전국 34개 재건축단지 초과이익과 부담금 현황 분석 이슈리포트 발표했습니다

재건축초과이익 5조 6천억, 부담금은 2조 3천억원

상위 5개 단지가 4조원 독식, 부담금은 1조 8천억원에 그쳐

재건축초과이익 철저히 환수해 주거복지에 적극 활용해야

참여연대는 오늘(11/20) 한국부동산원(이하 부동산원)의 재건축부담금(예정액) 검증 보고서(‘21.4. ~’23.9)를 바탕으로 재건축단지의 초과이익과 부담금을 분석한 이슈리포트를 발표했습니다.

참여연대는 재건축조합과 정부여당의 주장대로 현행 재건축부담금이 과도한지에 확인하기 위해 부동산원 검증 보고서를 활용했으며, 이 보고서는 지자체와 조합의 의뢰를 받아 작성된 것이며, 지자체보다 재건축초과이익을 높게 산정한 부동산원 자료를 토대로 분석했다고 밝혔습니다. 참여연대는 정부와 국회는 재건축초과이익에 대한 부담금이 매우 과도한 것처럼 이야기하고 있지만 부동산원 자료 분석 결과를 보면 재건축부담금이 면제되거나 3천만원 이하인 곳이 절반(42%)에 달한다고 밝혔습니다. 즉 전국 34개 재건축단지 중 대다수는 부담금을 내지 않고 있을 뿐만 아니라, 정부와 국회가 추진 중인 재건축초과이익 부담금 완화 법안에 따르면 결국 재건축을 통한 가구당 개발이익이 3억원을 넘는 소위 수도권 집부자들이 1억원 내외로 부담해야 할 부담금을 사실상 면제해주는데 초점이 맞춰져 있는 셈입니다. 참여연대는 재건축부담금이 과도하다는 주장에 대해 반박하며, 재건축초과이익환수제를 형해화해서는 안된다고 주장했습니다. 참여연대는 재건축사업에서 발생하는 초과이익을 철저히 환수해 지옥고(반지하, 옥탑, 고시원), 등에 거주하는 취약계층의 주거 복지에 적극 활용할 것을 정부와 국회에 촉구했습니다. 

참여연대는 재건축조합 뿐 아니라 정부, 국민의힘, 더불어민주당, 언론까지 재건축부담금이 과도하다는 주장을 펴고 있지만, 재건축부담금은 재건축초과이익의 극히 일부인데, 부담금이 가장 많은 곳을 예로 들며 재건축부담금을 완화하려는 꼼수를 부린다고 비판했습니다.

참여연대는 부동산원 자료에 따르면 2023년부터 2029년까지 준공인가 예정인 전국 재건축아파트 48곳 중 34곳(70.8%)에서 총 5조 6천억원의 초과이익이 발생하며, 이 중 부담금은 2조 3천억원에 불과하다고 밝혔습니다. 참여연대는 초과이익 상위 5개 단지가 서울 경기 지역에 집중되어 있고, 전체 초과이익의 약 71%인 4조원이 이 5개 단지에서 발생하며. 가장 많은 재건축초과이익이 예상되는 곳은 경기도 수원의 재건축아파트(조합원 2,440명)로 1조 6천억원으로 추산되며, 가구당 재건축초과이익이 가장 많은 단지는 서울 용산구 재건축아파트(조합원 654명)로 1조 622억원, 가구당 초과이익은 무려 16억원에 달하는 것으로 나타난다고 설명했습니다. 지역별로 살펴보면, 서울 재건축아파트 15곳 중 13곳(87%)에서 초과이익이 집중된다고 덧붙였습니다. 

참여연대는 현재 초과이익이 5천만원 이하인 곳은 부담금을 사실상 면제받고 있는데, 여기에 해당하는 단지가 절반에 달한다고 주장했습니다.

전국 48곳 중 재건축초과이익이 발생하지 14곳은 재건축부담금 대상에 해당되지 않고, 조합원 1명당 초과이익이 3천만원 이하인 6곳(서울1곳, 경기 3곳, 그외 지역 2곳)은 총 20곳으로, 42%에 달하는데, 면제금액을 1억으로 인상할 경우, 면제되는 곳은 39곳 늘어난다고 설명했습니다. 참여연대는 1인당 재건축부담금이 3천만원 이하인 곳은 8곳으로, 16.7%에 달하며, 서울 2곳, 경기 2곳, 그외 지역 4곳으로 확인됨. 1인당 재건축부담금이 3천 만원 초과 5천만원 이하가 8곳, 5천만원 초과 7천만원 이하 1곳, 7천만원 초과 9천 만원 이하 3곳, 9천만원 초과 1억 1천만원 이하 3곳, 1억 1천만원을 이상인 곳은 9곳, 18.8%에 불과하고 설명했다. 지역에는 1인당 재건축부담금이 1억1천만원을 넘는 곳이 단 한 곳도 없다며, 재건축부담금 완화 법안은 서울과 경기도 특정 지역의 재건축 조합원들에게 더 많은 개발이익이 돌아가게 하는 것이라고 주장했습니다.

참여연대는 재건축부담금 상위 9개 단지의 재건축초과이익이 4조 2,629억(조합원 5,174명)으로 전국 34곳에서 발생한 5조 6,135억원의 76%를 차지하며, 이 중 조합원들의 부담금은 1조 9,134억원으로 45%에 불과하다고 설명했습니다.(아래 표1 참고) 참여연대는 현행 재건축이익환수법으로도 5천여명의 조합원은 2조 3천억원의 막대한 개발이익을 챙기고 있다며, 재건축부담금 완화의 가장 큰 수혜자는 서울 강남 재건축아파트 조합원이라고 주장했습니다. 

<표1> 재건축부담금 상위 9개 단지의 재건축초과이익 (단위 :원) 

*1인당 재건축부담금 예정액이 많은 순으로 정렬함. 구분은 지역 순번으로 부여함. 

참여연대는 현재 가장 높은 재건축부담금 부과율을 적용받는 서울 8곳을 개정 후 부담금이 얼마나 줄어드는지 확인했는데, 재건축을 통한 가구당 개발이익이 3억원을 넘는 소위 수도권 집부자들이 1억원 내외로 부담해야 할 부담금을 사실상 면제해주는데 초점이 맞춰져 있다고 주장했습니다.

참여연대는 감면액이 많은 곳은 재건축부담금 1억 6천만원에서 6백만원으로 줄어들며, 장기보유 50%를 감면받게 되면 3백만원 축소돼, 사실상 면제하는 것이라고 주장했습니다.(아래 표4 참조) 1인당 개발이익이 3억8천만원 이상인 단지들은 기존과 동일한 부과율을 적용받아 부담금의 변동비율이 상대적으로 크지 않았지만, 장기보유 50%(세금부과 시점, 1가구 1주택) 감면 혜택을 적용받으면 7억8천만원에서 3억 5천만원으로 줄어들며, 개시시점과 정상주택가격상승분 변동까지 반영하면 재건축부담금은 절반이상 줄어든다고 설명했습니다. 참여연대는 8개 단지에서 발생하는 2조6천억원의 초과이익 중 8천1백억, 30%도 환수하지 못하게 되는 것이라고 비판했습니다.               

<표2> 서울 재건축부담금 상위 8개 단지의 재건축부담금 비교                                          (단위 : 원)     

참여연대는 재건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위해 2006년  ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)’이 도입되었지만, 2차례 특례 규정을 만들어 유예되면서 제대로 실행되지도 못했는데 정부여당과 민주당이 재건축이익환수법을 또다시 개악하려 한다고 비판했습니다. 참여연대는 재건축아파트 소유자들은 공공에서 주변 도시 가로 정비, 교육·행정기관 등의 공공시설 설치, 편리한 생활 환경을 조성한 혜택을 누리고 있고, 재건축사업을 할 경우, 용적률상향, 종상향 등 도시계획 변경 혜택까지 더해지기 때문에 이에 상응하는 개발이익을 환수하는 것은 당연하다고 주장했습니다. 참여연대는 윤석열 정부와 국민의힘(배현진・김정재・유경준 의원)의 재건축이익환수법 개정안이 국회 국토위 법안소위에 상정되어 있으며, 지난 6월 법안소위에서 더불어민주당 의원들도 일부 합의한 상황이라며 재건축부담금 완화에 대해 반대한다고 밝혔습니다. 참여연대는 서울의 대표적인 재건축아파트인 은마아파트의 세입자 비율이 68% 로 확인되고 다른 재건축단지도 비슷한 상황이라며, 현행 재건축이익환수법으로도 수억원의 개발이익을 챙기는데, 더 많은 이익을 챙겨주려는 것은 특혜라고 비판했습니다. 참여연대는 조합들이 요구하는 용적률 상향은 가구수 증가에 따른 학교, 도로 등의 사회적 비용이 발생한다며, 국회는 재건축이익환수법 개악을 중단하고, 재건축사업으로 얻는 불로소득을 철저히 환수하도록 해야한다고 주장했습니다.

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