[좌담회] 전세사기 특별법의 한계와 개선방안

특별법 한계 보완할 후속 조치 뒤따라야

임대차3법 강화하지 않고, 전세사기와 깡통전세 근절 불가능해

△전세대출 제한 및 DSR 적용

△과도한 전세보증금 규제

△공인중개사 설명

△임대사업자 관리 제도 개선 필요해

전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 시민사회대책위원회는 오늘(5/30) 전세사기 특별법의 주요 내용과 문제점을 살펴보고, 이와 관련한 전세대출, 보증보험, 임대사업자, 주택임대차보호법, 공인중개사법 등 임대차 제도 개선 과제를 종합적으로 모색하는 좌담회를 진행했습니다.

[주요 발표 내용]

1. 안상미 미추홀구대책위 위원장, 피해자 전국대책위원회 공동위원장

• 이번 특별법에서 △최우선변제금 무이자대출, △우선매수권, △공공매입 등이 포함되었음. 최우선변제금 무이자대출은 미추홀구에서 약 500가구가 최우선변제금을 받지 못하는데, 피해자들에게 빚 더하기 빚을 더하라는 것이며, 이마저도 전세대출만 가능하여 전세 피해자들이 사용하기 어렵고, 실용성이 현저히 부족함. 우선매수권이 포함된 것은 다행이지만, 기존의 공유지분자에게 주어지는 최고가 우선 매수로는 실익이 크지 않으며, 자칫 가해 일당과 경매꾼들에게 또 다른 기회가 될 수 있음. 공공매입 역시 정부 지원이 가능한 주택수가 얼마나 되는지 가늠하기 어려운 상황이며, 피해자들이 20년 동안 기존 보증금을 떠안아야 함으로 피해회복이 아닌 지연에 불과함. 무엇보다 피해자들의 전재산인 보증금의 회복이 없이는 일상을 회복하기 힘들기 때문에 이후 보증금 매입 방안이 마련되어야함.  

2. 이강훈 변호사, 민변 민생경제위원회 위원장,  시민사회대책위

• 특별법에 피해자들이 요구사항 일부를 반영한 것은 다행임. 특별법이 피해자 일부에게 도움되지만, 그 한계 또한 분명하기 때문에 이를 개선하기 위한 후속 조치가 뒤따라야 할 것임. 첫째, 대규모 깡통전세 피해자들이 구제될 수 있도록 특별법의 적용 대상자 범위를 넓혀야 함. 둘째, 임차주택의 선순위 저당권 대출채권과 임차인의 보증금 채권을 공공이 함께 매입한 후 시장 매각 등을 통해 투입 비용을 환수하는 보증금 채권 공공매입 방안 도입이 필요함. 셋째, 전세사기 피해자 중 최우선 변제금도 못받게 된 피해자들에게는 최우선변제금과 회수금의 차액을 주거비로 지원하도록 해야함. 
• 아울러 전세대출과 전세보증이 지난 수년간 전세가격 앙등의 주범인 만큼, 전세대출과 전세보증에도 주택담보대출과 마찬가지로 주택 가격의 일정 비율 이내로 제한(LTV 적용)하고, 전세대출에도 DSR 적용(이자 뿐만 아니라 원금의 일부를 대출기간 중 매월 변제하도록 규제하고 총부채원리금상환비율을 대출채무자인 임차인에게 적용)하는 방안을 도입해야 함. 나아가 ‘주택임대차보호법’에 주택임대차보증금을 주택가격의 일정 비율 이내로 제한하는 방법도 검토 필요함. 이런 보증금 상한 비율 제도가 도입된다면 보증금 상한을 넘어선 부분은 보증금 대신 월세를 지급하게 될 것임. 공인중개사의 주택 시세, 선순위채권, 임대사업자(의무임대기간, 임대료인상율, 보증보험가입 의무 등) 확인·설명의무의 대폭적인 강화가 필요함. 세금 체납이 없고, 신용 상태, 사업 계획과 거래구조 상 현금 흐름이 양호한 건전한 임대인만 임대사업자로 등록하도록 하여, 신용이 불량한 자가 갭투기를 통해 수십, 수백 채의 주택을 보유하여 대규모 임대차보증금 사고를 일으키지 못하도록 하여야 함. 

3. 이철빈 김대성대책위 위원장, 피해자 전국대책위원회 공동위원장 

• 특별법 처리 과정에서 대책위 요구사항이 일부 반영되었으나, 피해자들이 요구해온 핵심적인 피해구제 대책 대부분이 제외됨(표1 참고).  전세 문제 해결을 위한 신용대출 및 기타 대출도 대환 대상에 포함, 보증금이 3억원이 넘는 경우에도 2억 4천만원까지는 대출 실행, 근생 시설에 거주하는 경우에도 동일한 지원 방안 제공이 요구됨. 또 임대인 수선유지 의무 방기 및 공용관리비 미납 등 시설 문제 해결, 사망한 임대인의 상속문제에 대한 공공개입 필요이 필요함. 
• 정부에서 이미 특별법 피해자 신청을 받고있는데, 향후 피해자로 인정받지 못하는 사례가 발생할 것으로 예상됨. 이에 피해자대책위는 피해자 인정을 위한 고소고발 지원활동, 집행권원 확보를 위한 안내, 이의신청, 행정대응 등을 지원할 예정임. 현재 특별법 상 피해자 인정, 전세사기피해지원센터 피해확인서 발급, 시중은행 대환대출 신청 등의 요건과 절차가 분절되어있어 피해자 입장에서 행정 부담 발생함. 추후 피해자 인정 절차에서도 초기 시행착오 과정에서 피해자-관료 시스템 간 시행착오가 다수 발생할 것으로 예상되며, 피해자 인정/지원 시스템 통합 및 행정 간소화를 위한 개선을 촉구할 예정임. 

<표1> 피해자들의 요구사항에 대한 특별법 반영 여부 

4. 최은영 한국도시연구소 소장 

• 지난 2월 21일 국회토론회에서 피해자 한 분이 정부 관계자에게 경매중단이 가능한지 질문했을때 안 된다고 답했고, 그 분은 일주일 후 극단적인 선택을 했음. 상황의 심각성을 되묻지 않을 수 없음. 작년 허그에서 대위변제한 금액이 1조원을 넘어섬. 정부는 혈세를 부어서라도 이 문제를 해결해야함. 이명박, 박근혜, 문재인, 윤석열 정부 모두 ‘빚내서 세살라’는 정책을 추진하고 있음. 피해자들에게 또 빚내라는 것은 대책이 될 수 없음. 더는 소중한 생명을 잃고나서 제도를 바꾸지 않았으면 좋겠음. 
• 그동안 정부는 국민들에게 빚내주고, 대출보증을 해주면서 전세제도의 위험성을 감춰왔음. 정부가 무책임하고 무지하다고 생각됨. 전세임차권이 한계가 드러난 만큼, 임차인들이 전세권을 설정할 수 있도록 제도 개선이 필요함. 현행 저당권 설정 시점을 기준으로 최우선변제금을 받는다는 사실을  일반 국민들은 모르고 있음. 따라서 최우선변제금이 작동하는 방식에 대한 논의가 시작되어야 함. 임대차3법을 강화하지 않고, 전세사기와 깡통전세를 근절할 수 없음. ‘전월세신고제’ 시행 후 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 2023년 5월 31일까지 연장했는데, 윤정부는 또다시 계도기간을 1년 더 연장해, 잘못된 실거래가 정보가 유통되는 것을 방치하고 있음. 법 개정을 통해 잘못된 가격정보를 인한 깡통전세 문제를 예방하도록 해야함.

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