전세사기특별법 시행령·시행규칙 의견서를 제출했습니다

 LH 피해주택 매입기준, 지자체 주택 관리 지원 방안 포함,

특별법 개정 취지에 맞게 피해자에게 의견 반영해야

어제(10/23) 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회는 오는 11월 11일부터 시행을 앞두고 있는 전세사기특별법 개정안의 시행령과 시행규칙 입법예고에 대한 의견서를 국토교통부에 제출했다.

대책위는 시행령과 시행규칙에 특별법 개정안의 핵심인 LH(한국토지주택공사)의 피해주택 매입기준이 빠져있다고 지적하며 피해자들의 의견을 수렴한 LH의 피해 주택매입 기준을 시행령에 추가할 것을 요구했다. 또한 피해주택 시설 관리지원 내용이 부재하여 지자체마다 지원에 편차가 커질 것을 우려하며, 시행령과 시행규칙에 피해주택 지원 가이드라인이 담겨야 한다고 강조했다. 아울러 대책위는 △ 경매차익에서 피해자의 귀책이 아닌 비용(임대인 미납 공용관리비(공과금), 관리업체 횡령 관리비용 등)이 공제되지 않도록 명확히 할 것, △ 피해주택 감정시 LH와 계약 관계에 있는 감정평가법인이나 감정평가사를 제외하고, 감정평가는 2차례 실시하여 감정평가 결과를 피해자에게 고지하고, 우선매수권의 양도 취소 기회를 보장할 것, △ 경매차익이 부족한 피해자들에게 임대료를 지원하지 않을 수 있도록 한 독소조항은 삭제할 것 등을 요구했다. 이후 대책위는 LH의 피해주택 매입 절차와 실행에 문제점이 없는지 지켜보고 개선방안을 요구할 예정이라고 밝혔다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령·시행규칙 일부개정안에 대한 의견

전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위, 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령, 시행규칙 개정안에 대한 의견을 다음과 같이 제출합니다.

 다 음

1. 제4조의2 (임대료의 지원 등) 개선 의견

• 시행령 제4조의2 제1항 차액 계산에서 공제하는 항목 관련
•  “법 제25조제4항에 따라 취득하는 데 소요되는 비용” 공제하도록 한 것은 “법 제25조제4항에 따라 취득하는 데 소요되는 비용(매매대금에 한정하며 취득 부대비용은 제외한다)”으로 수정되어야 합니다. 취득세 등 매입 부대비용은 공공주택사업자가 나중에 매각할 때 회수해야 할 비용이며 전세사기피해자에게 부담하도록 할 비용이 아닙니다.
• “전세사기피해자가 미납한 공용부분 사용료 및 관리비”를 공제하도록 한 시행령 제4조의2 제2호의 내용은 “전세사기피해자가 미납한 공용부분 사용료 및 관리비 (단, 전세사기피해자가 임대인 또는 관리주체 등에게 납부한 금액은 제외한다)”로 수정되어야 합니다. 전세사기피해자는 임대인 또는 관리주체에 납부했는데, 임대인 또는 관리주체가 공용관리비, 전기·수도공과금 등을 미납한 경우에는 경매차익 공제에서 제외되는 것이 마땅하기 때문입니다.
• 시행령 제4조의2 제3항 제3호가 “그 밖에 공공주택사업자의 귀책 없이 발생한 비용으로서 공제하는 것이 타당하다고 국토교통부장관이 인정하는 비용”을 공제하도록 되어 있는데, 임차인에게 귀책사유가 없는 비용은 경매차액 산정시 공제하지 못하도록 해야 합니다. 따라서 제3호를 “그 밖에 공공주택사업자의 귀책 없이 발생한 비용으로서 공제하는 것이 타당하다고 국토교통부장관이 인정하는 비용(임차인에게 귀책사유가 없이 발생한 비용은 공제하지 아니한다)”라고 명시해야 합니다. 매입과 관련하여 공공주택사업자에게 발생하는 다양한 비용, 건축물 수리 비용이나 그 밖에 예상하지 못한 비용 등을 이 조항에 포함시켜 경매차액 계산 과정에서 제외시킬 우려가 높기 때문입니다.

 2. 감정 절차 및 감정인 선정 방법

• 제4조의2 제2항 감정인의 선정 방법과 관련해, 이해충돌 방지를 위해 “전세사기피해주택의 우선매수권을 양도받은 공공주택사업자와 계약관계가 있는 감정평가법인등은 감정인 후보에서 제외한다”는 내용이 추가되어야 합니다.
• 감정 실시를 2차에 걸쳐 진행하여 매입 신청 후 1차 감정평가 결과를 임차인에게 알려주고 임대인의 매입 신청 취소 여부를 임차인에게 확인하고, 그 의사에 따라 매입을 계속 진행할 경우 경매 낙찰 후 동일 감정평가법인에 매입일을 기준으로 2차 감정평가를 받아 매입 감정평가금액을 확정해야 합니다. 매입 신청을 취소하면 양도된 우선매수권은 전세사기피해자에게 다시 재양도되어야 합니다. 기존 공공주택사업자 매입임대주택 감정평가도 1,2차에 나눠 이뤄지며, 매도인에게 충분한 선택권이 주어지는 점을 고려할 필요가 있습니다.
• 그렇지 않으면 전세사기피해자들은 자신에게 예상 매입가격 및 경매차익을 모른 상태에서 공공주택사업자에게 매입 신청 여부를 결정해야하고, 경매 낙찰 이후 감정평가가 이루어진 다음에야 본인에게 유리한지 불리한지 사후적으로 알 수 있습니다. 전세사기피해자가 스스로 낙찰받는 경우보다 공공주택사업자에게 매입을 신청하는 것이 유리한지, 불리한지 여부를 명확하게 알 수 있도록 하지 않으면 전세사기피해자들의 매입 신청건수가 저조하고, 문제 해결이 매우 장기화될 수 있습니다.

 3. 임대료 지원액에서 공제하는 금액

• 시행령 제4조의2 제3항 2호 및 제4항 제2호는 전부 삭제해야 합니다.

• “공공주택사업자가 제2항에 따른 감정평가 금액의 산술평균치로 전세사기피해주택을 매입한 경우”에 경매차액이 없는 것은 거래구조상 당연합니다. 그러나 이를 이유로 임대료 지원을 삭감해야 할 이유는 전혀 없습니다.
• 제4항 제2호에서는 “2. 제3항제2호의 경우: 해당 주택의 매입금액과 공공주택사업자가 해당 주택과 면적, 권리관계 등이 유사한 전세사기피해주택을 바탕으로 해당 주택 소재 지역의 평균낙찰가율 등을 고려하여 산정한 추정 매입금액 간 차액”을 임대료 지원을 하지 않을 수 있도록 하고 있습니다.
• 이렇게 되면 경매 시장의 사정에 따라 경매 낙찰금액이 높아졌을 때 이를 전세사기피해자의 임대료 지원에서 삭감하게 되므로 전세사기피해자의 임대료 지원 및 주거안정을 목적으로 한 특별법의 취지에 정면으로 반합니다.
• 해당 주택의 경매차액이 전혀 없어도 임대료 지원을 하겠다는 것이 개정된 특별법의 취지입니다. 따라서 경매 매입금액이 지역의 평균 낙찰가율을 곱해 계산된 추정 매입금액보다 다소 높아졌다고 하더라도 그 차액을 임대료 지원금액에서 차감하게 되면 절박한 사정에 있는 피해자들을 더 궁지에 몰아넣는 상황이 되기 때문에 절대 반대합니다. 이런 위험은 공공주택사업자가 감당해야 할 몫입니다.

4. 공공주택사업자 재량에 맡겨진 건축물 매입 기준

• 시행령이나 시행규칙에 매입가능, 불가 건축물 기준에 대해서는 전혀 내용이 담기지 않았고, 전적으로 공공주택사업자 재량에 맡기는 것 같아 매우 우려됩니다. 국토부와 LH 는 피해주택 매입 기준에 마련하여 피해자들에게 설명하고 의견을 수렴하도록 해야 할 것입니다. 
• 지금까지 LH 매입 거절 시 제대로 된 거절 사유를 알려주지 않았는데, 이번 특별법 개정안 적용 시 피해자에게 구체적인 매입기준과 매입불가 사유를 알려주는 것이 필요합니다.

5. 피해주택 시설관리 

• 시행령과 시행규칙에서 피해주택 시설관리에 대해 언급된 내용이 전혀 없습니다. 피해주택을 공공임대주택으로 매입하는 공공주택사업자 등 공공주택사업자가 피해주택의 공용부, 전용부의 시설관리 및 입주자대표회의 구성/참여 등에 대해 구체적인 안내를 할 필요가 있습니다.
• 현 특별법과 시행령은 지자체에 시설관리 모든 책임을 떠넘기고, 이에 따라 지역별로 시설관리 편차가 매우 커질 우려가 있습니다. 피해자들은 시행령과 시행규칙에서 피해주택 관리에 대한 기본적인 방향과 가이드라인은 제시되어야 한다는 의견입니다.

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