[분석자료] 1주택자 양도소득세 비과세 기준 완화는 결국 ‘부자감세’

비과세 기준 9억 원에서 12억 원 완화하면

고가 주택일수록 혜택 커, 국제적으로도 세부담 매우 낮은 수준

더불어민주당은 지난 8월, 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준 금액을 시가 9억 원에서 12억 원으로 상향하는 내용의 「소득세법 개정안」을 발의했습니다. 지금도  1가구 1주택에 대해 실수요자라는 명목으로 양도소득세가 많이 감면되고 있어 실제 과세되는 세금이 미미한 수준입니다. 비과세 대상 확대 법안은 조세부담의 형평성을  훼손하는 퇴행적인 법안입니다. 이에 참여연대 조세재정개혁센터는 여당이 추진하고  있는 1가구 1주택자 양도소득세 기준완화를 통해 세금이 얼마나 감면되는지 분석하였습니다. 

 

1주택자 양도소득세 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 변경하는 경우, 세수는 줄어 들고 양도차익이 확대될수록 세금 차이는 더욱 커지게 됩니다. 

 

3억 원에 취득한 주택을 아래의 금액으로 양도했다고 가정할 때 양도소득세 현황(장기보유특별공제는 5년 보유 및 거주로 가정, 기본공제 250만 원외에 비용은 반영하지 않고,지방소득세는 제외)

 

10억 원에 양도 : 기존 약 485만 원 → 0원 (전액 감면)

15억 원에 양도 : 기존 약 8,910만 원 → 약 3,463만 원 (5,447만 원 감면)

20억 원에 양도 : 기존 약 1억 9,917만 원 → 약 1억 3,680만 원 (6,237만 원 감면)

 

1주택자 양도소득세와 종합소득세 세액을 비교하면 특히 양도소득세에 매우 낮은 세율이 적용됩니다. 

 

비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 변경하는 경우, 7억 원, 12억 원, 17억 원의 양도차익(소득)에 대한 양도소득세와 종합소득세 비교(종합소득세는 기본공제 150만 원만 적용해 계산)

 

7억 원 : 양도소득세는 약 485만 원, 종합소득세는 약 2억 5,797만 원 

12억 원 : 양도소득세는 약 3,463만 원(기존 약 8,910만 원), 종합소득세는 약 4억 7,393만 원

17억 원 : 양도소득세는 약 1억 3,680만 원(기존 약 1억 9,917만 원), 종합소득세는 약 6억 9,893만 원

 

국제적으로 비교해도 우리나라의 1주택자 양도소득세 부담이 매우 낮은 상황입니다.

 

3억 원에 취득한 주택을 아래 금액으로 양도했다고 가정할 때 양도소득세 비교 

 

10억 원에 양도 : 한국(약 485만 원), 미국(약 1,875만 원), 일본(약 5,775만 원)

15억 원에 양도 : 한국(약 8,909만 원), 미국(약 1억 2,500만 원), 일본(약 1억 3,275만 원)

20억 원에 양도 : 한국(약 1억 9,917만 원), 미국(약 2억 2,500만 원), 일본(약 2억 775만 원)

 

분석 결과, 양도소득세 완화 정책은 부자감세에 지나지 않고, 주거불안에 시달리고 있는  서민을 위한 것이 아니라는 것을 확인할 수 있었습니다. 더불어민주당은 양도소득세 완화 법안을 당장 철회하고, 보유세를 대폭 강화하여 주택시장을 안정화 시키고 나아가 과세 형평성을 도모해야 할 것입니다.  

 

▣ 붙임1 : 1주택자 양도소득세 비과세 관련 비교 분석

 

 

▣ 붙임

1주택자 양도소득세 비과세 기준 완화에 따른 세액 비교 분석

 

1. 취지

1주택자 양도소득세 비과세 기준 완화(9억 원 → 12억 원)가 추진됨에 따라 해당 안이 추진되었을 때의 문제점을 분석하고자 함.

 

2. 분석결과

1) 1주택자 양도소득세 비과세 기준 변경 시 세액 비교

<표1> 1주택자 양도소득세 비과세 기준 변경 시 세액 비교

1주택자 양도소득세 비과세 기준 변경 시 세액 비교

*장기보유특별공제는 5년 보유 및 거주로 가정, 기본공제(250만 원) 외에 비용은 반영하지 않았으며 지방소득세는 제외한 금액임.

 

  • 양도소득세 기준을 기존 9억 원에서 12억 원으로 변경하면 걷어들이는 세수는 확연히 줄어들게 되고, 양도차익이 확대될수록 세금 차이는 더욱 커지게 됨. 
  • 3억 원에 취득한 주택을 10억 원에 양도할 경우, 현재 4,845,000원이 과세되지만 12억 원으로 기준이 완화되면 양도소득세는 전혀 내지 않아도 됨. 
  • 15억 원으로 양도했을 시에는 현행대로라면 89,090,000원을 내야 함. 기준이 변경되면 54,465,000원이 감액된 34,625,000원을 세금으로 지출하면 됨. 
  • 20억 원으로 양도했을 경우 훨씬 더 적은 세금을 지출하는 것으로 확인되는데, 199,170,000원보다 62,370,000원 줄어든 136,800,000원을 내게됨. 이는 기존보다 약 31.2% 감액된 것임. 

 

2) 1주택자 양도소득세와 종합소득세 세액 및 세율 비교

<표2> 1주택자 양도소득세와 종합소득세 비교

1주택자 양도소득세와 종합소득세 비교

*종합소득세는 기본공제 150만 원만 적용해 계산함. 양도소득세는 <표1>의 결과를 준용하였음.

 

  • 1주택자의 양도차익에 대해 양도소득세와 종합소득세를 비교하여 살펴보면, 양도소득세에 매우 낮은 세율이 적용된다는 것을 확인할 수 있음. 
  • 7억 원의 양도차익에 대해 양도소득세는 4,845,000만 원인 반면, 종합소득세는 257,970,000원을 납부함. 
  • 12억 원의 양도차익에 대해 양도소득세는 89,090,000원, 종합소득세는 473,925,000원임. 그러나 양도소득세의 기준이 변경되면 이마저도 더 적게 납부하게 됨. 
  • 17억 원의 양도차익에 대해 양도소득세는 199,170,000원, 변경시에는 136,800,000원이며, 종합소득세는 698,925,000원의 세금이 과세됨. 
  • 실효세율로 비교 시, 1주택자에 대한 양도소득세가 30%p이상 낮으며 이마저도 현행 기준이 완화될 경우 세율이 더욱 하락하게 됨. 양도차익 12억 기준 세율이 기존 7.42% 에서 2.89%로 변경되고, 17억 원은 11.72%에서 8.05%로 변경되는 것을 확인할 수 있음. 

3) 1주택자 양도소득세 국제 비교

<표3> 동일 양도차익 시 1주택자 양도소득세액 국제 비교

1주택자 양도소득세액 국제 비교

*5년 보유 및 거주 기준으로 계산함. 미국은 연방소득세만, 일본은 소득세만 계산한 금액임. 미국은 2년 거주 시 부부합산 기준 50만 달러가 소득공제됨. 일본은 3천만 엔 소득공제가 되며 5년 초과 시 15% 세율을 적용함. 

 

  • 동일한 기준(5년 보유 및 거주)의 1주택자 양도소득세에 대해 우리나라와 미국, 일본을 비교할 경우, 우리나라의 1주택자 양도소득세가 국제적으로 적은 수준임을 확인할 수 있음. 
  • 우리나라에서는 3억 원에 취득한 주택을 10억 원에 양도할 경우 4,845,000원이 과세되지만 미국은 18,750,000원, 일본은 57,750,000원의 세금이 과세됨. 
  • 동일한 주택을 15억 원에 양도할 경우 한국은 89,090,000원이 과세되지만 미국은 125,000,000원이, 일본은 132,750,000원의 세금이 과세됨. 
  • 20억 원으로 양도할 경우, 미국이 225,000,000원으로 가장 많이 과세하고, 일본이 207,750,000원, 우리나라가 199,170,000원임을 확인할 수 있음. 

 

3. 결론

  • 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 완화할 경우, 비과세 되는 주택이 늘어나는 것뿐만 아니라 고가 주택 소유자일수록 감세 혜택이 커지는 이른바 ‘부자 감세’ 현상이 발생함. 
  • 1주택자의 양도소득세는 현재의 종합소득세와 비교할 때, 매우 낮은 세율이 적용되므로 비과세 기준 완화 시 격차는 더욱 벌어짐. 또한 국제적으로 비교했을 때도 우리나라의 1주택자 양도소득세 부담이 매우 낮은 상황임.
  • 현재 1주택자가 9억 원이 넘는 주택을 매매하면서 납부하게 되는 양도소득세가 크지 않다는 점을 감안하면, 1주택자 양도소득세 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 완화하는 것은 바람직하지 않음.

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