‘공시가격 현실화 로드맵’ 사실상 폐기 긴급 좌담회를 개최했습니다

2020~2023년 고가주택 실거래가 반영률 크게 하락, 보유세 하락폭 커져
은마아파트 ’19년~ ’22년 사이 실거래가(17.8억⇒21.1억) 상승
공시가격(13.7억⇒13.1억)과 보유세(617만원⇒296만원) 감소
공시가격 현실화 로드맵 계획대로 이행 촉구

주거권네트워크는 오늘(11/30) ‘공시가격 현실화 로드맵 사실상 폐기’ 긴급 좌담회를 개최했습니다.

이번 좌담회는 최근 공시가격 현실화 계획을 수정·보완하는 수준을 넘어 공시가격 현실화 로드맵의 ‘폐기 가능성’까지 열어두고 전면 재검토하겠다고 밝힌 것에 대해 비판하고, 정부와 언론의 주장처럼 공시가격 현실화로 과도한 세부담이 발생하는지, 공시가격 현실화 로드맵을 폐기할 경우 어떤 문제점이 발생하는지 등을 짚어보기 위해 마련되었습니다.

20231130_공시가격현실화로드맵 폐기 좌담회
2023.11.30. ‘공시가격 현실화 로드맵’ 사실상 폐기 긴급 좌담회 <사진=참여연대>

<실거래가 분석으로 살펴본 공시가격제도의 문제점>을 발표한 최은영 한국도시연구소 소장은 재산세와 종부세 산정의 기반이 되는 공시가격 현실화율 하락은 지방재정 악화로 이어진다고 지적하고, 특히 종부세는 지방정부의 주거복지 향상 노력을 추동할 수 있는 제도적 기반이라고 강조했습니다.


최은영 소장이 실거래가와 공시가격 분석한 결과, 전국에 비해 서울의 공시가격과 실거래가 차이가 크게 나타났습니다. 2022~2023년 공시가격은 세종(-31%), 인천(-25.2%), 경기(-23.4%), 대전(-21.8%), 대구(-21.6%), 서울(-19.4%) 순으로 하락률이 높아 공시가격의 시도별 변화율의 차이가 매우 크게 나타났습니다.


전국 아파트는 2020년 68.3%에서 2023년 57.1%, 서울 아파트는 각각 67.8%에서 56.1%로 하락하는 등 2023년 공시가격의 실거래가 반영률이 크게 하락했습니다. 특히, 2020년과 2023년 모두 공시가격이 높을수록 실거래가 반영율이 높았습니다.

15억원 이상 아파트의 경우 202년 76.7%에서 2023년 61%로 15.7%p 실거래가 반영율이 크게 하락했습니다. 공시가격 3억원 미만 아파트의 보유세는 2020~2023년 거의 변화가 없는 반면, 15억원 이상 아파트 보유세는 1,270.2만원에서 734.2만원으로 536만원 감소했습니다.


실거래가가 공시가격을 초과한 아파트 단지는 전국적으로 2020년 171개 단지(0.4%), 2023년 68개 단지(0.2%)에 불과한데, 이 극소수의 사례는 정상거래가 아닐 가능성이 높고, 공시가격과 실거래가 차이가 5억원 이상인 공동주택 대부분은 서울과 경기도에 위치하는데, 서울 전지역으로 확산(2023년 강남구 18.3%, 서초구 11.6%, 용산구 10.0%순)되고 있고, 강남구 은마 아파트(76.79m2) 평균 실거래가는 17.8억에서 21.1억으로 상승한 반면, 공시가격은 13.7억에서 13.1억으로 보유세도 617만원에서 296만원으로 감소했습니다.

<표1> 서울 주요 아파트 단지의 실거래가, 공시가격, 보유세 변화 (단위: 만원)

구분실거래가공시가격보유세
2019년2022년2020년2023년2020년2023년
서울 강남구
은마 76.79㎡
178,460210,591136,777130,929617296
서울 용산구
이촌한가람 114.96㎡
168,806274,500127,323159,254536436
서울 강남구
신현대11차 183㎡
362,900577,500308,692395,9623,0002,566
자료 : 국토교통부, 국가공간정보포털; 국토교통부, 공공데이터포털

최은영 소장은 실거래가를 기준으로 한 공시가격의 시세 반영률이 2020년 67.5%에서 2023년 57.6%로 크게 하락했는데, 정부가 밝히고 있는 공시가격 현실화율은 69%로 동일해 이는 시세 산정 기준이 불분명하고 시세가 실거래가를 제대로 반영하지 않는다는 것을 의미한다고 진단했습니다.

<부동산가격공시제도의 문제점과 개선방안>을 발표한 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “부동산 공시가격 시세반영률 제고는 부동산 가격 통계 왜곡을 시정하고 보유세 등 조세 부담률 적정화·부동산 세제 개편으로 부동산 투기를 억제하며, 부동산 공시가격 시세반영률의 형평성 제고는 공평과세·조세정의 실현과 지역건보료 산정 등 부동산 가격 활용 정책의 공정한 시행에 의의가 있다”고 강조했습니다.

임 교수는 “재산세, 지역 건강보험료 등 약 60여개 행정 목적 등에 활용되는 부동산 공시가격은 근본적으로 보상과 과세와 같이 이해가 충돌하는 다양한 영역에서 활용되어 공시가격의 시세 반영률과 형평성에 대한 관련 부처의 이해가 상충한다”고 지적했습니다. 또한 “공시제도 도입 당시부터 조세저항 등 정치적 부담으로 인해 시세반영률이 낮았으며 지역·유형·가격대 간 불형평성, 특히 역진적 불형평(수도권 vs. 비수도권, 비주거용 vs. 주택, 저가격대 vs. 고가격대)이 존재했다고 비판했습니다.

이에 임교수는 독일, 일본, 미국 등 부동산 가격 공시제도 해외 사례를 소개하고,

공시제도의 개선 방향으로
공시가격의 적정가격 개념을 시장가치(market value) 개념으로 개정
▲토지 공시가격을 기반으로 한 토지와 건물의 분리 평가
▲공시가격 결정의 중립성 확보
▲정치적 견제와 균형을 위해 중앙-광역-지방 정부 간 역할 재정립
▲공시가격 평가의 독립성 확보
▲투명성 강화, 실거래가 등 평가 정보 환경의 개선

기술적 문제의 개선 등을 제시했습니다.

<공시가격 현실화 로드맵 폐기에 대한 세입자들의 입장>을 발표한 박동수 서울세입자협회 대표는 “자산 양극화를 해소하기 위해서는 사회통합과 계층 간 신뢰를 높이는 것이 중요하다”고 지적했습니다. 박 대표는 “공시가격 정상화로 부과한 보유세 중 일부는 부동산 가격 폭등이 전월세가격 인상으로 이어져 고통받는 무주택 세입자들의 주거권 확보, 주거복지에 사용해야 한다”며 “특히 깡통전세와 전세사기 피해자 구제에 사용해야 한다”고 제안했습니다. 또한 “정부와 정치권에서 자산 불평등 완화에 순기능을 하는 ‘주택공시가격 현실화 로드맵’을 폐기하겠다는 것은 부자들에게 세금혜택을 주겠다는 것이며 무주택 서민들에게 주택가격 상승에 따른 부담을 계속 지우는 것이 아닐 수 없다”고 비판했습니다. 마지막으로 박 대표는 “자산 불평등 해소를 통한 사회통합의 길로 가기 위해서도 ‘공시가격 현실화 로드맵’은 폐기가 아니라 계획대로 이행되어야 한다”고 강조했습니다.

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