민생희망본부 주거 2024-06-04   1285

[22대국회과제] 전세사기·깡통전세 피해 구제와 예방을 위한 전세사기특별법 주택임대차보호법 등 개정

참여연대는 22대 국회 개원식을 하루 앞둔 6월 4일, <22대 국회가 우선 다뤄야 할 입법·정책과제>를 발표했습니다.

4년의 임기를 막 시작한 22대 국회의 역할과 책임은 그 어느 때보다 막중합니다. 지난 2년간 입법부를 무시하고, 독선적인 국정운영을 펼쳐왔던 윤석열 정권에 대한 심판의 열기로 구성된 22대 국회인만큼 무엇보다 후퇴하는 정치를 제대로 바꾸라는 민심을 반영하는 조치들이 시급합니다. 대통령 거부권에 막혀 국회 다수의 동의를 얻고도 폐기된 입법과제는 당면한 현안으로 우선해서 처리해야 합니다.

참여연대는 21대 국회에서 어느 정도 합의를 이루고도 처리못한 시급한 긴급현안 과제 12개와 한국사회의 미래를 위해 매우 중요한 사안임에도 진척이 더딘 개혁과제 9개를 특별히 꼽았습니다. 이를 포함해 한국사회 개혁과 변화를 위해 필요한 과제들을 담아 7대 분야 60개 입법·정책과제를 제안했습니다.

▣ <22대 국회가 우선 다뤄야 할 입법·정책과제> 전체 보기


전세사기·깡통전세 피해 구제와 예방을 위한 「전세사기특별법」
「주택임대차보호법」 등 개정

1. 현황과 문제점

  • 2022년 하반기부터 전세사기와 깡통전세가 급증함에도 불구하고 정부는 생색내기, 보여주기식 대책만 내놓음. 이로 인해 2023년 2월부터 피해자들의 안타까운 죽음이 잇따랐음. 뒤늦게 2023년 5월말 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’(전세사기 특별법)이 제정되었지만, ‘선구제후회수’ 방안 등은 반영되지 못함. 이에 국회는 제정 이후 6개월마다 보완입법을 추진하기로 합의한 바 있음.
  • 전세사기특별법 제정 후 1년 동안 특별법상 피해자로 인정받은 피해자 수는 1만7천여명(5/23 기준)임. 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 대항력 및 우선변제권을 갖게 되는 임차권등기명령 신청 건수가 2023년 4만 5,445건에 달하는데, 복잡하고 까다로운 신청 절차 때문에 피해자가 신청을 포기한 경우가 많을 것으로 추정됨. 정부지원 대책을 이용한 피해자는 저리대환대출 1,513건, 경공매 유예 807건, 우선매수권 사용 259건, 긴급주거지원 305건, 공공임대주택 지원 160건, LH공공매입은 2건에 불과함. 특별법상 피해자로 인정받더라도 대부분이 빚내서 문제를 해결하고 있음을 알 수 있음.
  • 정부여당의 반대로 법 개정이 지연되면서 2024년 5월 1일, 대구 다가구 후순위 피해자가 빚으로 살아갈 고통을 견디지 못하고 극단적인 선택을 함. 그러나 정부여당은 근거도 없이 특별법 개정안의 ‘선구제후회수’ 방안 시행 시 수조 원의 혈세가 소요된다고 호도함. 아울러 신탁, 다가구, 다세대 공동담보, 근린생활시설(불법건축물) 등 다양한 유형의 피해자들에게 도움되는 실효성있는 대책 마련이 필요한데 이에 대한 방안도 부재함.
  • 또한 자기 자본없이 수백 채의 임대사업이 가능한 민간임대등록제도, 무분별한 전세대출, 허술한 보증제도 등 정부 정책의 문제점이 확인되었음에도 정부는 제도 개선에 손을 놓고 있음. 반면 임대차법 폐지, 단기임대사업자제도 부활 등의 정책 추진 계획을 밝혀, 무주택 세입자들의 주거권이 위협받고 있음. 전세사기 피해자들의 다양한 상황과 유형에 맞는 대책이 마련되어야 함. 따라서 정부의 LH매입안뿐 아니라 보증금채권매입안(선구제후회수)도 필요함. 그러나 대통령의 거부권 행사로 21대 국회에서 처리된 특별법 개정안이 폐기되었음. 법 제정시 여야가 합의한 ‘6개월마다 보완 입법’을 하기로 한 것도 추진되지 않고 있음. 우선 22대 국회 개원 즉시 전세사기·깡통전세 피해자들에게 도움이 되는 특별법 개정안이 통과되어야 함. 아울러 전세사기 피해 예방을 위한 대책을 조속히 마련하여 세입자들이 보증금 미반환으로 고통받지 않도록 해야할 것임.

2. 세부 과제

1) 전세사기 피해자에게 도움이 되는 「전세사기특별법」 개정

  • ‘선지원후회수’ 방안 도입과 선순위 채권 매입, 임차주택 관리 지원 강화, 신탁사기 피해 임차인 주택인도소송 유예 및 강제집행 중지, 피해자 법률 지원(피해자 파산·회생, 사기 임대인 사망 등) 강화, 차별적 금융지원제도 등 제도 개선 등

2) 깡통전세와 전세사기 피해 예방과 세입자 주거권 보장을 위한 「주택임대차보호법」개정

  • 집값과 전월세 가격 급등락에 따른 보증금 미반환 위험 방지를 위한 주택 매매 가격 대비 보증금 비율을 70% 이하로 제한
  • 바지임대인 피해 예방을 위해 매도 의사를 가진 임대인은 임차인에게 매수청약서 사본과 매수 의향자에 대한 정보(조세완납증명서, 부동산 내역서 등) 첨부를 의무화하고, 임차인이 임대차승계에 동의하지 않을 경우 임대차 계약 해지. 임대인이 임차인의 임대차승계를 조건으로 매매계약을 체결한 경우 매매계약은 무효 처리.
  • 임대인과 임차인간의 거래 정보 격차 해소를 위한 임대인 정보 제공 의무 강화. 임대차 계약이 존속 중이거나 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임대차계약이 종료된 임차인은 임대인 동의가 없으면 체납세액을 조회할 수 없음1. 따라서 임대차 계약 중이거나 계약기간이 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못했거나 갱신 계약 전인 경우에는 임대인의 국세, 지방세 미납 정보 조회가 가능하도록 개선.
  • 대법원(2023. 12. 7. 선고 2022다2795)은 갱신거절 사유의 입증 책임이 임대인에게 있다고 판결하였음. 임대인과 임차인의 오해를 막기 위해 실거주 갱신 거절 입증 책임을 명문화하고, 실거주 갱신거절 요건을 좀 더 객관적으로 개선할 필요가 있음. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 그 의사와 필요성을 뒷받침할 객관적인 정황이 있는 경우(제6조의 3 제1항)
  • 세입자들의 주거 안정을 위한 계약갱신 보장 횟수 확대
  • 신규 임대차 계약시에도 임대료 인상률 상한제 적용
  • 모든 전월세거래 신고 의무화

3) 깡통전세와 전세사기 피해 예방을 위한 「민간임대주택특별법」 개정

  • 각종 세제 혜택 등을 받고 있는 임대사업자 의무(임대기간, 임대료, 불법건축물, 보증금 반환보증보험 등) 이행에 대한 정부와 지자체의 관리·감독 강화

3. 소관 상임위 : 국토교통위원회, 법제사법위원회, 기획재정위원회, 정무위원회, 행정안전위원회
4. 참여연대 담당 부서 : 민생희망본부 (02-723-5052)

  1. ‘22년 12월 ‘국세징수법’, ‘23년 3월 ‘지방세징수법’ 개정으로 임차인은 임대차 계약 체결 후 계약기간 시작일까지 임대인 동의 없이 임대인의 미납 국세와 지방세를 조회할 수 있게됨. ↩︎

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