민생희망본부 주거 2023-06-20   637

전세사기 사태 키운 금융위원회 조속한 감사 촉구 및 임대인 보증금반환대출 확대 반대

전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회는 오늘(6/20) 기자회견을 열어, 전세사기 피해가 커지도록 방치한 금융위원회에 대한 감사원의 조속한 공익감사를 촉구하는 한편 새임차인의 피해와 금융기관 및 보증기관의 부실을 야기하는 임대인 보증금반환대출 확대 방안 철회를 요구했습니다.

2023년 6월 20일, 광화문 정부서울청사 금융위원회 앞, [금융위 공익감사 촉구 및 임대인 보증금반환대출 확대 반대 기자회견] <사진=참여연대>

“감사원, 전세사기 피해 키운 금융당국과 지자체 감사청구, 수개월째 묵묵부답”

참여연대 김은정 협동사무처장은 ”전세사기와 깡통전세의 원인은 묻지마 보증과 무분별한 대출을 허용하여 집값과 전셋값을 폭등시키고, 등록임대주택 관리를 부실하게 한 정부와 지자체 그리고 금융기관에 있다”며, 참여연대는 “무분별하게 이뤄진 전세대출에 대해 금융당국이 책임과 의무를 다했는지 철저히 감사하고, 그 책임을 묻기 위해 지난 2월 공익감사를 청구했으나, 감사원은 수 개월째 묵묵부답”이라고 비판했다.

김처장은 “실속없는 법안이 통과된 것으로 이 정부가 모든 책임을 다 한 것처럼 마무리하려는 것은 아닌지 우려된다고 발언했다. 김 처장은 “감사원이 시민들을 절망과 죽음으로까지 내몬 전세사기와 깡통전세 문제의 책임 규명을 외면한다면, 감사원 역시 이 문제의 공범이 되는 것”이라며, 감사원에 조속한 감사를 촉구했다. 또 김처장은 “윤석열 정부가 임대인의 전세보증금 반환을 위해 DSR규제 완화를 검토한다는데, 미봉책으로 시간을 끈다면 그 피해는 시간이 지날수록 더욱 어려운 서민들을 향할 것”이라며, 이를 저지하기 위해 기자회견을 개최하게 되었다고 덧붙였다.

“전세대출 180조, 전월세 문제 빚으로 해결하려한 결과”
“빚 돌려막기에 불과한 임대인 보증금반환대출 확대해선 안돼”

참여연대 정책위원장인 김남근 변호사는 “2012년 23조원에 불과하던 전세자금 대출 잔액이 2021년 말 180조원까지 증가한 것은 집값과 임대료를 안정시킬 책임이 있는 정부와 정치권이 근본적인 해결책을 마련하기 보다 빚으로 문제를 해결하려한 결과”라고 꼬집었다. 또 “전세대출이 크게 늘어나면서 규제의 필요성이 지속적으로 제기되었으나 금융당국은 총부채원리금상환비율(DSR)에서 전세대출을 제외하는 등 사실상 문제를 방치했다”고 비판하며, 정부가 DSR 적용시 전세대출을 포함시켰다면 전세사기와 깡통전세가 이렇게 커지지는 않았을 것”이라고 주장했다. 김 변호사는 ‘과잉대출’을 금지하는 법률 내지 규범적 근거가 존재하지 않는 이상, 정부가 DSR 규제 완화의 유혹에 빠질 위험이 크며, “금융기관 또한 과잉 대출로 인한 책임이 미미하다”고 지적했다.

김 변호사는 윤정부가 부동산 대출규제를 정상화한다면서 DSR 규제를 허물고 있다고 강하게 비판했다. 김변호사는 “주택가격 하락기에 임대인들이 임차주택을 담보로 대출을 받아 그 돈으로 기존 임차인의 보증금을 내주면 새로 들어오는 주택 임차인은 저당대출채권자인 금융기관보다 후순위가 되기 때문에 새임차인이 보증금 손실을 입을 위험이 커진다”고 설명하며, “4명을 죽음에 이르게한 인천 미추홀구의 후순위 임차인들이 겪는 고통이 반복되어선 안 된다”고 일갈했다. 또 김변호사는 “주택 임대차 부문의 자산 건전성과 반환보증기관인 주택도시보증공사의 자산 건전성이 크게 악화될 가능성이 높다”며, “지금은 DSR을 완화할 시기가 아니라 주택 임대인에 대한 무분별한 대출이 늘어나지 않게 차주별 DSR 규제를 더욱 철저하게 준수해야 한다”고 강조했다.

전세사기와 깡통전세 피해 예방하려면

DSR(총부채원리금상환비율)에 임차인의 보증금 산입해 갭투기 차단하고,

전세 자금대출 차주에 대해서도 DSR을 적용해 전세 거품이 발생하지 않도록 철저히 관리해야 ”

전세사기깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위 소속, 이원호 한국도시연구소 책임연구원은 “보증금이 갭투기 등에 악용되는 것을 방지하기 위해서는 금융규제도 필요하다”고 주장했다. 이 연구원은 “정부의 무분별한 전세대출 확대와 보증보험만 믿고 정확한 조사 없이 대출을 실행한 금융기관이 문제를 키웠다”며, “금융당국에 대한 책임을 물어야 한다”고 강조했다. 이 연구원은 “보증금은 임대인이 상환해야 할 부채인 만큼 임대주택 소유자에 적용하는 DSR(총부채원리금상환비율)에 임차인의 보증금을 산입해 임대인이 자기자본 없이 과도한 레버리지를 활용하는 갭투기를 규제하고, 전세 자금대출 차주에 대해서도 DSR을 적용해 전세 거품이 발생하지 않도록 관리하는 것이 필요하다”고 주장했다. 아울러 이 연구원은 “전세대출 보증보험에 대한 실태조사를 실시하고 금융기관에 대한 관리감독을 강화해 무분별한 대출 실행을 제한해야 한다”고 덧붙였다.

무분별하게 이뤄진 전세대출 방치해 전세피해 키운 금융위원회에 대한 신속한 감사 실시해야

전세사기·깡통전세 재발 방지 위해선 전세대출과 전세보증 제도 개선해야”

마지막으로 민변 민생경제위원회, 이강훈 변호사는 “전세사기와 깡통전세 파동이 벌어진 원인 중 하나는 근본적으로 문재인 정부 기간 내내 과도하게 금리가 낮아지면서 전세금융이 과도하게 팽창한 것”이라고 지적했다. 이 변호사는 “지난 정부 시기와 최근에 이르기까지 왜 금융위원회가 전세 금융과 전세보증이 무분별하게 팽창하게끔 방치하여 전세 파동을 야기시켰는지, 전세 대출과 전세 보증과 관련해 어떠한 제도적 문제점이 있었는지 감사원은 신속하게 감사해야 한다”고 거듭 강조했다. 이 변호사는 ‘향후 전세사기, 깡통전세 파동이 다시 벌어지지 않도록 하기 위해서는 전세대출과 전세보증 제도를 개선해야 하며, 우선 전세대출 금융기관 및 보증기관과 관련해서는 전세대출과 전세보증을 주택담보 대출과 유사하게 주택가격의 일정 비율 이내로 제한하는 것이 필요하다”고 주장했다. 이 변호사는 “전세대출 수요 규제도 필요하다며, 전세 대출 원금의 일부를 대출기간 중 매월 변제하도록 전세 대출 방법을 규제하고 전세 대출 원리금에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용함으로써 임차인들이 과도하게 전세대출을 받지 않도록 하는 조치가 필요하다”고 목소리를 높였다. 이 변호사는 “이를 통해 전세보증금 가격에 낀 거품을 서서히 빼고 자기 자본 비율이 낮은 임대인들은 임대보증금 반환을 감당하기 위해 주택을 매각하여 주택 임대차 시장에서 빠져 나가도록 하는 방안이 마련돼야 한다”고 덧붙였다.

보도자료[원문보기/다운로드]


[참고자료]

1. 전세대출 현황

  • 2021년 1,800조원을 돌파한 가계부채는 2022년 최고치인 1871조원을 기록한 이후 미세하게 감소세로 전환함. 2023년 들어서도 가계부채는 감소하는 흐름을 보였으며 주택관련 대출도 1월과 2월에 각각 0.6조원씩 감소하는 등 축소되는 흐름을 보였음. 다만 주택관련 대출의 경우 2023년 3월에는 다시 1조원이 증가해 계속 감소세를 보인 기타대출과 대조됨.
  • 전세자금대출의 경우 2017년 이후 빠르게 증가하면서 2021년 상반기까지 30%를 상회하는 높은 증가율을 보이다가 이후 대출금리상승, 전세가격 하락 및 전세수요의 월세화 등의 영향으로 증가세가 큰 폭 둔화되어 2022년 10월에는 전년동기 대비 8.4% 증가율을 기록함. 2022년 연간 전세자금대출은 27조원으로 전년도 69.2조원 대비 증가세는 위축.
  • 2023년 들어 전세자금대출은 1월 -1.8조원, 2월 -2.5조원, 3월 -2.3조원 감소함. 지난해 말 기준 국내 은행의 지난해 12월 기준 전세자금대출 잔액은 170조5000억원으로 집계되었으나 2023년 1분기 전세자금대출 잔액이 감소하고 있는 상황으로, 현재는 약 165조 정도인 것으로 보임.

2. 윤석열 정부의 주택관련 대출 정책

대출규제 완화

  • 2022년 8월 1일부터 LTV 완화, 규제지역 주담대로 2주택 보유 시 처분기한 완화 및 신규주택 전입의무 폐지 등 규제완화
  • 다주택/임대사업자에 주담대 허용 등 대출규제 완화
  • 임차보증금 반환목적 주택담보대출의 각종 제한 규정 완화
  • 임차보증금 반환목적 주택담보대출 취급시 아래의 각종 제한을 일괄 폐지해 LTV, DSR 한도 내 대출 취급 가능토록 함.
  • 주담대는 원칙적으로 신규 대출로 취급해 대환시점의 DSR을 적용하도록 되어 있으나 1년 한시적으로 모든 신청자에 대해 DSR을 1년 한시적으로 만기연장하는 등 대환시 기존 대출시점의 DSR을 적용하도록 함. 단, 증액은 불허함.
  • 금리상승 등으로 인한 주담대 상환애로 차주도 “재무적 곤란차주”에 포함시켜 원금상환유예 및 조건변경을 통한 대환 허용
  • (현재) 재무적 곤란& 6억원미만 주택보유자 → (개선) DTI 70%↑&9억원미만 주택보유자

전세대출 관련

  • 전세자금대출 공급 확대 및 고정금리 공급
  • 고정금리 전세자금대출 공급 확대 유도
  • 주택금융공사 정책보증 지원을 강화하여 은행이 낮은 금리의 고정금리 전세자금대출상품 공급을 보다 확대하도록 유도.

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