[피해사례 발표 좌담회] 가게는 집합금지 월세는 연체금지, 공정한가?

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2021. 4. 29.(화) 코로나19 상가임대료 피해사례 발표·임대료 분담 법제도 방안 모색 좌담회 <사진=참여연대>

 

“가게는 집합금지 월세는 연체금지, 공정한가?”

코로나19 시기 임대료·보증금·관리비 인상, 부업 병행, 폐업 사례 소개

임대소득·사업소득 모두 코로나 위기 사회적 부담 공평하게 분담해야

 

오늘(4/29) 더불어민주당 강득구·이동주 의원, 정의당 장혜영 의원, 기본소득당 용혜인 의원, 경제민주화실현전국네트워크, 맘편히장사하고픈상인모임, 민변 민생경제위원회, 실내체육시설 비상대책위원회, 전국가맹점주협의회, 참여연대 민생희망본부, 코로나19 대응 전국자영업자비상대책위원회, 한국중소상인자영업자총연합회는 <가게는 집합금지 월세는 연체금지, 공정한가? –  코로나19 상가임대료 피해사례 발표·임대료 분담 법제도 방안 모색 좌담회>를 공동개최했다. 코로나19로 인한 경제적 피해가 임차인 등 취약계층에게 집중되어 경제 불평등이 심화되는 구조적인 문제를 해결하기 위해 임대료 분담을 위한 제도적 보완 필요성이 제기되고 있다. 이번 좌담회는 코로나19로 인한 경기 침체 및 집합금지 및 제한 조치로 인한 경제적 손실에서 불구하고 임대료를 부담하며 발생하는 다양한 피해사례를 살펴보고, 코로나19 팬데믹에도 성역시 되고 있는 임대료의 공정한 분담을 위한 방안을 모색하고 법 개정을 촉구하기 위해 마련되었다. 
 
이번 좌담회는 코로나19 상가임대료 피해사례 발표로 시작하였다. 
  1. 김종민 전국가맹점주협의회 사무국장(코로나19 대응 전국자영업자 비대위)은 “코로나19 피해업종과 수혜업종이 같이 있는 상가건물일수록 임대료 인상 사례가 많다”고 밝히며, 임대료 감액은커녕 임대료 인상 및 인상 제한이 없는 관리비 인상 사례, 임대료로 인한 폐업 후 대출상환 압력이 시달리는 사례 등을 소개했다. 김종민 사무국장은 “젠트리피케이션 등을 대응하기 위한 사회적 연대체 고민을 확장하여 입법 및 임대료 분담방안 등 사회적 합의를 위한 활동을 전개하는 상가임차인 연대 구성“과 “현재 높은 상가임대료는 임차인의 적극적 영업활동과 지하철, 도로, 공원 등 환경 등의 영향으로 조성된 결과물이기 때문에 임차인의 노력과 사회적 인프라의 지원이 전제되는 상가임대료의 가이드라인을 통해 단순 투자자, 소유자로서의 임대인에 대한 사회적 분담을 강제할 수 있는 법적, 제도적 방안을 모색할 사회적 기회로 삼자”고 제안했다. 
     
  2. 김성우 (사)대한피트니스경영자협회장(실내체육시설 비대위)은 “회비로 운영되는 실내체육시설의 경우, 휴회 신청 및 환불이 발생하는 구조이기 때문에 코로나19로 인한 매출 감소는 물론 ‘환불 의무’도 지고 있다”고 설명하며 코로나19 시기에도 보증금, 관리비가 인상되거나 임대료 부담을 위해 대출을 받거나 부업을 병행하는 등의 실내체육시설 임차인 사례를 소개했다.
     
  3. 박지호 맘편히장사하고픈상인모임 사무국장은 “상가 매입시 80~90% 대출이 가능한 구조가 대출이자 충당을 위한 임대료 인상을 초래한다”고 지적하며 “투자가 아닌 투기 목적으로 상가 매입이 이뤄졌기에 과도한 인상율이 시장에 만연하고 법적보호기간 종료 시점은 투기 전환 시점이 되고 있다”고 꼬집었다. 또한  “임대료가 높을수록 건물가치가 높아져 차후 매매차익을 얻을 수 있기에 법적보호기간 종료시 200%, 300% 인상도 일어나고 있어, 법적보호기간 종료 후에도 5%내 제재가 필요하다”고 지적하며 요식업 임차인 피해사례를 소개했다. 
     
  4. 이성원 한국중소상인자영업자총연합회 사무총장은 매출액의 일정 비율로 계산하는 정률 수수료가 사전에 정한 최소 정액 임대료보다 적으면 정액을 내는 계약 형태인 ‘최소보장임대료‘에 대해 “매출액이 늘어나면 증가한 만큼의 정률 임대료를 내고, 매출액이 부진하면 낮은 정률 임대료 대신 더 높은 수준의 최소보장임대료를 내게 되어 매출 부진 시 입점업체의 부담이 가중”된다고 지적했다. 2020년 홍대 AK점 입점업체들이 제기한 최소보장임대료의 불공정 약관심사 청구에 대해 공정위가 문제없다고 결론내렸지만, 이성원 사무총장이 소개한 홈플러스 매장들의 사례는 매출액의 최저 19%에서 최대 50%에 달하는 임대료를 부담하는 것으로 드러났다. 
 
제도 개선 방안으로 “‘임대료 멈춤법’을 중심으로 재난과 영업중단에 따른 임대료 감면의 당위성”에 대해 발표한 양창영 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)은 “소상공인시장진흥공단의 「2018년 기준 소상공인 실태조사」에 의하면 소상공인 사업체 점유형태는 임차 78.1%, 소유 21%, 전대차 0.7%로 나타나 소상공인 대부분은 상가임차인에 해당”하며 “코로나19 장기화로 인한 경제적 타격은 집합금지 대상 업종에 집중되고 있으며, 이들에게 임대료와 부채 이자는 낮은 수익률 다음으로 큰 부담이 되고 있다”고 설명했다. 
 
‘임대료 멈춤법’의 근거를 보상과 공정에서 찾은 양 변호사는 “공익을 위한 불가피한 임차인의 영업 중단에 대해 적정한 보상이 있어야 한다는 보상 논리”에서 임대료 멈춤법의 논리적 근거를 찾을 수 있으나 “보상논리가 유일한 근거라고 할 경우 임차인이 국가에 대해 적정한 보상을 요구하는데 그칠 수 밖에 없다”며 “사적 계약에서 비롯된 임대인과 임차인 사이의 관계 조정 방법을 통해 집합금지나 제한 조치에 따른 임대료 부담 문제를 해결하는 방안을 찾는 시도가 필요하다”고 강조했다. 양 변호사는 “집합금지 및 제한 조치로 인해 임대인과 임차인의 의무가 이행되지 못한 점이 어느 일방의 책임에서 비롯된 것이 아님에도 현실은 임대료가 발생하지 않는다거나 감액을 인정하고 있지는 않다”며 “임차인이 차임감액청구권을 행사하여 임대인과 원만하게 조정이 이뤄지거나 소송을 통해 적정 임대료를 결정할 수 있는 방안이 있겠으나 이는 이상적 기대에 불과하다”고 지적했다. 
 
양 변호사는 “집합금지나 제한 시 임대료를 감면하는 규정으로 임대인은 자신이 보유한 부동산의 활용, 이른바 ‘자산소득’을 제한받는 반면 임차인은 영업의 중단 또는 감축으로 영업을 통한 ‘사업소득’을 얻을 기회를 제한받게 된다”고 설명하며 “자산소득과 사업소득은 소득의 원천이나 방식만 다르고 소득이라는 점에서 동일하기 때문에 사회적 위난 앞에서 소득의 형태가 다르더라도 임대인도 사회적 부담은 져야한다고 보는 것이 공평 타당하다”며 “코로나19 대유행과 같은 전면적 위기에서 자산에서 창출되는 임대료에 대해 제한할 수 없다고 하면 사회적 위험을 일부 계층만 부담하게 하는 불평등을 초래할 수 있다”고 지적했다.
 
마지막으로 양 변호사는 “동일한 상황과 위난 앞에서 동등한 부담 논리가 직접적이고 타당하다”며 “코로나19 대유행으로 영업상 위기에 처한 임차인을 보상으로 지원하는데 그치는 것으로는 부족하다. 오히려 근원과 성질이 다른 임대소득과 사업소득 모두 사회적 위기에 따른 부담을 공평하게 지는 것이 공평하다는 공정의 논리가 필요하다”고 강조했다. 
 
김남주 변호사의 사회로 진행된 이번 좌담회는 코로나19 상가임대료 피해사례를 소개하고 제도 개선 방안을 모색한 뒤, 정의당 장혜영 의원, 기본소득당 용혜인 의원이 임대료 분담을 위한 법안 발의 취지를 소개하고 입법을 위한 활동 계획을 밝히는 순서로 진행되었다. 참가자들은 “집합금지 및 제한으로 인한 중소상인, 자영업자 등의 손실을 임대인, 임차인, 정부가 함께 분담해야 한다”는 원칙을 확인하고 “코로나19라는 사회적 위기 극복을 위한 가장 좋은 방법은 책임을 분담하는 사회적 연대”라는 점에 공감하며 좌담회를 마무리했다.   

 


 

코로나19 상가임대료 피해사례 

1. 코로나19 대응 전국자영업자비상대책위원회 피해사례
 

  1. 서울 동작구 숭실대학교 인근 코인노래연습장

  • 2020년 5월부터 54일 동안 집합금지 업종

  • 임대료 연체 및 감액요구 없었음

  • 2020년 8월에 월세 5% 인상 후 재계약

  • 대학이 정상 개강하는 이후 5% 지급하기로 구두로 합의

  • 비대면 강의로 그 합의는 없던 것으로 하고 5월부터 5% 인상된 월세 요구

  • 2019년 대비 2020년 신고매출 80% 하락
     

  1. 서울 서초구 카페

  • 상가 임차인의 대부분이 월세 + 관리비 부담 중임.

  • 현행 상가임대차보호법상 계약갱신 시 월세 최대 인상액이 5%임. 

  • 임대인이 월세 인상이 5%로 제한되자, 아무런 제한이 없는 관리비를 10% 인상함.
     

  1. 서울 종로구 코인노래연습장

  • 코로나19로 인해 폐업 결정

  • 다른 임차인이 권리금 2,000만원에 그대로 매장 인수하기로 구두 합의함. 

  • 임대인 입장에선 폐업을 하면 월세를 받지 못할까봐 새 인수자에게 기존 월세 600만원을 450만원으로 낮춰 주겠다고 구두 합의함. 

  • 갑자기 다른 업종을 하겠다는 임차인이 월세 600만원을 제시하자 임대인이 계약함. 

  • 기존 매장 계약기간 종료 4개월 전 현 임차인은 권리금 2,000만원을 받지 못하게 됨. 

  • 소송 준비 중임. 
     

  1. 금천구 파티룸

  • 임차인이 2개 매장을 5년 간 임대 계약을 했지만, 집합제한 업종으로 매출이 90%이상 하락함. 

  • 임대인의 시도 때도 없는 임대료 독촉으로 대부업 대출과 일수까지 써가며 임대료 부담 중임. 

  • 계약 만기가 된 한 개 사업장 폐업함. 

  • 폐업 직후 신용보증기금에서 대출전액 상환 압박 중임. 
     

  1. 강남구 논현동 상가건물 임차인 단체

  • 지하 단란주점 : 집합금지 / 1층 호프2, 포장마차, 막걸리 : 영업제한 / 2층 이용원, 피씨방 : 영업제한 / 3층 당구장 : 영업제한 중 집합금지

  • 대부분의 세입자들이 임대료 연체 없이 십 년 이상 영업해왔지만, 코로나19로 매출이 급감하여 2020년 12월 26일 세입자 회의에서 임대인에게 임대료 인하를 건의하기로 함. 

  • 2020년 12월 28일 임대인에게 대부분 집합금지 및 영업제한인 상황을 설명하며 세금 감면 혜택도 있다고 안내하며 임대료 인하를 요청함. 

  • 하지만 임대인은 세금 감면 필요 없으니 능력 안되면 나가라고 통보함. 

  • 이후 코로나19 매출 감소로 인해 임대료 연체가 발생하자 물탱크 고장으로 수도가 끊기고 공용전기가 나가는 등 건물이 낡아 유지보수가 필요한 부분조차도 외면하여 피해가 발생하고, 언어 폭력에 시달리는 등 집합금지 및 영업제한으로 정상적인 영업이 불가능한 상황에서 심적 고통까지 가중되는 현실임.

 

2. 실내체육시설 비상대책위원회 피해사례
 

  1. 송파 *** 헬스장 – 8년차

  • 임대차 조건 : 규모 414평 / 보증금 1억 / 월 임대료 1,500만원

  • 2013년 8월 인수 당시 임대료 1,250만원 ⇒ 1,300만원 ⇒ 1,400만원 ⇒ 1,500만원 인상됨. 임대료가 과도하다는 요구를 했지만, 오히려 임대료는 인상됨. 

  • 코로나 발생 직전부터 임대인 임대보증금 1억과 임대료 5% 인상을 요구함. 1년 간 지속적인 요구 끝에 사채를 통해 보증금을 5천만원(현재 보증금 1억 5천만원)과 임대료를 인상함. 대신 임대인은 350만원 두 달간 임대료를 경감함.  

  • 이 외 관리비, 인건비 부담을 위해 사채 5천만원을 추가함.  

  • 코로나로 매출이 작년 45% 올해 60 ~ 70% 줄었는데, 임대료, 관리비 등 고정비 부담은 여전해 2020년 4억 적자. 2021년 1-3월 1억 적자. 

  • 재난지원금 100만원, 200만원, 500만원 총 800만원으로는 한 달 임대료도 부담할 수 없음.  
     

  1. 인천 *** 헬스장 – 1년차

  • 임대차 조건 : 규모 50평 / 보증금 2천만원 / 월 임대료 130만원
    구청 바로 앞이고 주변에 관공서 대형병원 등 입지가 좋아 코로나 초반까지도 성행함. 그러나 관공서에서 실내체육을 이용하지 말라는 지침이 내려와 매출이 성행 기준 20%도 채 나오지 않게 됨. 

  • 정직원들 대신 파트 타임 직원을 구한 뒤, 다른 부업을 통해 임대료와 직원 급여를 부담함.  

  • 임대료 한 달 미납하자 임대인의 독촉이 시작되어, 더 이상 버티기 어려워 2021년 3월 폐업함.
     

  1. 금천구 *** 헬스장 – 8년차

  • 임대차 조건 : 규모 120평 / 보증금 8천만원 / 월 임대료 750만원

  • 코로나19로 인해 800명대 회원이 현재 400명대로 절반으로 줄어듦. 

  • 2020년 4월부터 월세를 연체하고 인건비를 부담함. 10월 경 임대인이 두 달치 월세를 탕감해주고 두 번의 은행 대출 7천만원으로 임대료와 인건비를 충당했지만 상황이 나아지지 않아 현재 임대료 연체 중임. 

  • 2020년 5주간 집합금지 기간에는 배달을 통해 생활을 영위했지만, 임대료를 부담할 수 있는 상황이 아니었음.

  • 현재 임대인이 상가 매도 의사를 밝힘.  
     

  1. 대전 서구 *** 헬스장 – 3년차

  • 임대차 조건 : 규모 760평 / 보증금 5천만원 / 월 임대료 990만원

  • 코로나로 인해 매출 50% 감소했지만 인건비 매달 1,400만원 정도 부담 중

  • 코로나19로 인한 사정을 호소하여 임대인이 3개월만 30% 삭감해 줌. 대신 임차인이 건물 보수 공사를 대신함.  

  • 월세와 관리비가 4,5개월 연체되자 임대인이 임차인 거주지를 가압류함. 

  • 대전의 경우 임대료 지원 사업이 있었는데, 연매출 8천 이하에게 해당한데 연매출 8,020만원 발생하여 대상이 되지 못함. 

  • 부가세의 경우, 전체 월세의 약 30%만 부담했지만 2021년부터 부가세 100%로 변경되어 세금부담도 가중됨. 

  • 재난지원금 총 800만원 수령했지만 한 달 임대료도 부담할 수 없음.  

 

  1. 경기도 수원 ** 스크린 골프장 – 6년차

  • 임대차 조건 : 규모 180평대 / 보증금 1억 / 월 임대료 600만원

  • 코로나19로 인해 매출 20 ~ 30% 감소함. 

  • 2021년 재계약시 임대인에게 착한 임대인 동참 여부를 문의하자, 임대료는 동결하고 관리비를 117만원에서 144만원으로 인상함.

 

3. 맘편히장사하고픈상인모임 피해사례
 

  1. 서촌 감자탕집 – 11년차

  • 임대차 조건 : 실평수 19.5평인데 보증금 1억 / 월 임대료 600만원

  • 임대인은 2019년에 보증금 1억 5천 인상하고, 2021년 4월에 임대료를 800만원으로 인상 요구함. 

  • 임차인이 코로나19로 인한 어려움에 선처를 요구하자, 임대인은 지하 영업장 폐쇄 등으로 임차인을 압박하고 있음. 

  • 지하는 이전 임차인이 창고를 개조해 영업 장소로 사용했고, 현임차인은 권리금을 지불했으며 차후 불법 용도 사용에 대한 벌금도 현임차인이 내고 있었음. 

  • 이러한 모든 과정은 임대인의 동의하에 이루어진 것이지만 임대료 인상에 대한 합의가 안되자 임차인을 압박하는 수단으로 이용되고 있음.  
     

  1. 논산 모리화(식당) – 3년차 

  • 임대차 조건 : 보증금 1천, 월세 50만원(시골 상권)

  • 임대인이 몫돈이 필요하다며 임대차 조건을 전세 2억원으로 요구하고 임차인이 목돈이 없다고 하자 갈등이 시작됨. 

  • 임차인이 법적 보호 등을 넘어 스트레스가 많아진 상황임신규임차인을 데리고 와도, 임대인이 전세 2억의 세입자를 요구하고 식당 업종은 거절하는 등 양도양수에 대한 방해행위도 이어지고 있음. 
     

  1. 정읍 자연이래쌍화차 – 3년차

  • 임대인이 불법건축물을 시장에 내놓았고 임차인에게 이에 대한 고지도 하지 않았음. 

  • 임대차 3년차에 건물주의 임대료 인상이 결렬되자 불법건축물에서 영업한다고 임차인에게 퇴거를 요청했고, 이를 거절하자 용역을 끌고 와 사업장의 일부를 철거함. 
     

  1. 수유 느린내림커피 – 3년차

  • 임대차 3년차에 보증금과 임대료 각 5% 인상하고 관리비 50% 인상은 거절하며 임대인과 마찰이 생겼음. 

  • 임대인은 개인병원 병원장이고 병원건물 1층에 입점하였으나 병원장과의 마찰은 병원 직원들과의 마찰로 이어짐. 

  • 코로나19 등의 영향으로 과도한 스트레스를 받아 매장 영업은 접고, 현재 임대료가 보증금에서 차감되고 있는 상황임. 

  • 코로나19로 신규임차인 구하기도 어렵고, 신규임차인을 구하더라도 기존 임대조건보다 높은 임대조건으로 양도양수도 포기하고 계약종료시 폐업 예정임. 
     

  1. 종로 고궁의 아침 – 2년차 

  • 임대차 조건: 20년 1월  보즘금 3억, 월세 1260만원 계약(환산보즘금 초과).

  • 건물주가 임대료 500만원은 현금으로 받으며 이에 대한 세금계산서는 발급하지 않음. 

  • 2020년 코로나19와 과도한 임대료로 현재 9개월차 임대료가 미납됨. 

  • 건물주가 작성한 임대차계약서에 임대료 미납 10일 초과시 10% 인상한다는 특약이 작성되어 있어, 현재 이를 보증금에서 차감하고 있음.

  • 2021년은 묵시적 갱신으로 임차인이 임대차계약 포기 의사를 4월에 밝힌 상태임.

 

4. 대형 유통매장 최소보장임대료 피해사례
 

  1. 대구 홈플러스 성서점 **매장

  • 계약 사항
    2019년 점포를 리모델링하면서 최소보장임대료(하이브리드 계약) 요구
    이웃 점포에 대해서는 계약서 특약 없이 매출 수수료 10%로 계약

  • 계약 내용
    수수료율 : 월 순매출의 20.5%
    단, 월 순매출이 45,500,000원에 미치지 못하는 경우 정액으로 9,328,000원 부과 
    월 순매출이 84,500,000원을 초과하는 경우는 초과 매출분에 대해 수수료율 14.35% 적용

  • 임대료 납부 현황

 

매출

수수료

수수료율

2020년 2월

20,436,500원

4,189,482원

20.5%

2020년 3월

매출 없음

(코로나 영향으로 휴업)

   

2020년 4월

5,986,200원

1,227,171원

20.5%

2020년 5월

15,877,630원

3,254,914원

20.5%

2020년 6월

17,046,600원

8,550,666원

50.2%

 

  1. 복수원 홈플러스 **매장

  • 계약 내용
    수수료율 월 순매출의 19%
    단, 월 순매출이 45,000,000원에 미치지 못하는 경우 정액으로 9,800,000원 부과 

  • 임대료 납부 현황

 

매출

수수료

수수료율

2021년 1월

21,202,600원

4,028,494원

19%

2021년 2월

23,414,600원

4,448,774원

19%

2021년 3월

25,186,600원

9,800,000원

38.9%

2021년 4월

24,900,800원

9,800,000원

38.4%

 

 

 

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▣ 보도자료 [원문보기/다운로드]

▣ 좌담회 자료집 [원문보기/다운로드]



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