[논평] ‘다주택자 양도세 중과 유예’ 끝내야 한다

고가·비거주 1주택 등 ‘똘똘한 한 채’, 양도세·보유세 감면 축소 등
종합적인 부동산 세제 개편 나서야

이재명 대통령은 어제(1/27) 국무회의에서 “비생산적인 부동산의 과도한 팽창은 필연적 거품을 키우게 된다”며 “당장의 눈앞의 고통, 저항이 두려워 불공정 비정상을 방치해선 안 된다”고 밝혔다. 이에 앞서 23일에는 5월 9일 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예를 연장하지 않겠다는 입장을 밝히고, 실제 거주하지 않는 ‘투기용 1주택’에 대해서 세제 개편의 필요성을 시사했다. 또한 김용범 정책실장도 ‘같은 한 채라도 소득세처럼 20억, 30억, 40억원 등 구간을 더 촘촘히 해 보유세를 달리 적용하는 것을 진지하게 고민해야 할 문제’라며 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 세제 개편 논의에 힘을 실었다. 대통령과 정책실장의 연이은 발언은 부동산 세제 정상화가 더 이상 피할 수 없는 과제라는 점에 대해 이재명 정부 내에서도 문제 인식이 공유되고 있음을 보여준다.

그러나 이러한 정부 인식이 실제 정책 결정과 실행으로 이어지고 있는지는 의문이다. 다주택자 양도소득세 중과는 입법해 놓고 이미 여러 차례 실행이 유예되어 정부 조세 정책의 일관성을 훼손해 왔다. 2026년 5월 양도소득세 중과 유예 종료를 목전에 두고도 정부 방침을 확정하지 않고 여론 동향을 살피는 듯한 태도는 문제다. 이와 더불어 소유자가 거주하지 않는 1주택, 고가 1주택 등에 대한 과세 강화 문제는 여전히 ‘검토’와 ’논의’에 머물 뿐, 구체적인 조세 개편 방향이나 일정은 제시되지 않았다. 정부가 스스로 지적한 부동산 시장의 비정상을 바로잡을 의지가 있는지 묻지 않을 수 없는 이유다. 이재명 정부에서 2026년 지방선거, 2028년 국회의원 총선거, 2030년 차기 대통령 선거 등 줄잇는 선거를 피해갈 방법이 없으므로 주택 조세 정책 개편과 관련해 정부가 주택 소유자들의 눈치만 살펴서는 안된다. 참여연대는 이재명 정부가 ‘다주택자 양도세 중과 종결’을 분명히 매듭짓고, 더 늦기 전에 ‘똘똘한 한 채’ 방지를 비롯한 종합적인 부동산 세제 개편 방안을 마련해 신속하게 추진할 것을 촉구한다.

대통령과 정책실장이 지적한 ‘비생산적인 부동산의 과도한 팽창’은 서울과 수도권을 중심으로 한 집값 상승과 고가 주택 쏠림 현상을 말하는 것이지만, 이는 주택이 거주의 수단이 아니라 투기와 자산 증식의 수단으로 작동해 온 구조적 문제를 방치한 결과이기도 하다. 다주택자뿐 아니라 고가·비거주 1주택자에게까지 폭넓게 부여된 과도한 세제 혜택은 이러한 문제를 구조적으로 키워왔다. 특히, 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 고가 1주택 소유자는 취득·보유·양도 전 과정에서 다양한 감면 혜택을 누리며, 실거주 여부와 무관하게 주택 보유를 정당화해 왔다. 이러한 세제의 대폭적인 개혁 없이 공급 확대만으로는 부동산 시장의 과열과 불균형을 해소하기 어렵고, 주거 안정과 조세 형평을 기하기도 어렵다.

이제 정부는 문제 인식만이 아니라 정책으로 입장을 표명해야 한다. 정부는 우선, 5월 9일로 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하고, 비거주 1주택, 고가 1주택의 양도세와 보유세 강화 등 종합적인 부동산 세제 개편에 나서야 한다. 양도소득세 감면 기준을 단순한 ‘보유 기간’이 아니라 ‘실제 거주’ 중심으로 전환하고, 실거주 요건을 강화해 투기 목적의 주택 보유를 분명히 차단해야 할 것이다. 아울러 보유세의 정상적인 과세를 위해 공시가격 제도를 정상화해야 한다. 참여연대는 이재명 정부가 스스로 밝힌 문제 인식에 기초해 책임 있는 정책 결정과 실행으로 완결할 것을 다시 한 번 촉구한다. 지금 필요한 것은 추가 검토가 아니라 부동산 세제 정상화를 향한 결단과 실천이다.

논평 [원문보기/다운로드]