민생희망본부 주거 2024-01-11   1064

[논평] 다주택자 갭투기 불러올 총선용 특혜 종합세트

전세사기 피해를 키운 등록임대 제도, 아무 보완없이 활성화?

서민 주거 안정은커녕 갭투기·집값과 임대료 상승 초래할 것

윤석열 대통령이 어제(1/10) 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’에는 건축규제 완화 및 등록임대사업자 특혜 제공을 통한 공급확대 등이 담겨 있다. 그러나 전세사기·깡통전세로 수만명의 청년, 무주택 가구들이 막대한 경제적 피해를 입고 개인회생·파산에 직면한 사례가 나오고 있는 데도 별다른 개선 대책 없이 도시형 생활주택 등 소형주택 공급 확대, 다주택자 세금 감면, 등록임대사업자 확대를 내놓은 점은 큰 문제이다. 빠른 속도로 늘어가는 1-2인 가구들의 주거비 부담을 덜어주기 위해서는 공공임대주택 공급 확대가 반드시 도심에서 이뤄져야 한다. 하지만 이에 대해서는 일언 반구도 없이 공공분양만 확대하고, 이를 민간 건설업체 살리기에 동원하는 것이나 무주택자와 주거약자를 위해 사용해야 할 도시주택기금 등 공적기금을 쌈지돈 마냥 부동산 PF 지원, 1기 신도시 금융지원 등을 위해 펑펑 지원하겠다는 것도 심각한 문제다.

참여연대는 그동안 집값 폭등, 갭투기, 전세사기를 양산한 원인을 그대로 둔 채 각종 규제 완화를 통한 도시형 생활주택 등의 공급 확대, 다주택자 확대를 위한 각종 세제 감면, 6년 단기 임대 도입 등 등록 임대주택 확대와 같이 자산 불평등만 더 심화시킬 정책을 추진하는 이번 정부 방안에 반대한다.  

정부는 주택 공급으로 확대 방안으로 소형 주택 취득 부담을 낮춰 등록임대주택을 확대한다고 밝혔는데, 기존 문제 개선 대책을 일절 담지 않았다. 현행 민간등록 임대주택 제도는 전세 갭투기를 막지 못해 자기 자본 없거나 자기 자본을 거의 투입하지 않고 전세대출을 받은 임차인의 보증금으로 주택을 취득하는 다주택자와 임대사업자를 양산해왔다. 금융기관의 전세대출과 HUG의 전세금 반환보증(보험), HF의 전세금대출보증 등도 전세사기와 깡통 전세 문제를 대규모로 키웠다. 하지만 이를 해결하기 위한 전세 대출이나 보증 비율 제한, 임대인의 보증금 및 임차인의 전세대출의 DSR 편입, 보증금 규모 제한, 임대사업자의 자산 건전성 감독 등 방안이 어느 하나도 제시되지 않았다.

등록임대제도의 취득세, 종부세, 양도세 등 과도한 세제 감면 혜택이 다주택자, 투기세력에게 꽃길을 깔아준 것에 대한 비판이 거세지자 이전 정부에서는 계속 임대 사업을 할 사업자만 남기기 위해 8년 미만의 단기임대를 없애고 민간임대사업자의 세제 혜택을 일부 축소했다. 그런데도 윤석열 정부는 전세사기와 깡통 전세의 대규모 발생 원인을 건드리지도 않고, 다주택자 확대, 민간등록임대주택의 문제점에 대한 해결 방안도 내놓지 않았다. 되레 소형주택 공급을 공급을 확대하겠다, 6년 단기 등록임대사업자 제도를 도입했다, 또 1주택자 및 다주택자들에게 더 많이 주택을 취득할 수 있게 세금을 깎아주겠다고 한다. 도무지 납득하기 어렵다. 전세사기·깡통전세 피해 예방을 위해 작년 5월 1일부터 임대보증가입 기준을 공시가격의 126%로 강화해놓고, 임대보증 가입 시 시세를 적절히 반영할 수 있도록 주택가격 산정방식을 개선한다는 것도 앞뒤가 맞지 않다. 주택당 보증금 액수를 높여 사고 규모를 키워 놓고 사고가 발생하면 주택도시기금으로 수습해주겠다는 것인가? 그 어떤 보완도 해결 방안도 없이 갭투기, 전세사기를 다시 대규모로 초래할 수 있는 이번 다주택자 확대 방안은 폐기해야 한다.  

이번에 정부가 도시형 생활주택 공급과 관련해 많은 규제 완화를 내놓은 것도 문제다. 과거 이명박 정부가 도시 주택난 해소를 위해 건축 규제를 대폭 완화해 도입한 도시형생활주택은 의정부 대봉그린아파트 화재 참사를 불러왔다. 주차장 시설 부족해서 소방도로에 주차해 놓았다가 대형 인명사고로 이어졌고, 사업성을 높이기 위해 많은 세대를 입주시켜려다 보니 동간 이격거리, 방화용 격리공간 등을 만들 수 없어 의정부 화재에서 순식간에 불이 여러 세대, 옆동까지 번져 피해가 커졌다. 최소 방 크기 제한도 없이 방 수를 무제한 늘리겠다는 정책 하에 어떤 주택이 지어질지 걱정될 뿐이다. 방이 너무 작은 주택을 없애기 위한 영국, 프랑스 정부 등의 고군분투에 대한 일절 고민도 고려도 없이 윤석열 정부는 도시형생활주택의 세대수, 방설치, 주차장, 입지규제 등을 완화하고, 향후 2년간 신축소형주택의 원시취득세 50% 감면, 저리 융자 지원, PF 보증 한도 확대 등을 지원하겠다고 한다. 이로 인해 건설업자의 수익성이 높아져 당장은 공급이 늘어날지 모르나, 화재에 취약하고 답답한 주택에 살기를 희망하는 시민도 없고 시대에 역행하는 부적절한 공급이다. 

정부는 올해 공공주택 공급을 1.5만호(12.5만→14만호) 확대하겠다고 밝혔다. 공공주택 공급 확대는 바람직하지만, 어떤 주택을 누가 어떻게 누구에게 공급하느냐가 핵심이다. 하지만 이번 방안에서 자산이 부족한 저소득 청년, 무주택 서민과 주거취약계층은 전혀 고려되지 않았다. 2024년 경제정책방향에서도 공공임대주택을 확대한다고 밝혔지만, 이중 건설형 공공임대주택은 단 1채도 없다. 이를 종합하면, 올해 공공임대주택은 건설형(0호), 매입형(5천호)과 임대형(3천호)이 늘어나는 반면 공공분양주택은 1.5만호가 늘어나는 셈이다. 1, 2인 가구 증가 속도가 높아 정부가 소형주택이 필요하다고 판단했다면 공공분양이 아니라 공공임대주택 공급 확대 방안을 내놓았어야 한다. 정부는 건설사가 공공택지 매입 후 위약금 없이 계약해지가 가능하도록 하는 토지리턴제를 확대 시행한다고 밝혔는데, 분양수익을 얻기 위해 매입한 공공택지를 반납하면서 위약금을 한푼도 받지 않는 것은 특혜 조치이다. 토지를 강제 수용해 조성한 공공택지는 민간에 매각하지 않고, 공공성이 높은 장기공공임대주택과 공공에 환매하는 공공분양주택을 공급하도록 해야 한다.   

이번 방안의 또다른 핵심은 건설사 살리기와 건설 경기 부양이다. 정부는 어떤 기준으로 정상 사업장을 선정하는지 설명하지도 않고 공적 PF대출 보증 25조원을 지원하고, 고금리 PF 대출을 저금리 대출대환할 수 있도록 HUG PF 보증을 확대하겠다고 발표했다. 이뿐 아니라 대주단 협약, 비주택 PF보증 확대, 특별융자, 준공 후 미분양 주택 세부담 경감 등 다양한 지원방안도 내놓았다. 문제는 부실 PF와 사업장을 공공기관인 HUG가 보증하고 LH가 인수하도록 한 점이다. 건설사가 사업 실패의 책임을 지지 않고, 공공이 나서서 부실 채무를 떠안아야 할 이유는 없다. 또 향후 2년간 지방 준공후 미분양 주택을 구입할 경우 세제 산정시 주택수에서 제외하는 한편 1주택자가 인구감소지역에서 추가로 주택을 구입할 경우 1주택자 특례를 적용한다고 밝혔다. 왜 정부가 나서서 구입자에게 세금 혜택을 주고, 공공기관이 공적자금으로 밑빠진 독에 물을 부어야 하나? 서민 주거 안정은 나몰라라, 갭투기와 집값·임대료 상승을 초래할 정책을 다시금 내놓은 무책임하고 무능한 윤석열 정부를 규탄한다.

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