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  • 정책일반
  • 2020.03.25
  • 299

주거복지로드맵2.0 세입자보호 대책 추가돼야

장기공공임대주택 재고 및 주거 지원 확대,

공공임대주택 유형통합, 비주택 가구 주거 상향 등은 긍정적 

공공임대주택 유형통합 실행 계획, 주거급여 현실화, 주거복지 예산으로 뒷받침 되어야 

주택임대차 보호법 개정안, 21대 국회 개원 후 우선 통과시켜야

 

정부는 지난(3/20) 「주거복지 지난 2년의 성과와 발전방안(부제: 주거복지로드맵 2.0」)을 발표했다. 정부가 기존 주거복지로드맵을 수정, 보완하여 2025년까지 장기공공임대주택 재고 240만호까지 확대, 공공임대주택 유형통합, 비주택가구 주거 상향, 지자체와 주거 복지 협력 강화 등 2025년까지 주거 복지 정책에 관한 청사진을  발표한 것에 대해 환영한다. 다만, 이번 대책 발표와 관련해서 장기공공임대주택 재고 부풀리기, 공공임대주택 유형 통합 관련한 미비한 세부 방안, 대기자명부 도입 방안 누락, 주거복지로드맵 2.0 실천을 위한 주거복지 예산 증액 등 미흡한 부분이 적지 않다. 또한 정부가 2020년 이후 도입하겠다고 밝혔음에도 불구하고 세입자 보호를 위한 전월세상한제, 계약갱신제도 도입을 이번 발표에 포함시키지 않은 점은 매우 실망스럽다. 이를 개선하기 위해 정부는 ‘주거복지로드맵’의 문제점을 더 꼼꼼하게 검토하여 총체적인 개선 방안이 담긴 ‘주거복지로드맵2.0’을 제시해야 한다. 

 

정부는 지난 2년동안 ‘공공주택 공급 42만9천호(공공임대 28만7천호), 금융지원 42만9천호 및 주거급여 104만가구 지원, 민간임대차 임차인 보호와 민간임대주택의 공공성을 강화했다’고 발표했다. 우선 정부가 공공주택 공급, 금융지원, 주거급여 등의 주거복지 정책을 강화한 부분은 긍정적으로 평가할 수 있다. 다만, 이를 통해 ‘국민 주거 생활의 질이 나아졌나’라는 관점에서 보면 긍정적으로만 볼 수 없다. 문재인 정부 이후  더욱 심화하는 부동산 자산불평등과 주택 투기, 청년과 신혼부부들이 주거 공간을 마련하기 위해 과도한 대출을 받아야 하는 문제, 행복주택을 위시한 중산층용 공공건설임대주택은 크게 확충된 반면 국민임대주택과 영구임대주택 같은 저소득층 건설임대주택의 공급량은 축소되고 민간임대주택의 전대차에 불과한 전세임대주택 공급을 늘리고 있는 문제, 주거빈곤 계층에게 턱없이 부족한 주거급여 수준 등의 문제가 주거복지로드맵을 비롯한 그간의 정부 주거 정책을 통해  해결되었다고 평가하기 어렵다. 더욱이 세입자 주거 안정을 위해 정부가 추진해 온 ‘등록 임대주택 활성화’ 정책은 임대사업자들에게 대출 완화, 세제 감면, 사회보험료 감면 등의 특혜를 제공하여 다주택자들의 절세와 투기 수단으로 악용되는 부작용 논란에 휩싸였고, 장기 거주에 걸맞는 임대차 법제도 개선이나 지자체의 안내 행정 등이 부족하여 세입자들은 자신이 등록임대주택에 거주하는 사실 및 자신의 권리조차 제대로 알지 못하는 등의 문제점도 발생하였다. 이는 문재인 정부 주거정책의 현주소이고, 앞으로 주거복지로드맵 2.0등을 통해 정부가 해결해야 할 과제들도 여기서 도출해 낼 수 밖에 없다.   

 

정부가 2025년까지 장기공공임대주택 재고 확대와 공공임대주택 유형통합을 청사진으로 제시한 것은 올바른 방향이다. 과거 30년(1987~2017) 동안 정부가 공급한 공공임대주택 278만호 중 장기공공임대주택 재고는 136만5천만호(전세임대, 10년임대 제외하면 100만호)로 공급 실적의 절반에도 미치지 못한다. 이는 단기간 임대로 공급한 이후 분양전환하는 주택이 많았기 때문이다. 정부가 단기 위주의 공공임대주택 공급 방식을 지양하고 2025년까지 장기공공임대주택 재고율을 10%(240만호)까지 확대한다는 목표를 제시한 것은 환영할 만하다. 다만, 장기공공임대주택의 재고 목표치에 전세임대와 현재의 10년 임대주택(분양 전환 예정)을 포함한 것은 선뜻 수긍이 가지 않는다. 그간 정부가 공급한 공공임대주택 28만 7천호(‘18~’19) 가운데 임대료 지원에 해당하는 전세임대주택 10만7천호(37%)가 포함되어, 이를 제외한 공공임대주택 공급물량은 18만호(년간 9만호)인데, 이런 실적 부풀리기 관행은 여전히 개선되지 않고 있다. 저소득층을 위한 공공임대주택이 부족한 현 실정에서 임대료 보조 정책에 해당하는 전세임대주택이 중요하게 자리매김하고 있지만, 공공임대주택 공급 실적에서는 제외하는 것이 타당하다.  

 

정부가 복잡한 공공임대주택의 유형 통합과 공공임대주택 공급 및 배분 체계를 합리적으로 개혁하기 위한 계획을 발표하였다는 점은 환영할만하다. 특히 주거시민단체들이 줄기차게 주장해온 사안인 저소득층의 공공임대주택 공급 확대, 소셜 믹스를 실현하는 공공임대주택 모델, 입주자의 소득을 고려한 임대료 차등화 등 을 정부가 구체적인 정책 실현 과제로 제시하고 일정에 올려 놓았다는 점은 긍정적으로  평가할 수 있다. 다만, 이번에 구체적으로 발표되지 않은 공공임대주택의 임대료 체계나 공공임대주택 배분 방법 등과 관련해서는 더 많은 사회적 논의가 필요하며, 신규건설단지뿐 아니라 기존 공공임대주택 단지 입주자들(5년, 10년 분양전환 임대주택 제외)까지 포함시키려면 입주자들의 의견도 충분하게 수렴해야 한다. 정부는 유형 통합안에서 공공임대주택 임대료를 부담능력에 따라 최저 시세 35%부터 최고 시세 65%~80% 수준까지 차등 부과하는 방향으로 개선하겠다고 밝혔는데, 서울과 수도권, 주요 대도시 등의 임대료가 비싼 지역에 거주하는 저소득층은 임대료 부담이 상당히 커질 우려가 있으므로 주거급여 수급자나 차상위 계층 등을 포함한 저소득층 입주자들에게 과도한 주거비 부담이 발생하지 않도록 지역별로 임대료를 조정할 수 있는 방안, 주거급여 제도와 임대료 체계 간에 빈틈이 발생하지 않도록 하는 방안 등이 강구될 필요가 있다. 한편, 이번 방안에 공공임대주택 배분 방안과 관련된 대기자 명부 도입 방안이 없다는 점은 아쉽다. 공공임대주택에 입주를 원하는 사람들이 입주 공고가 날때마다 여러번 신청하지 않고 공공임대주택의 수요를 파악할 수 있도록 공공임대 대기자명부 도입과 관련한 구체적 방안이 제시될 필요가 있다. 수많은 이해관계자들이 있는 중대한 공공임대주택 정책의 큰 그림을 정부가 발표한 만큼 공공임대주택 입주자,  주거시민단체, 관련 전문가, LH, 지방정부 및 지방공기업들과 충분한 사회적 논의 과정을 통해 공공임대주택 유형 통합과 배분 제도 개혁을 추진해야 할 것이다. 

 

이번 방안의 청년, 고령자, 신혼부부, 다자녀 등의 계층별 맞춤 정책 방안은 기존 공급 물량을 그대로 유지하면서 현물 지원을 확대하는 방침으로 해석된다. 먼저, 주거급여 수급 가구의 미혼 20대 청년이 독립할 경우 주거 급여 대상에서 제외된 청년들에게 주거 급여를 지급하는 방안은 환영한다. 시행이 다소 늦었졌지만, 주거급여 계측 방식의 변경과 선정기준의 변경안을 마련하여 빠른 시일 내 청년 주거급여가 지급되도록 해야 할 것이다. 둘째, 노후고시원 1인가구에 대한 1%대 금융상품 지원(최대 5천만원)이 얼마나 실효성이 있을지는 의문이다. 현재 서울시는 ‘보증금지원형 장기안심주택’에 최대 4,500만원까지 지원하고 있지만 해당 주택 확보의 어려움이 커서 정책의 실효성이 낮다. 자산이 부족한 저소득계층에 금융 지원은 개인 파산을 불러일으킬 수 있어 위험할 수 있어 소득이 안정적인 일부에게나 생각해볼 대책이다. 셋째, 다자녀 가구의 소득 수준에 따라 매입임대와 전세임대 보증금 지원방안도 서울과 수도권 임대료 상황을 충분히 고려해야 할 것이다. 넷째, 주거급여 대상 확대와 지원금액 현실화에 대한 구체적인 방안 마련과 함께 주거급여의 총액 증가에만 초점을 맞추는 것이 아닌 평균 월세 대비 주거급여가 충분한지를 논해야 하며, 이 과정에서 주거급여 인상에 따른 민간임대료 상승을 규제하는 방안도 함께 마련될 필요가 있다. 지금까지 정부가 기준임대료로 발표해온 금액들은 최저주거기준을 충족하는 양호한 주택의 임대료와 거리가 멀다. 올해 서울의 3인 가구 월  임대료 기준로 책정된 359,000원은 보증금까지 월세로 환산한 금액으로 1인 가구 조차 제대로 된 원룸에 살 수 없는 금액이다. 따라서 시장 가격과 턱없이 벌어져 있는 기준 임대료부터 실정에 맞게 조정해야 한다. 다섯째, 문재인 정부에서 이전 정부에 비해 공공임대주택의 공급 물량은 늘어났지만 저소득층에게 공급되는 양질의 공공임대(영구.국민)주택은 매년 공급 물량을 줄이고 임대료가 비싼 행복주택의 공급을 늘리는 정책 방향을 취하고 있었는데 이를 어떻게 개선할 것인지, 이번 발표 내용에서 파악하기 어렵다. 이에 대한 우려를 표명하며, 저소득층이 부담가능한 공공임대주택의 충분한 배분에 관한 계획을 제시할 것을 촉구한다. 

 

이번 발표에서 그동안 주거 사각지대에 있던 쪽방.고시원.반지하 등 비주택거주 주거취약계층에 대한 대책(매년 전수조사, 취약계층 공공임대주택 공급: 매년 1천호 → 매년 8천호)을 포함시킨 것은 매우 긍정적이다. 영등포 쪽방 등은 거주민 보호를 위해 이주 단지를 조성하여 임시 이주를 진행한 다음 임대주택을 건설하여 재정착하도록 추진되고 있는데, 과거에 비해 진일보한 정책으로 평가할 수 있다. 매일 생명과 안전에 위협을 받는 37만 가구의 비주택거주 주거취약계층의 주거 상향은 최우선적으로 주거복지센터(민간+공공) 및 기타 주거 단체들, 해당 취약계층 거주자들과의 협력을 통해 속도를 내야 할 것이다. 한편, 대학가·역세권 등의 노후 고시원·숙박업소 등을 매입, 리모델링 후 임대주택으로 공급하는 방안은 바람직하지만 그 전이라도 최저 주거 기준 개선과 거주자의 안전·건강을 위협하는 부적절한 주거에 대한 임대 규제 등이 필요하다. 아울러 광역.기초 지자체들이 협의체를 구성하여 서로 협력을 강화하고, 모든 시에 주거복지센터를 설치하도록 촉진하며, 지방정부의 주거 복지 수요와 추진 실적에 기반한 종합부동산세, 재건축부담금 등을 배분하겠다는 정책은 주거복지행정에 있어 지방자치 역량을 확대하기 위해 의미가 크다고 평가할 수 있다. 이제 복지 전 영역에서 지방정부의 역할 제고를 고려하지 않은 중앙정부만의 정책은 불가능하다. 주거복지전달체계 개선과 지방자치단체의 주거복지 행정 개선을 위해서는 지방정부, 당사자들과 주거시민단체들의 의견을 보다 적극적으로 반영하는 것이 필요하다. 이번 주거복지로드맵 2.0 역시 여전히 중앙정부 중심의 주거복지 정책 발표라는 한계는 여전하다. 이런 중앙집권적 체제 하에서 예산도, 충분한 조직도 없는 지방정부는 수동적으로 중앙정부만 쳐다볼 수 밖에 없다. 중앙정부와 지방정부가 주거복지 행정에 있어 어떻게 역할 분담을 하고 새로운 모델을 만들어 나갈지 진지한 논의가 시작되길 바란다. 

 

이번 주거복지로드맵 2.0 발표에서 가장 아쉬운 부분은 이와 같은 청사진을 실현할 정부 예산에 관한 계획이 빠져 있다는 점이다. 주거급여와 공공임대주택 공급을 포함하는 정부의 주거복지 정책이 예산의 뒷받침 없이 실행될 수 없다는 것은 삼척동자도 알 일이다. 예산 당국과의 협의, 이번 발표에 부족했던 사항의 보완, 정부가 발표한 주거복지 정책 방향에 관한 사회적 논의를 거쳐 주거복지로드맵 2.0은 실행 버전으로 업데이트되어야 한다. 아울러 이번 발표에서 빠진 주거 세입자 보호 방안, 즉 주택임대차 계약갱신청구권과 임대료 인상률 상한제는 국토교통부가 법무부와 신속하게 논의를 진척시켜 새로 구성될 21대 국회에서 입법화할 것을 촉구한다. 끝

 

주거권네트워크, 빈곤사회연대, 민달팽이유니온, 서울주거복지센터협회, 참여연대 민생희망본부, 홈리스행동, 한국도시연구소

 

 

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