[전세 개혁 방안 토론회] 전세 어떻게 바꿔야 하나? 

오늘(11/21) 오후2시, 국회 제1간담회의실에서 더불어민주당 서영교·김승원 의원, 조국혁신당 박은정 의원, 진보당 윤종오 의원, 민변 민생경제위원회, 전세개혁연구회 공동주최로 전세 개혁 방안을 모색하는 토론회가 개최되었다. 이번 토론회는 대규모 전세사기와 깡통전세 피해를 통해 전세 제도의 헛점, 무분별한 전세대출과 보증, 허술한 임대사업자 관리 감독 제도 등의 문제점이 확인되면서 전세 제도 개선 필요성이 커짐에 따라 사회적 논의와 제도 개선 방안 모색을 위해 마련되었다.

첫번째 발제자인 임재만 교수는 전세사기 피해를 예방하려면 우선 임대주택 부채비율 상한제를 통해 전세대출과 보증이 무분별하게 확대되지 않도록 해야 한다고 강조했다. 임교수는 전세가율 규제 또는 전세보증금 보증 비율을 규제해야 하며, 장기적으로 전세대출의 원금 상환은 임대인이 지고, 이자 지급은 임차인 하는 개선이 필요하다고 주장했다. 또 임대주택사업자 등록을 의무화가 시행되어야 한다며, 민간임대주택과 임대사업자 등록을 의무화하면 임대시장에 대한 정보시스템을 구축할 수 있으며, 시장 모니터링도 가능하고, 무엇보다 임대차 계약의 위험 정도를 파악할 수 있는 장점이 있다고 설명했다. 임 교수는 전세가 비율 규제, 전세계약의 물권화, 임대주택 및 임대사업자 등록 의무화 등 근본적으로 전세 피해 예방을 위한 규제를 하더라도 전세가 존속하는 한 전세의 월세화에 따른 주거비 부담 증가는 막기 어렵다며, 근본적으로 월세 시장의 안정이 중요하다고 꼬집었다. 이을 위해서는 임대주택시장에서 부담가능한 주거비로 안정적으로 점유할 수 있는 공공임대주택 재고를 확충해야 한다고 주장했다. 그럼에도 민간임대주택시장에서 무기한의 계약갱신권, 거주하기에 적합한 주택 품질의 유지, 전월세인상률 상한제를 통한 점유안정과 거주적합성 강화, 주거비 부담 완화를 추구하는 한편, 월세세액공제, 주거비 지원 등을 통해 월세 주거비 부담을 완화하기 위한 정책을 제시해야 한다고 덧붙였다.

두번째 발제자인 이강훈 변호사는 안전한 전세를 위한 주택임대차보호법(이하 임대차법) 개정 과제를 제시했다. 이 변호사는 전세 제도의 문제점과 위험성이 확인된 만큼 이를 개선하기 위한 △주택임차권의 물권화 (임대차등기의 일반화, 등기된 임대차에 경매청구권 부여), △바지임대인 방지, △소액임차인 및 최우선변제 제도 개선, △임대인과 임차인간 거래정보 격차 해소, △임대사업자 제도 개선 등이 필요하다고 주장했다. 첫째, 현재 국회에 발의된 임차권 등기 관련 법안은 등기를 강제할 방법이 없다며, 보증금 지급과 임대차 등기협력의무 이행을 동시이행관계로 규정하는 것이 필요하다고 주장했다. 둘째, 바지임대인 문제 해결을 위해 등기한 임차권에 경매 청구권을 부여하는 방안과 양도인의 사전통지의무 이행을 강제하는 방안을 제시했다. 셋째, 최우선 변제 제도 관련해서는 우선 변제를 받을 보증금의 범위와 기준은 전국에 동일하게 적용하고, 최우선변제금의 범위는 선순위 담보물권자가 담보물권을 취득한 때의 규정에 따라 판단하도록 하는 방안을 제안했다. 넷째, 정보 비대칭 문제 해결을 위해서는 주택임대차 계약시에 권리관계, 관계법령 등의 구체적인 설명이 필요하며, 이는 관련 임대차법, 국세징수법, 공인중개사법 개정이 뒤따라야 한다고 주장했다. 특히 임대인의 정보 제시 의무는 국세와 지방세 뿐 아니라 건강보험료 납부확인서 등을 포함하여 보완해야 한다고 덧붙였다. 다섯째, 민간임대주택과 임대사업자 제도가 부실하여 개선이 필요하다고 강조하며, 모든 민간 임대주택의 등록을 의무화하면서 현행 임대사업자 제도를 병행 운영하는 방안 제시했다. 

이어진 토론에서 이철빈 전세사기 전국대책위 위원장은 그동안 다양한 전세사기 예방 관련 방안이 나왔으나 전세사기 원인을 너무 협소하게 해석하거나 개별 임차인의 대응책에 그쳐 근본적인 제도 개선 논의가 이뤄지지 않고 있다고 지적했다. 이 위원장은 임차인 입장에서 전세가율이 법제화되어 보증보험 가입의 필요이 낮아지는 것이 최선이라고 평가했다. 전세가율이 규제되는 것 만큼 월세 상승 위험이 커지는데 따른 대책 마련이 필요하다고 덧붙였다. 임대차 등기 방안은 바지임대인 문제 해결의 대안이 될 수 있다는 점도 눈여겨볼 지점이라며, 임차권등기와 사전통지의무, 양수인의 보증금상환능력 증명은 필수이며, 건강보험료도 조세에 준하는 납부 의무가 있는 만큼 세금체납 정보와 유사한 수준의 납부내역 확인 필요하다고 평가했다. 또 민간임대 시장의 임대사업자 등록을 의무화하고, 임대차계약 미신고 과태료 부과조치를 즉각 시행해서 제대로 된 임대차계약 신고를 유도하고, 장기적으로 임대주택에 대한 등록제, 이력제로 발전시키는 것이 필요하다고 강조했다.

윤성진 국토연구원 부연구위원은 지난 몇 년간 전세와 관련한 엄청난 사건이 발생했음에도 제도적 여건이 변화하지 않았다고 꼬집으며, 전세 제도가 급히 없어지기 어려운 만큼 위험한 전세가 없어지도록 해야 한다고 주장했다. 윤 연구위원은 두 발제자의 전세대출 개혁 방향이 합리적이라고 평가했다. 전세대출의 반환 여부가 임대인의 보증금 반환 여부와 직결되어 있는 상황에서 원금상환 의무가 임차인에게 놓여 임대인이 반환하지 않은 경우 임차인의 채무로 이어지는 것은 문제라고 지적했다. 원금 상환 의무가 임대인에게 주어진다면, LTV 등을 통해 전세가율을 조정하는 방안도 현실화되기 용이할 것이라고 덧붙였다. 또한 전세대출의 이자의 경우 임차인이 부담하고 임차인의 DSR 등을 통해 규율하는 것이 정당하다고 발언했다. 다만 현재 정책 진척에 비추어보면 다소 개혁적인 움직임에는 분명하다고 평가했다. 또 임대차 등기가 일반화되는 경우, 정보접근성이 확대되고 경매청구권 등 물권적 기초가 강화되어 전세제도의 취약성이 많이 완화될 수 있다는 강점이 있으나 시장 혼란과 불편을 최소화하고 실제 임차인의 주거권 보호로 이어지기 위해서는 비용과 접근성의 문제가 먼저 해결되어야 한다는 의견을 제시했다.

권지웅 경기도 전세피해지원센터 센터장은 전세보증금 보호에 허점을 보완해야 하며, 발제자가 제시한 전세 개혁 방안에 대체로 공감한다고 밝혔다. 권 센터장은 발제 내용에서 다뤄지지 않은 ①계약 시 제공 정보,  ②소유권 이전에 대한 대응,  ③보증금 지연 반환에 대한 대응,   ④보증금 회수 절차 간소화,  ⑤보증금 미반환 처벌 강화,  ⑥임대 사업자 자격 강화,   ⑦전세가율 조정 부분을 추가 의견으로 제시했다. 보증금 보호를 위한 제도가 만들어지고 안착하는 데 필요한 사회적 논의 역량이 한정되어 있음을 감안하면 합의 가능한 변화부터 우선 제도화할 필요가 있으며, 전세사기 재발 방지를 위한 제도 개선이 반드시 진행되도록 정부와 국회가 노력해야 한다는 점을 강조했다. 

참가자들은 이번 토론회가 전세 제도 개혁에 대한 논의의 출발점이 되었다며, 이후 사회적 논의가 확대되어 제도 개선으로 이어져야 한다고 의견을 모았다.

자료집 [원문보기/다운로드]

보도자료 [원문보기/다운로드]

[토론회 개요]

• 제목 : 전세 개혁 방안 모색을 위한 토론회 _ 전세 어떻게 바꿔야 하나?
• 일시 및 장소 : 2024년 11월 21일 목요일 오후2시, 국회 제1간담회의실 
• 주최 : 민주사회를 위한 변호사모임, 전세개혁연구회, 더불어민주당 서영교·김승원 의원, 조국혁신당 박은정 의원, 진보당 윤종오 의원
• 진행안
• 좌장 : 최은영 한국도시연구소 소장 
• 발표
  • 임재만 세종대 부동산학과 교수
  • 이강훈 변호사, 민변 민생경제위원회 
• 패널
  • 이철빈 공동위원장, 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 
  • 윤성진 부연구위원, 국토연구원
  • 권지웅 경기도 전세사기피해지원센터 공동센터장 
  • 정태현 사무관, 국토교통부 주택기금과