민생희망본부 주거 2022-11-16  

주택임대사업자 제도 개선 방안 모색 토론회

– 해외 주택임대사업자 제도를 중심으로-

더불어민주당 박상혁·장철민·조오섭, 참여연대 민생희망본부, 민변 민생경제위원회는 오늘(11/16) 민간 임대사업자 제도를 안정적으로 운영하고 있는 미국, 독일, 영국, 일본, 프랑스 등 국가들의 정책을 살펴보고 한국 주택 임대사업자 제도의 문제점을 진단하고 개선 방안을 모색하는 토론회를 개최했습니다.

20221116_민간임대사업자 제도 개선 토론회
<사진=참여연대>

저렴한 장기임대주택 공급에 초점 맞춘 해외 임대사업자 제도로부터 개선점 찾아야

첫 번째 발제를 맡은 고려대 김제완 교수는 주거 안정을 위해서는 민간 임대시장의 안정성 확보와 주거비 부담의 완화가 필요한데, 우리나라 민간임대차 시장은 다주택자들이 시세 차익을 얻기 위해 임의로 집을 처분하는 일이 반복되어 시장이 왜곡되고, 주택임대차 시장이 불안정해지는 상황이 지속되고 있다고 지적했습니다. 김 교수는 주택임대차 안정을 위해 ① 계약갱신청구권과 임대료인상률제 제한을 중심으로 한 주택임대차보호법 등 추가 개정, ② 장기간 민간 임대사업을 유지토록 유도하는 다양한 금융 및 세제 등 지원, ③ 취약계층을 대상으로 한 임대주택 공급에 추가지원 등이 동시에 진행되어야 한다고 주장했습니다. 김 교수는 영국의 경우 사회주택(공공임대)을 대거 민간에 매각하고 주거급여 중심의 정책을 펼친 결과, 주택가격과 시장 임대료가 급등하고 이로 인한 주거급여 상승으로 지속적인 재정 압박받고 있다고 지적했습니다. 김 교수는 임대사업자 제도를 활성화하기 위해 세금 혜택을 부여하는 현행 한국의 제도, 특히 양도세 감면 혜택까지 부여하는 방식은 임대주택 매각을 유도해 결국 공급 감소, 임대료 상승의 원인이 되므로 재고해야 하며, 임대사업자에 대한 차등 혜택을 통해 장기 임대차로 유인하는 정책적 방향 설정이 중요하다고 강조했습니다. 

주택의 취득·보유·양도 全단계에서 조세감면 혜택 주는 나라 없어

획일적 혜택 대신 장기·저렴한 임대주택 제공시 차등 혜택 필요

두 번째 발제를 맡은 이강훈 변호사는 윤석열 정부가 임대사업자 제도 개편안 마련 전에 적어도 해외 주요 선진국들의 민간 임대사업자 제도 운영 방안을 고찰해야 한다고 꼬집으며, 이런 문제의식에서 미국·영국· 독일·프랑스·일본 5개 국가의 민간 임대사업자 제도를 연구하게 되었다고 설명했습니다. 이 변호사는 이들 5개국의 민간임대사업자 제도를 살펴본 결과, 정책 초점이 민간 임대 주택 신축 확대 및 주택의 품질 개량에 맞춰져 있으며, 저소득층을 위한 장기임대주택을 신축하고 저렴한 임대료로 임대하는 임대사업자에 한정해 정부가 금융, 세제 지원 정책을 펴고 있다고 설명했습니다. 구체적으로 보면 민간 임대사업자 제도가 가장 활성화된 미국의 경우, 임대사업자에게 무조건 혜택을 주는 것이 아니라 소득이 낮은 계층에게 장기임대를 약정한 임대사업자에게 세액공제 혜택을 우선 할당하되 공제액 총액의 상한선을 두어 경쟁을 유도하고 있으며, 빈집이 많은 일본은 일반적인 민간임대 주택 공급 확대가 아니라 취약계층의 저렴한 주택 공급에 초점을 맞추고 있다고 덧붙였습니다. 또 이 변호사는 한국처럼 주택의 취득, 보유, 양도 모든 단계에 걸쳐 임대사업자에게 조세 감면 혜택을 제공하는 국가는 한 곳도 없다고 지적하며, 민간 임대사업자에 조세 감면 혜택을 제공하는 그 목적과 방향을 재조정하고 불필요한 조세감면 혜택은 축소해야 한다고 주장했습니다. 이 변호사는 세입자에게 더 오랫동안 저렴하게 살 수 있도록 임대주택을 제공하는 임대사업자에게 그에 맞는 세금 감면 등을 지원하도록 연계하는 해외 사례들에서 시사점이 확인된다고 말했습니다. 

이어 토론에 나선 명지대학교 이상영 교수는 공공임대주택 재고가 부족한 상황에서 계약갱신청구권을 강화하는 한편 저소득층을 위해 공익적 가치를 추구하는 민간임대주택 공급이 촉진되어야 한다고 주장했습니다. 이 교수는 선진국들의 민간임대 지원제도를 참조하여 우리나라에서도 저렴한 장기민간임대주택을 지원하는 체계를 만드는 것은 필요하나 시세차익을 노린 임대행위가 일반화되지 않도록 하는 것도 중요하다고 덧붙였습니다. 

민변 민생경제위원회 정순문 변호사는 현행 임대사업자제도가 세입자의 주거안정을 목표로 한다면 임대사업자에게 적절한 의무를 부과하는 것이 선행되어야 하는데, 임대의무기간(단기 4년, 장기 8년)과 임대료인상률(5% 이하)만을 의무로 부과하는 것은 임대사업자가 누리는 조세감면 혜택에 비해 무겁지 않을 뿐 아니라 주기적인 전월세 인상을 요구할 수 있는 명분으로 작용할 수 있다고 지적했습니다. 정 변호사는 임대사업자제도로 세입자의 주거 안정을 꾀하려면, 세입자의 주거안정에 기여한 정도와 세금 감면혜택이 연동되어야 하며, 이외에도 최저주거기준 준수, 주거취약계층에 대한 저렴한 주택 공급 등의 요건을 추가해야 한다고 제안했습니다. 특히 정 변호사는 임대사업과 직접적 관련성이 없는 양도소득세 감면 혜택을 부여할 합리적인 이유가 없을 뿐 아니라 세입자 주거 안정이라는 제도적 취지에도 맞지 않다는 점을 강조했습니다. 

마지막으로 경기연구원 김은경 선임연구원은 프랑스 임대주택정책의 경우 임대료 규제 조건에 충족하는 다양한 사회임대주택에 대한 지원과 함께 세입자들에게 주거 수당을 지급하고 있다며 한국에의 시사점을 설명했습니다. 김 연구원은 한국 사회가 임대보다 자가를 선호하기 때문에 임대주택 정책의 중요성이 상대적으로 낮게 여겨지고 있다고 지적하며 민간임대주택 문제는 공급과 수요를 종합적으로 고려해야 하며, 특히 주택협동조합, 사회주택 등 다양한 민간임대주택 공급 주체가 형성되어야 한다고 주장했습니다. 

이날 토론회 참석자들은 해외 민간임대사업자 제도를 비춰볼 때 우리나라 현행 등록임대사업자 제도를 개선해야 할 필요성이 크다는 데에 의견을 모으는 한편, 정책적 취지에 부합하지 않는 금융, 세제 등 공공지원을 확대하려는 윤석열 정부의 민간 임대사업자 활성화 방향에 대해 경고의 목소리를 높였습니다. 이날 사회를 맡은 참여연대 김은정 협동사무처장은 윤석열 정부가 임대사업자 제도를 개선하는 데에 앞서 이번 해외 민간 임대사업자 제도 연구 결과를 반드시 검토하길 바란다고 덧붙이며 토론회를 마무리했습니다.

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▣ 보도자료 [원문보기/다운로드]

▣ 토론회 개요

주택임대사업자 제도 개선 방안 모색 토론회
‘해외 주택임대사업자 제도를 중심으로 ’  

  • 일시 : 2022년 11월 16일 수요일 오전 10시 
  • 장소 : 국회의원회관 제3간담회의실
  • 주최 : 국회의원 박상혁·장철민·조오섭, 참여연대 민생희망본부, 민변 민생경제위원회  
  • 진행안 
    • 사회 : 김은정 참여연대 협동사무처장
    • 발제 1 : 한국의 임대사업자 제도 현황 / 김제완 고려대 법학전문대학원 교수
    • 발제 2 : 해외 임대사업자 제도의 특징과 시사점 / 이강훈 변호사·참여연대 부집행위원장
    • 토론1 : 이상영 명지대학교 미래융합대학 학장
    • 토론2 : 정순문 변호사·민변 민생경제위원회  
    • 토론3 : 김은경 경기연구원 선임연구원
    • 토론4 : 임성훈 국토교통부 민간임대주택정책과 서기관
  • 문의 : 참여연대 민생희망본부 02.723.5303

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