아 2011∼2019년의 상승률은 매매가가 전세가를 추월한 이례적인 현상이 나타남. 2011∼2021년 전세가 상승률이 매매가보다 높은 이전 시기와 같은 패턴으로 돌아간 것임


❍ 호당 매매가가 전국은 2020~2021년에 하락 전환했으나, 서울은 상승함


- 2011~2021년 호당 가격 상승률이 세종은 매매가가 가장 높고, 광주·전남·대구 등 9 개 시도는 전세가가 가장 높음


- 2011~2021년 호당 가격 상승률이 세종(253.5%)은 매매가가 가장 높고, 광주(165.5%), 대구(143.1%), 전남(139.3%) 등 9개 시도는 전세가가 가장 높음 


❍ 2020년 대비 2021년 전국 전체 주택의 전세가율은 모든 시도에서 증가함


- 전국 전체 주택의 전세가율은 2012~2019년 67.7%에서 62.1%로 꾸준히 감소했지만 2020년부터 증가하여 2021년 75.8%로 증가함


- 서울과 전남을 제외한 모든 시도 아파트의 전세가율이 2020~2021년 증가했는데, 전북(105.1%), 경북(102.7%) 등에서는 전세가율이 100%를 넘는 미증유의 현상이 발생하고 있음. 이는 아파트의 평균 매매가보다 평균 전세가가 더 높다는 것을 의미하는데, 매매가 하락 시 보증금을 회수하기 힘든 이른바 ‘깡통전세’가 될 우려가 큼


 


[주거정책 과제]


 


1. 신규 계약의 임대료 규제와 임대차 행정 강화


❍  「주택임대차보호법」 추가 개정을 통해 신규 계약시 임대료 규제와 임대 보증금 보호 강화


현행 전월세인상률상한제는 신규 계약에는 적용되지 않는데, 주택가격 폭등 여파로 불안한 흐름이 나타나는 임대차 시장 안정을 위해 신규 계약시의 임대료 규제가 필요함. 


전세가율 등 주택가격 대비 보증금 비율이 높은 주택의 경우 세입자가 보증금을 돌려받지 못하거나 제때 돌려받지 못하는 피해가 발생하고 있는데, 보증금을 주택가격의 일정 수준 이하로만 받을 수 있도록 하는 보호책 등을 마련할 필요가 있음


❍ 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 오피스텔 등록임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택 완전 폐지


계약갱신청구권과 전월세인상률상한제의 도입으로 모든 임대차계약기간이 4년으로 증가하여 임대기간이 4년인 등록임대주택에 대한 세제 혜택을 통한 등록 유도는 의미가 없어짐
- 아파트 외의 주택임대사업자에 대한 세제 혜택을 폐지하고, 모든 주거용 목적의 건물에 대해서는 임대주택 등록을 의무화하는 것이 필요함


❍ 임대차 행정 강화


- 세입자의 주거 안정을 위해 지방자치단체의 임대차 행정 강화가 필요함


 


2. 임대소득 전면 과세와 불법주택 규제의 실효성 확보


❍ 임대차 신고 의무화를 기반으로 전면적인 임대소득 과세


- 현행 「소득세법」 상의 공시가격 9억원 이하 1주택 소유자에 대한 비과세 조항을 폐지하여 임대소득에 대해 전면 과세를 할 필요가 있음


❍ 불법주택 규제의 실효성 확보


- 불법쪼개기, 무단 용도변경 등이 이루어진 불법주택에 대한 실태조사 및 이행강제금 부과를 통해 불법행위로 이익을 극대화시키는 빈곤비즈니스를 방지해야 함


 


3. 공시가격 현실화와 보유세 강화


❍ 지역별, 주택유형별로 현실화율이 크게 다른 문제를 해결함과 동시에 「부동산 가격공시에 관한 법률」에서 정한대로 공시가격을 최대한 시세에 가깝게 현실화하는 것이 필요함


❍ 보유세의 과세표준을 낮추는 공정시장가액비율을 2022년까지 종합부동산세에서 폐지하기로 한 것처럼 재산세에서도 폐지할 필요가 있음


 


4. 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 강화


 12억원 초과 주택을 양도한 1세대 1주택자의 경우 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%에 이르는 장기보유특별공제를 통해 양도소득세가 감면됨


❍ ‘똘똘한 한 채’로 수요가 집중되는 현상, 나아가 주택가격 상승으로 인한 불로소득을 억제하기 위해서는 양도소득세 비과세 대상 요건과 최대 장기보유특별공제율을 노무현 정부 수준으로 축소할 필요가 있음


 


5. 개발 이익의 사회적 환수에 기반한 분양가상한제


❍ 박근혜 정부가 민간택지 분양가상한제를 실질적으로 폐지한 정책은 2015년 이후 전국적인 투기 광풍으로 인한 주택 가격 폭등, 특히 서울 강남 아파트 가격 폭등의 직접적인 원인이 됨


❍ 재건축·재개발 사업을 통한 투기수요를 억제하기 위해서는 분양가상한제를 적용하는 지역의 지정기준을 미세조정하는 것으로는 부족하며, 특정 지역에 국한되지 않고 모든 지역에서 전면적으로 실시할 필요가 있음


❍ 분양가상한제에 적용되는 택지비와 건축비 산정방식을 분양가를 낮출 수 있도록 제도를 개선하는 것과 함께 다음과 같은 추가적인 제도 개선이 필요함


❍ 소득대비 부담가능한 주택(affordable housing)이 공급되기 위해서는 시세의 반값을 넘어 반의반값이 되어야 하는 상황이므로, 분양가를 낮추는 것과 함께 개발 이익의 사회적 환수가 강화되어야 함


 


6. 핀셋 규제 정책의 폐기와 재건축에 대한 규제 강화


❍ 핀셋 규제 정책의 폐기와 투기 세력에 대한 전면적인 규제 강화


- 특정 지역에만 한정된 핀셋 규제가 이루어지고 있는 가운데, 최근 수년 동안 전국적으로 주택 가격이 크게 상승함


분양가상한제, 양도소득세 중과, LTV·DTI 등 대출규제, 전매제한 등은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에 한정하기보다 전국적으로 확대할 필요가 있음


❍ 분양가상한제, 양도소득세 중과, LTV·DTI 등 대출규제, 전매제한 등은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에 한정하기보다 전국적으로 확대할 필요가 있음


❍ 재건축에 대한 규제 강화


「도시 및 주거환경정비법」을 개정해 2009년 폐지된 재건축사업에서의 임대주택 의무 공급을 다시 시행하는 것이 필요함


- 재건축 초과이익환수제를 철저히 시행하여, 환수된 부담금을 낙후지역의 서민주거안정 자금으로 활용하는 방안을 확대해야 함


- 재개발사업뿐만 아니라 재건축사업에서도 세입자 이주대책 수립이 의무화되어야 함


 


7. 주거 빈곤 가구에 대한 주거복지 강화


❍ 공공지원민간임대(구 뉴스테이) 폐지와 공공임대주택의 취약계층 배분 물량 확대


주거 정책의 공공성 회복이 이루어지기 위해서는 시장 임대료 수준의 고가 임대주택인 공공지원민간임대주택을 폐지해야 함


❍ 장기공공임대주택 공급 확대와 부담가능한 임대주택 공급


 - 최근 공공성이 높은 영구·국민임대주택보다는 전세임대, 행복주택과 같이 재정 부담이 적은 임대주택 공급이 확대되고 있음. 주거빈곤·저소득 가구가 부담가능하고 안정적으로 거주할 수 있는 장기공공임대주택 공급에 정책 역량을 집중해야 함


❍ 쪽방촌, 상습침수지역에 위치한 지하 주택 밀집지역 개발 등 도시재생 사업을 통한 공공임대주택 공급 확대


❍ 노후 공공임대주택 주거환경 개선과 입주민에 대한 지원 강화


❍ 주거급여의 대상 확대 및 보장수준 강화



- 주거급여 대상을 기준 중위소득의 60% 이상으로 확대하고, 아동·청년 등 미래세대에 대한 주거비 지원을 강화하는 것이 필요함


- 실제 임대료에 비해 낮은 주거급여 기준임대료를 현실화하여, 주거급여의 보장수준을 강화할 필요가 있음



 


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