민생희망본부 주거 2022-09-29  

[논평] 윤석열 정부, 재건축부담금 완화 방안 철회해야

정부는 오늘(9/29) ‘재건축부담금 합리화 방안’을 발표했다. 이번 방안은 △조합원 1인당 면제 금액 상향, △재건축 초과이익 산정 개시시점 변경, △1주택 장기보유자 감면 등 재건축 부담금을 대폭 축소하는 내용을 담고 있다.

재건축부담금은 개발이익의 사유화를 막는 한편 주택가격을 안정시키고 사회적 형평을 도모하기 위해 도입되었다. 재건축초과이익은 개인이나 사업시행자의 노력으로 얻어진 산물이 아닌 도시계획 변경 등에 따라 토지 가격이 상승해 발생한 불로소득이다. 이러한 불로소득을 환수하지 않으면 투기 유발, 사회적 불평등 구조 심화 등 부작용이 발생할 수밖에 없다.

정부가 재건축초과이익을 더 철저히 환수하지는 못할망정 조합원들에게 부담금을 낮춰서 더 많은 불로소득을 가져가도록 해주겠다는 윤석열 정부의 정책은 지탄받아 마땅하다. 참여연대는 정부의 재건축부담금 완화 방안에 강력히 반대한다. 아울러 재건축부담금을 더 철저히 환수하여 반지하 등 무주택 서민에게 공급할 공공임대주택 지원 예산 등으로 활용할 것을 정부와 국회에 촉구한다.

이번 발표는 사실상 재건축부담금을 무력화하여 조합원들이 개발이익을 사유화하도록 하는 방안이다.

재건축 대상 아파트는 처음 건설될 때부터 공공이 도시계획 변경, 주변 도시 가로 정비, 주변의 교육기관, 행정기관 등 각종 공공시설 설치 등을 통해 막대한 인프라를 깔아 지금까지 그 소유자들이 혜택을 누리고 있었다. 여기에 더해 재건축을 위해 용적률 상향, 종상향 등 도시계획을 변경하여 주는데 그에 상응하는 개발이익 환수액를 대폭 면제 또는 감경하는 것은 불공정하고 형평성에도 크게 어긋난다. 현행 공공기여 등 개발이익 환수 장치가 충분하지 않다. 그 결과 지난 수십년간 재건축 단지의 주택 가격이 수십배로 뛰어오르는 사례들을 지속적으로 한국 사회는 목도해 왔다. 따라서 특정 지역 아파트 소유자들에게 도시계획 변경으로 인한 재산상 이익과 부담금 감면의 특혜를 몰아준다면 자산불평등 문제를 더욱 심화시킬 것이 자명하다.

일각에서는 현행 재건축부담금이 과도하다고 주장하나 이는 현실을 모르는 소리다.

일례로 서울의 대표적인 재건축 단지인 서초원베일리의 경우 참여연대가 추정한 바에 따르면 재건축초과이익이 5조 이상 발생했음에도 정부가 2017년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축 단지에 대해 부담금을 면제하는 특혜에 따라 재건축 부담금 부과 대상에 포함시키지 않았다.

현행 재건축부담금은 재건축 사업 종료시점(준공인가일)의 주택가액에서 사업 개시시점(조합추진위 승인일)의 주택가액, 주택가격상승분, 개발비용을 공제하여 재건축초과이익을 계산한 다음 부과비율에 따라 조합원 1인당 재건축부담금을 산정한다. 또한 2020년 재건축초과이익환수법이 개정되어 재건축 부과 개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 조정하여 사업개시 초기의 주택가격상승분은 사실상 빼주고 있다. 이뿐만이 아니다. 조합원 1인당 재건축부담금이 3천만 원 미만인 경우에는 아예 면제하고, 3천만원 이상인 경우에도 부담금을 초과이익에 따라 일정한 비율로 증액 부과하고 있어 재건축단지 조합원들에게 충분한 경제적 이익을 보장하고 있다.

이번 재건축 부담금 감면 방안은 구체적인 내용을 살펴보더라도 대단히 불합리하다.

(1) 재건축 부담금 면제금액을 초과이익 3천만원에서 1억원으로 상향하는 것은 결국 실제 부담금 발생 사례가 많은 구간을 대폭 면제로 돌리는 조치이다. 또한 부과구간을 2천만원에서 7천만원으로 확대하는 조치는 고액 자산가들일수록 감면 이익을 크게 하는 조치로 재건축 부담금 부과의 형평성을 크게 저해한다.

(2) 부담금 산정시 개시시점을 조합설립추진위 구성일에서 조합설립일로 조정할 경우, 추진위원회 구성 승인부터 조합설립인가 때까지 몇 년의 기간의 초과이익을 제외하게 되는 것이므로 대단히 부당하다. 도시계획 변경으로 인한 개발이익은 실제로는 정비구역 지정 단계부터 발생한다. 그러나 그 단계에서는 재건축 정비사업의 추진주체가 없기 때문에 추진위원회 구성이 승인된 때를 부담금 부과 개시시점으로 하고 있는 것인데, 이를 수년 뒤인 조합 설립 인가 시점으로 늦출 이유가 없다. 이런 방식으로 하면 정비구역 지정시부터 조합 설립 인가 시점 사이에 수많은 손바뀜이 생기면서 재건축단지의 투기를 더욱 부추기게 될 뿐이다

(3) 공공기여 감면 인센티브를 통해 공공주택 공급을 확대하겠다는 내용도 명분일 뿐 막대한 조합원들의 재건축부담금을 줄이려는 시도에 불과하다. 재건축 사업시 공공임대주택 공급은 의무규정이 아니다. 현재 조합 측이 사업성을 높이기 위해 용적률을 높이는 경우, 높여준 용적률의 일부를 공공임대주택으로 공급하도록 하고 있고, 이때 토지는 기부채납하게 하고 건물은 공공이 표준건축비로 매입을 하는 것이다. 이렇게 기부채납을 한 토지 가액은 현행 법령으로도 초과이익 산정에서 제외하도록 하고 있다. 그렇다면 사업시행자에게 매출이 발생한 건물 가액을 왜 초과이익 산정에서 제외하는가? 이는 정당성도 결여되어 있고 재건축 초과이익 산정 체계상 정합성도 없다. 공공이 사들인 분양주택 금액을 아예 통째로 초과이익 산정에서 빼겠다는 것도 말이 안된다. 사업시행자인 조합은 공공이 사들인 분양주택 매매대금을 통해 매출이 발생하기 때문에 이를 초과이익 산정에서 제외할 이유가 없다.

(4) 1주택 장기보유자라고 해서 재건축 부담금을 최대 85% 감면을 받을 만한 정당한 이유가 없다. 특정 지역 소수의 아파트 소유자들에게 도시계획 변경으로 인한 재산상 이익과 부담금 감면의 특혜를 몰아주는 것일 뿐이다. 이런 식으로 온갖 예외와 감면을 인정하면 재건축 단지에서 실제 걷을 수 있는 초과이익 환수 금액이 크게 줄어들 수 밖에 없다. 헌법재판소 역시 재건축부담금이 일반적인 조세가 아닌 부담금이라고 판시한 바 있는데, 정부는 양도세 등 조세 규정에 비춰 주택 보유 기간 등을 고려해 감면하겠다는 셈이다. 1주택자는 뭐든지 감면받아야 한다는 발상 자체가 잘못되어 있다.

정부는 이번 재건축 부담금 제도 개악을 통해 재건축부담금 부과 예정지 84곳 중에서 38곳이 면제될 것이라고 밝혔다. 재건축부담금 부과 예정지 중 절반 가량이 면제혜택을 받는 셈이다. 향후 재건축을 예정하고 있는 단지를 고려하면 면제 대상은 대폭 늘어날 것으로 예상된다. 정부는 재건축 조합원 1인당 재건축부담금 면제액을 초과이익 3천만 원에서 1억 원으로 올리고, 1억 원 이상인 경우 부과 비율을 대폭 낮췄다. 서울의 경우, 재건축부담금 부과 예정 단지 28곳 중 13곳, 절반가량의 조합원 1인당 재건축 초과이익이 1억 미만이다. 다른 대도시나 지방에는 1억 이상 재건축 초과이익이 발생하는 곳이 드물다. 정부가 이런 개편을 작정하고 들고 나온 것은 재건축 초과이익 환수제도를 사실상 무력화시키겠다고 선언한 것으로 볼 수 밖에 없다.

윤석열 정부의 추진 방향과 반대로 재건축부담금은 더 철저하게 환수하여
무주택자를 위한 공공임대주택 건설 및 낙후 지역 개발에 적극 활용해야 한다.

현행 법률에 따라 재건축부담금의 50%는 중앙정부에 50%는 지방정부에 귀속된다. 국가 귀속분은 주택도시기금에 귀속되어 지자체별 주거복지 증진 등에 사용된다. 국토교통부는 2020년 ‘주거복지로드맵 2.0’을 통해 재건축부담금 배분 기준을 개선하여 지자체의 주거복지 개선 노력을 끌어내겠다고 발표하고, 시행령과 지침을 개정하여 주거복지 여건이 상대적으로 열악한 지자체에 국가 귀속분 재건축부담금을 더 많이 지원하기 위한 배분 평가기준을 마련했다. 재건축부담금을 제대로 걷지 않으면 이런 개선방안은 사실상 무용지물이 될 수 있다. 2018년 종로 고시원 화재 참사, 올해 서울 폭우 참사 등 주거취약계층의 비극이 되풀이되고 있는 상황에서 정부가 재건축부담금을 철저히 환수하여 공공임대주택을 확충하지는 못할망정 거꾸로 재건축부담금을 완화해 주겠다고 나선 것은 비난받아 마땅하다.

윤석열 정부는 일련의 부자 감세 정책부터 이번 재건축 초과이익 환수제 무력화 등 집부자·땅부자들의 경제적 이익에 복무하고 투기를 조장하는 정책을 추진하는 한편 2023년 공공임대주택 예산은 5조 6천억 원가량 감축했다. 정부와 여당의 무책임한 정책에 국민들은 분노하지 않을 수 없다. 환율이 급등하고 물가와 금리는 치솟고 가계 부채도 급증하여 나라 경제는 위기 국면으로 치닫고 있는 상황에서 경제 문제 해결에 전력을 다하고 서민 가계를 보살피기는커녕 고액자산가들을 위한 정책에 혈안이 된 정부는 도대체 무슨 생각을 하는지 알 수 없다. 2024년 총선을 염두에 두고 윤석열 정부와 국민의힘이 특정 소수 집부자 계층에 구애를 하면서 무분별한 소동을 벌이는 것에 대한민국 국회는 절대 휘둘려서는 안되며 서민들의 주거 안정과 민생을 챙기는데 박차를 가해야 할 것이다.

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