민생희망본부 주거 2022-10-05  

[기자회견] 3개 단지 재건축초과이익 6조로 추정되나 재건축부담금 1원도 환수 안해

참여연대는 오늘(10/5) 기자회견을 개최하여, 재건축부담금을 면제받은 서울의 재건축 단지 3곳(송파헬리오시티, 서초리더스원, 서초원베일리)의 재건축초과이익 분석 결과를 발표했습니다. 분석 결과 3단지에서 발생한 재건축초과이익(법정 산정기준)이 약 6조원에 달하나 재건축부담금으로 한 푼도 환수하지 않은 것으로 확인되었습니다.

참여연대는 이처럼 막대한 개발이익에도 불구하고 재건축부담금을 제대로 부과하지 않고 있는 실태를 근거로 재건축초과이익 제도의 개선방안을 제시하는 한편, 윤석열 정부의 재건축부담금 완화 정책 철회를 촉구했습니다.

20221005_재건축초과이익분석 기자회견
사진=참여연대

투기방지·주택가격 안정·형평성 등 도입취지 맞게 개선·강화해야


기자회견 첫 번째 발언자로 나선 참여연대 실행위원인 박현근 변호사는 “윤석열 정부의 재건축부담제 완화 방안은 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하고자 도입된 제도를 사실상 무력화한 것”이라고 비판했다. 이어서 박 변호사는 현행 재건축부담금은 공시가격을 기준으로 최대 10년까지 발생한 이익을 산정하고 있고, 조합원 1인당 3천만원 이상인 경우에만 부과하고 있어 재건축부담금은 전체 개발이익에 비하면 극히 일부분에 해당할 뿐인데다, 특례 규정으로 2017년 12월 이전 관리처분인가를 신청한 단지는 아예 재건축부담금 부과대상에서 제외하고 있다며 용적률 상향 등으로 막대한 재건축초과이익이 발생하는데 사실상 이를 환수하지 못하는 실정이라고 지적했다. 박 변호사는 이러한 실태를 드러내고 제도 개선을 촉구하기 위해 재건축부담금을 면제받은 3개 단지(송파헬리오시티, 서초리더스원, 서초원베일리)를 선정하여 재건축초과이익이 얼마나 발생했는지, 재건축부담금는 얼마가 부과됐어야 했는지를 분석했다고 설명했다.


이어 참여연대 부집행위원장 이강훈 변호사는 재건축부담제 도입 취지를 언급하며 왜 이 제도가 필요한지 설명했다. 이 변호사는 재건축부담금 완화 방안을 제시한 윤 정부가 과연 재건축부담금제도가 어떤 배경에서 도입된 것인지 파악하고나 있는지 의심스럽다며, 과거 재건축사업에서 용적률 상향 등으로 엄청난 개발이익이 발생하는데도 개발이익을 환수하지 않아 투기로 몸살을 앓게되자 그 처방으로 재건축초과이익 환수제가 도입되었다고 설명했다. 이 변호사는 윤 정부의 발표대로 재건축부담금을 완화할 경우, 특정 지역의 아파트 소유자들에게 도시계획 변경으로 인한 재산상 이익과 부담금 감면의 특혜를 몰아주게 되어 결국에는 자산불평등 문제가 더욱 심각해질 것이라고 주장했다. 또한 이 변호사는 현행 법은 재건축부담금을 공공임대주택 공급 등 주거복지 증진 등에 사용토록 하는데, 윤정부가 내년 공공임대 예산을 5조 7천억원이나 삭감하더니 재건축부담금마저 줄인다며 강하게 비판했다.


참여연대 실행위원 임재만 교수는 3개 단지의 재건축초과이익 분석 방법과 산정 결과를 설명했다. 참고로 재건축초과이익은 재건축 종료시점(준공일) 주택가액에서 개시시점 주택가액(조합추진위 승인일, 최대10년), 정상 주택가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액이며, 여기에서 조합원1인당 3천만원까지 면제하고, ‘재건축이익환수법’에서 정한 부과율에 따라 재건축부담금을 산정한다. 임 교수는 참여연대에서 재건축 사업별로 외부 감사보고서와 관리처분계획 등을 입수하여 재건축이익환수법과 국토부의 재건축부담금 업무매뉴얼에 따라 분석했다고 밝혔다. 임 교수는 법정 산정기준에 따라 3개 단지의 재건축초과이익을 계산하면 약 6조 원에 달할 것으로 추정되며, 그 중 재건축부담금이 2조 8천억 가량 징수될 수 있었음에도 국회가 특례 규정을 만들어서 이를 한 푼도 환수하지 않았다고 비판했다. 임재만 교수는 일각에서 재건축부담금이 과도하다고 하는데, 3개 단지 분석결과 현행 법에서 공시지가 적용, 산정기간을 최대 10년으로 축소하는 등의 이미 상당한 감면 혜택을 주고 있으며, 재건축부담금은 조합원들이 누리는 전체 개발이익의 극히 일부분에 불과하다는 점이 명확하게 드러났다고 덧붙였다.

보다 구체적으로 살펴보면 1) 우리나라 최대 규모(95,00세대)의 재건축 단지인 송파 헬리오시티(구, 가락시영)는 2003년 조합을 설립하여 2018년 준공을 완료했다. 헬리오시티의 경우(용적률을 89%→286%로 상향) ①종료시점 (준공일, 2018년)의 주택가액에서 ②시작시점(조합설립일, 2003년)의 주택가액, ③정상주택가격상승분, ④개발비용을 뺀 ⑤재건축초과이익은 약 11조원으로 추정되는데, 법적 산정방식대로 산정기간을 10년으로 축소하고 주택가격을 공시가격으로 계산하면 약 4조의 재건축초과이익이 발생하는 것으로 나온다고 설명했다. 여기에서 부과율을 곱하면 약 1조 8천억의 재건축부담금이 산출된다고 덧붙였다.(표1 참고)

2) 서초동 독수리 5형제로 불리는 서초 리더스원(구 서초우성1차)은 2003년 조합추진위를 구성하여 2020년 준공을 완료했다. 서초 리더스원의 ①종료시점(준공일, 2020년)의 주택가액에서 ②시작시점(조합추진위설립일, 2003년)의 주택가액, ③정상주택가격상승분, ④개발비용을 뺀 ⑤재건축초과이익은 2조 7천억으로 추정되는데, 법적 산정방식대로 산정기간을 10년으로 축소하고 주택가격을 공시가격으로 계산하더라도 9천억의 재건축초과이익이 발생한다. 여기에 부과율을 곱하면 약 4천억의 재건축부담금이 산정된다.(표1 참고)

3) 서초 원베일리(구 신반포3차·경남)는 2003년 조합추진위를 구성하여 2023년 준공을 앞두고 있는 재건축 단지이다. ①종료시점(준공 기준, 2023년)의 주택가액에서 ②시작시점(조합추진위설립일기준, 2003년)의 주택가액, ③정상주택가격상승분, ④개발비용을 뺀 ⑤재건축초과이익은 4조에 달한다. 법적 산정방식대로 산정기간을 10년으로 축소하고 주택가격을 공시가격으로 계산하더라도 1조 4천억원의 재건축초과이익이 발생하는데, 여기에 부과율을 곱하면 약 6천억의 재건축부담금이 산정된다.(표1 참고)

환수액 공공임대 확대·품질개선, 반지하 해소에 활용해야

윤 정부 재건축초과이익 부담 완화 방안 철회해야 마땅


마지막으로 참여연대 정책자문위원장 김남근 변호사는 서울 3개 단지(송파헬리오시티, 서초리더스원, 서초원베일리)에서 발생한 법정 재건축초과이익는 약 6조 원에 달하며 이 중에서도 재건축부담금의 총액은 약 2조 8천억원으로 추정된다며, 재건축초과이익만 제대로 환수하더라도 부족한 주거복지 재원의 상당부분을 충당할 수 있다고 주장했다. 이에 더해 3개 단지에서 발생한 재건축부담금 2조 8천원억을 제대로 징수하여 약 2만 8천 가구의 공공임대(호당 1억 원을 지원한다고 가정)를 추가로 확보할 재원이 마련됐을 것이며, 이를 축적하다보면 전국 31만(2020년 국토부 주거실태조사)에 달하는 반지하 해소를 위한 공공임대 확보도 충분히 가능할 것이라고 설명했다. 끝으로 김 변호사는 이처럼 재건축부담금이 제대로 부과되지도 않고 있음에도 이를 강화하기는커녕 더욱 완화하려는 국민의힘 배현진 의원 발의 ‘재건축 특혜법’을 저지해야 마땅하며, 공공임대의 확대와 품질개선을 위해서는 재건축초과이익을 더 철저히 환수토록 하는 법 개정에 국회가 적극 나서야 한다고 촉구했다.

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