민생희망본부 발간자료 자료집 주거 2023-04-24 1724

전세사기·깡통전세 특별법 설명 기자간담회

깡통전세 피해 구제를 위해 보증금채권매입을 활용한 공공매입 특별법 제정해야

전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회는 오늘(4/24) 기자간담회를 열어 국회에 발의된 조오섭의원과 심상정 의원의 특별법을 비롯해 전세사기와 깡통전세 피해자 구제 방안에 대해 종합적으로 살펴보는 한편 현 정부의 전세사기와 깡통전세 정책의 문제점과 한계를 짚어보았습니다.

대책위는 정부가 뒤늦게나마 경매 중단과 피해구제 대책으로 방향을 잡은 바람직하지만 이미 인천 미추홀구만 하더라도 많은 피해주택이 경매로 나와 있는 다급한 상황이므로 신속한 입법과 정책 추진이 필요하다고 주장했습니다. 또한 대책위는 정부와 여당이 대다수 깡통주택 피해자에 대해서 선긋기만 할 뿐, 보증금 회수를 원하는 피해자들을 위해서는 아무런 대책을 내놓지 않고 있다고 비판했습니다.

대책위는 자산관리공사 등이 임차인들의 보증금반환채권을 인수하여 선구제하고 이후 이를 환가하여 보증금을 환수하는 방안은 혈세가 낭비되는 것이 아니라, 1-2년의 시간을 두고 환수하는 정책일 뿐이라며, 야당에서 발의한 특별법이 제정되어야 한다는 점을 강조했습니다. 대책위는 또 전세 세입자들의 피해 유형과 정도가 다양하므로 사안에 따라 문제 해결에 적합한 권리를 행사할 수 있도록 여러 대책을 마련하는 것이 원칙이 되어야 한다는 점을 덧붙였습니다.

2023. 4. 24. 피해자대책위 “보증금 회수 방안 담은 특별법 제정해야”(KBS 뉴스)

▣ 주요 발표 내용

실거래가 통계로 살펴본 깡통전세 현황과 원인 : 최은영 소장 / 한국도시연구소

박근혜 정부의 ‘빚내서 집사라, 빚내서 세 살아라’ 정책과 이를 결과적으로 묵인한 문재인 정부의 주거 정책은 깡통전세 문제를 키운 원인임. 하지만 윤석열 정부는 과거의 잘못된 정책과 단절없이 이미 실패로 끝난 ‘빚내서 집사라, 빚내서 세 살아라’ 정책을 반복하고 있어, 과거 정부의 정책에 대한 평가를 기반으로 개선과제를 제시하는 것이 필요함. 윤석열 정부는 2022년 7월 ‘깡통전세 문제의 전국 확산 가능성이 적다’는 잘못된 진단 이후 세 차례 전세사기 및 깡통전세 관련 대책을 발표함.

2021년 이후 전국적으로 전세가율이 증가해 임차 가구의 보증금 회수가 위험한 주택이 일부 지역에 국한되지 않고 서울, 인천 등으로 확산하고 있으며, 연립·다세대주택뿐만 아니라 아파트로도 확산하는 추세임.

전국 전체 주택의 전세가율은 2019년 62.1%, 2020년 65.1%, 2021년 75.8%로 크게 증가했는데, 2022년 상반기에는 87.6%로 증가폭이 더욱 커졌고, 하반기에도 증가세가 이어져 2022년 90.6%로 증가함.

깡통전세 문제가 이미 사회적 이슈화된 2022년 하반기에도 전세가율이 증가했다는 점에서 문제가 심각함. 전체 주택의 2021~2022년 전세가율은 세종을 제외한 16개 시도에서 증가함. 세종은 2021년 54.9%에서 2022년 48.1%로 감소함.

깡통전세 문제가 심화한 주요 원인 중 하나는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 확대임. 박근혜 정부는 2013년 이후 전월세 안정 대책으로 전세보증금 반환보증 확대를 중점에 두었음. 문재인 정부도 2022년 1월 전세보증금 반환보증 가입 요건을 수도권 7억원, 비수도권 5억원으로 확대하는 등 주택도시보증공사가 관리하는 공적 재원이 깡통전세 문제에 구조적으로 취약해지는 문제에 제대로 대처하지 않음.

윤석열 정부는 2022년 7월 반환보증 가입이 가능한 보증금 기준 상향을 검토하겠다고 하는 등 문제의 본질을 파악하지 못한 대책을 발표함. 원희룡 국토교통부 장관은 2023년 1월 업무보고에서 ‘앞으로 원하는 사람은 원칙적으로 모두 보증보험에 가입할 수 있도록 국가의 보증 여력을 키우는 정책을 과감하게 추진하겠다’고 말해 깡통전세 문제를 더 키우는 정책 방향을 제시함

윤석열 정부는 LTV 규제를 완화하고 특례보금자리론을 도입하는 등 박근혜 정부의 ‘빚내서 집사라’와 ‘빚내서 세 살라’는 정책을 재추진 중임. 임대차3법 개정 후 2년이 도래한 2022년 8월 이후 전세대란이 발생할 것이라는 우려가 가짜뉴스로 판명되었음에도 불구하고, 정부는 임대차3법의 부작용에 대한 선제적 대응을 명목으로 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 강화 계획을 밝힘. 정착 단계에 있는 임대차3법에 대한 대응이 아니라 세입자에게 심각한 피해를 미칠 가능성이 높은 깡통전세 문제에 정부의 정책 역량을 집중할 필요가 있음

정부의 전세사기 피해 방지방안은 보증금 미반환의 다양한 원인과 양상에 대해 전세사기라는 매우 좁은 개념으로 접근한 한계가 있음. 깡통전세 문제 예방을 위해 세입자의 정보 접근성 향상이 필수적이지만, 이와 관련해 실효성 없는 보여주기식 대책 발표가 반복되고 있음

윤석열 정부는 주택임대사업자에 대해 부여하는 종합부동산세 감면 혜택을 대폭 확대하는 계획을 추진 중인데, 이는 ‘빌라왕’ 같은 사례를 지속적으로 발생시킬 위험이 큼

금융권 대출시 주택 담보인정비율(LTV)은 70%로 규제하면서 세입자의 보증금을 임대인에게 빌려주는 전세에 대한 규제가 전혀 없는 현행 제도는 세입자의 주거안정을 위협함. 따라서 임차 가구가 보증금을 회수하지 못하는 피해를 예방하기 위해 보증금을 주택가격의 70% 이하로만 받을 수 있도록 하는 제도적인 장치를 마련할 필요가 있음

허그의 임대보증금보증은 임대사업자가 전세보증금반환보증은 세입자가 가입하는 보증임. 보증가입을 위한 보증금 요건을 주택가격의 70%(또는 공시가격의 100%) 미만으로 하향하여, 깡통전세 주택으로 인한 공적자금의 피해를 최소화할 필요가 있음

임차보증금도 임대인이 상환해야 할 부채이므로 임대주택 소유자에 적용하는 DSR(총부채원리금상환비율)에 임차 가구의 보증금을 산입하고, 전세자금대출 차주에 대해서도 DSR을 적용할 필요가 있음.

전세피해 구제와 예방 : 임재만 교수 / 참여연대 민생희망본부 실행위원

최근 전세사기와 깡통전세로 인한 세입자들의 피해는 집값과 전세값이 하락하면서 전세제도의 내재적모순(주택 투기의 레버리지로 활용), 관련제도의 미흡(전세반환보증보험, 전세대출), 정부 관감독의 부재(보증보험 가입 거절 임대사업자도 사업 계속)에서 비롯된 사회적 재난임.

전세피해 구제 방안은 ①즉각적인 경매유예: 유예기간이자 경감, ②임차인의 우선매수권(특별법 제정 필요), ③보증금반환채권 공공매입(또는 사후정산방식의 채권양도), ④깡통전세주택의 공공 매입: 보증금반환채권 양수 후 경매신청권, 우선매수권을 통해 해당 주택 매입 또는 임차인의 우선매수권 양수하여 해당 주택 매입공공임대주택으로 활용(정부는 기존 매입임대사업 방식 제시), ⑤금융기관의 부실 선순위채권 양수 : 캠코가 채권을 양하여 일정기간 경매권 실행 유예, 향후 경매권 실행 통해 투입자금 회수, ⑥그럼에도 임차인에게 전세대출 등 채무가 남아 있는 경우 채무조정제도와 연계 등 보다 촘촘하게 만들어야 함.

보증금반환채권을 활용한 피해주택 공공 매입 모델

보증금반환채권을 활용한 피해주택 공공매입 *임차인 우선매수권 양도 방식 가능

당사자	피해주택 공공매입
임차인	– 채권양수기관에 채권 양도
채권양수기관	-채권양수기관이 해당 주택을 협의 또는 경매를 통해 매수(경매신청권과 우선매수권 부여)-(사업기간)임대차계약 조정하여 계속 거주-(청산) 공공임대사업자/민간에 매각하여 자금 회수
장점	-주거안정 도모-공공주택 확보

주택임대차시장 안정을 위해 공공임대주택 재고 확충, 전세자금의 다주택자 투기자금화차단(DSR 적요), 민간임대주택등록의무제, 부동산 소비자 보호 강화 등이 필요함.

전세사기와 깡통전세 여러 대책의 점검 : 김남근 변호사 / 민변 개혁입법특별위원회 위원장

피해 유형과 정도가 다양하므로 사안에 따라 임차인이 해당 사안 해결에 적합한 권리를 행사할 수 있도록 여러 대책을 마련하는 것이 원칙이 되어야 함. 경매가 진행되고 있는 급박한 상황에 있는 피해 임차인들도 있으므로 경매유예 조치 후 신속한 입법이 되도록 하는 것도 중요함.

정부와·여당이 발표한 4.23 전세사기 및 깡통주택 대책은 만시지탄이지만 환영함. 피해구제는 불가하고 예방을 잘하겠다는 태도는 피해자들을 더 좌절하게 만들어 3명이 극단적 선택을 하는 비극이 나오게 되었음. 뒤늦게나마 경매중단과 피해구제 대책으로 방향을 잡은 바람직하지만 이미 인천 미추홀구만 하더라도 많은 임대주택이 경매로 나와 있는 다급한 상황에 있어 신속한 입법과 정책 추진이 필요함.

경매가 진행되지 않지만, 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 3-5년의 장기 법적 분쟁의 불안에 휩싸여 있는 대다수 피해자들에 대한 대책은 빠져 있고, 이에 대해서는 다시 선긋기 태도로 나오고 있음. 한 임대사업자가 수백채의 임대주택에 대해 보증금을 돌려주지 않은 사안에 대해서는 아무런 대책을 내놓지 않으면서 혈세 낭비 운운하며 다시 선긋기로 나오고 있음.

임차인들의 보증금반환채권을 인수하여 선구제하고 자산관리공사 등이 1-2년의 시간을 두고 이를 환가하여 보증금을 환수하는 대책은 혈세가 낭비되는 것이 아니라, 1-2년의 시간을 두고 환수하는 정책일 뿐임. 정부와 여당은 계속 선긋기만 하다 뒤늦게 우선매수권 등 도입하면서 자신들이 미리 준비해 온 것처럼 주장하고 있으나, 또 다시 대다수 깡통주택 피해자에 대해서는 선긋기만 할 뿐 아무런 대책을 내놓지 않고 있음

낙찰(경락)가격으로 임차인의 우선매수권

경매에서 낙찰가격으로 매수신고인이 아닌 자가 우선 매수를 할 수 있는 제도는 민사집행법 제140조에 공유지분에 대한 경매에서 공유자가 우선 매수할 수 있는 제도로 규정되어 있음. 이러한 제도를 특별법에서 정한 주택의 경매절차에서 거주 임차인이 낙찰가격으로 우선매수할 수 있도록 하자는 것이 입법 취지임.

경매가 이미 진행되고 있는 사안에서는 임차인들이 낙찰가격으로 우선매수권을 행사하는 방안이 계속 거주를 보장하고 낙찰가격이 시세보다 30-50% 낮으므로 피해 금액을 보전할 수 있는 현실적인 대책이 될 수 있음. 하지만 피해 임차인은 이미 전세대출을 받아 손실을 본 상태에서 다시 경락대금을 또 대출받아야 하는 부담도 있고, 해당 주택에 장기 거주할 의사가 없는 경우 주택을 매입하는 것을 꺼릴 수 있음.

이 경우 임차인이 공공주택사업자(LH 등)에게 매입을 요청하면 LH 등이 우선매수권을 양도받아 LH 등이 낙찰가격으로 주택을 매입한 후 임차인에게 시세보다 낮은 임대료로 장기임대차(아마도 월세형태) 하는 방안도 마련되어야 함.

LH 등이 공공임대로 매입

LH 등은 매년 주택도시기금을 지원받아 다세대, 빌라 등을 매입하여 공공임대주택으로 공급하므로 피해 임차인이 거주하는 주택을 공공매입임대주택으로 매입하여 임차인에게 제공하자는 방안임. 문제는 LH가 직접 피해를 입힌 임대사업자로부터 주택을 매입하려 할 경우, 임대사업자는 높은 가격을 제시하며 매매에 나서지 않을 것이므로 일반적인 매매로 매입하기 어려움. 정부와 여당이 LH의 매입 방식에 대해 비판한 논점도 이러한 것임.

이런 문제를 고려하여 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법(약칭 “부도임대주택법”)」 제5조도 공공주택특별법 제4조의 공공주택사업자 (주택매입사업시행자)가 민사집행법에 따른 경매의 방법으로만 매입하도록 제한하고 있음.

먼저 이번 특별법에서도 LH 등이 임차인이 매입을 요청하는 경우, 경매 방법으로만 주택을 매입하도록 하고, 임차인이 매입요청을 한 경우 임차인의 우선매수권을 LH 등에 양도한 것으로 간주하면 됨 (부도임대주택법 제12조).

LH 등도 일반적으로 매입임대를 확보하는 것보다 시세의 30-50% 수준의 낙찰가격으로 매입임대를 확보할 수 있고, 그대로 방치할 경우, 슬럼화될 가능성이 높은 피해 발생 빌라, 다세대 주택 건물을 LH 등이 수리, 관리하여 양질의 주택으로 활용할 수 있음.

자산관리공사가 보증금반환채권을 인수(매입)

현재 대부분의 깡통주택 사안은 보증금반환채권을 상당 정도 회수할 수 있는 사안인데, 수백채의 임대주택을 보유하고 있는 임대사업자들이 종합부동산세, 재산세 등을 체납하며 사실상 손을 놓고 있어 보증금반환을 받지 못하고 있는 상황임.

각 임차인이 개별적으로 보증금환수를 위해 보증금반환청구 소송을 하는 것도 어렵고 자기 거주 임대주택에서 회수 못할 경우 그 임대사업자의 다른 임대주택에도 경매를 신청해야 하는 등 법적 절차가 어렵고, 종합부동산세, 재산세 등 당해세가 우선특권이 있어 먼저 진행하는 임대주택에서는 세무당국이 먼저 조세채권 전부를 실행하면 한 푼도 보증금을 환수할 수도 없는 상태임

각 개별 임차인별 구제가 아니라 채권 전문기관인 자산관리공사가 이를 환수하여 임차인을 선구제하고 그 뒤 자산관리공사가 공매 등의 방법으로 집단환가하여 조세채권 등 변제하고 채권매입대금을 환수할 수 있음. 해당 공매절차에서 역시 LH등이 우선매수권을 행사하여 공공매입임대주택을 확보할 수 있도록 하여 공공임대 확대라는 정책도 목표도 달성할 수 있음.

자산관리공사가 선순위 금융기관채권을 인수(매입)

지금 경매가 진행 중이지 않더라도 금융기관의 선순위 근저당권이 있는 경우, 언제든지 경매가 진행될 수 있어 주거 불안의 상태에 있게 되므로, 채권 전문기관인 자산관리공사 등이 선순위 금융기관채권을 인수하여 경매를 유보하고 피해구제 대책을 추진하자는 취지임.

인천 미추홀구 사태의 경우에도 금융기관들이 채권을 대부업체에 헐값으로 매각하여 현재 420여개의 주택은 현재 대부업체가 인수한 근저당권부 채권으로 경매를 진행하고 있음.

금융기관들이 대부업체에 헐값으로 넘기는 수준의 가격이라면 이를 자산관리공사가 인수하는 것도 얼마든지 가능한 방안이 될 수 있음. 현재 자산관리공사의 업무로도 진행할 수 있으나, 특별법이 적용되는 임대주택에 대해서는 자산관리공사가 채권에 대한 우선매수를 할 수 있는 제도를 신설할 필요가 있음.

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