[기자회견] 전월세 안정을 위한 등록임대사업자 제도 개선 방안을 발표했습니다

등록임대 시 임대인 세부담, 아파트 45%·비아파트 33% 감소

전월세 안정화 위해 6년 단기임대 폐지·10년 이상 장기임대로 개편해야

임차인에 비해 과도한 임대인의 종부세·양도세 등 세금 특혜 대폭 축소해야

참여연대 민생희망본부는 오늘(4/1) 오전 10시, 세입자 주거 안정이라는 취지와 달리 실제로는 임대인에게 과도한 혜택이 집중되는 구조로 운영되고 있는 주택임대사업자 제도의 문제점을 지적하고, 임대인과 임차인 간 편익을 비교·분석한 결과를 담은 이슈리포트 <주택임대사업자 제도, 전월세 안정을 위해 어떻게 바꿔야 하나?> 를 발표했습니다.

또한 이를 기반으로 올해 전월세 불안이 예상되는만큼 이를 해소하기 위한 방안으로 △민간임대주택 등록의무화와 과도한 세제 혜택 축소 △임대차 안정화 효과가 적은 6년 단기임대 폐지와 10년 장기임대로의 개편 △장기공공임대주택 확대 등의 제도 개선 방안을 제시했습니다. 

김은정 참여연대 협동사무처장은 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 전세 비중이 2019년 63.1%에서 2025년 41.5%로 감소하고, 월세 비중은 58.5%까지 증가하는 등 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있다고 설명했습니다. 특히, 청년과 저소득층이 거주하는 비아파트를 중심으로 월세 확대와 임대료 상승이 이어지며 주거 부담이 커지고 있다고 지적했습니다. 또한, 전체 2,300만 가구 중 678만 가구가 민간임대주택에 거주하지만, 이 중 등록임대주택은 126만 가구(5%)에 불과해 상당수가 제도 밖에 놓여있다고 지적했습니다. 김 처장은 임대사업자 제도가 세입자 주거 안정을 목적으로 도입되었지만, 임대인에게 부과되는 의무에 비해 과도한 혜택이 주어지면서 투기와 조세 회피 수단으로 악용되는 문제가 있다고 비판했습니다. 다만, 등록임대주택은 최장 10년 거주와 임대료 인상률 5% 제한 등 일정한 장점이 있는 만큼, 현행 제도를 보완·개선하면 전월세 시장 안정과 비아파트 월세 세입자 보호를 위한 대안이 될 수 있다고 주장했습니다. 

임재만 세종대 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 등록임대주택의 제도 개선을 위해서는 우선 임대인과 임차인 간 혜택의 적절성에 대한 검토가 필요하다고 밝히며, 서울 지역 아파트와 비아파트를 대상으로 편익 비교 분석 결과를 발표했습니다. 임대인 편익은 세제 혜택 등을 기준으로, 임차인 편익은 시장 임대료와 규제 임대료의 차이에 따른 비용 절감 등으로 산정했습니다. 

[아파트 사례]

임대인 L1씨가 아파트 1채를 임대주택으로 등록한 경우(강남구 아파트 1채 거주, 마포구 아파트 1채 임대), 8년 동안 부과된 종합부동산세와 양도소득세은 약 4억원으로, 미등록 시 약 7.2억 대비 약 45% 감소합니다(<표1> 참고). 여기에 주택가격 상승에 따른 약 16.7억 원의 자산이익까지 더하면, 초기 투자 자본 1.7억 원 대비 세금을 제외한 투자수익률은 약 7.7배에 달하며, 등록 여부에 따라 투자수익률은 약 1.36배 차이가 발생합니다. 

<그림1> 아파트 등록임대사업자 L1씨 사례 

– 거주주택(A) : 서울 강남구 A아파트(‘16년 매입 11억, ‘26년 매도 42억)   – 임대주택(B) : 서울 마포구 B아파트 (‘16년 보증금 5.1억 (장기임대 8년) * 임대주택(B)의 취득가액(6.7억), 양도가액(23.5억), 장기보유특별공제(70% 적용)

                              <표1>아파트 등록 vs 미등록 임대사업자의 종부세·양도세 비교     (단위 : 만원)

구분	등록 (a)	미등록(b)	차이(b-a)
보유주택	거주1채+장기임대 1채	거주1채+임대1채
종합부동산세(1년) 평균	107	1,346	1,239
종합부동산세 합계 (8년)①	859	10,768	9,909
양도소득세 ②	39,053	61,096	22,043
합계(①+②)	39,912	71,864	31,952

반면, 아파트 등록임대주택에 거주한 임차인T1의 편익은 임대료 인상 제한에 따른 이자절감 1,475만 원과 이사비 절감 300만 원을 포함해 8년간 약 1,775만 원 수준에 그쳤습니다. 이는 2016년 보증금 약 5.1억 원으로 전세계약을 체결한 이후 2년마다 5%씩 인상된다고 가정할 때, 2024년 보증금은 약 6.2억 원으로 추정되며, 신규 계약 대비 갱신 계약의 임대료 차이에 전세대출 금리를 적용해 이자 절감액을 산출하고, 8년간 최대 3회의 이사 비용을 약 300만 원으로 추정한 결과(<표2> 참고)입니다. 

                                            <표2>(아파트)등록임대주택 임차인 혜택             (단위 : 만원)

년도	신규(a)	갱신(b)	5% 인상(c)	신규-5%인상(d=a-c)	전세대출 금리(e)	이자절감액(f=dxex2년)
2024	70,647	62,404	62,059	8,588	4.34%	373
2022	59,922	61,180	59,104	818	5.16%	84
2020	77,188	77,188	56,289	20,899	2.58%	1078
2018	52,712	52,712	53,609	-897	3.33%	-60
2016	51,056
소계						1,475
이사비용	3회 * 100만원					300
합계						1,775

[비아파트(오피스텔) 사례]

비아파트(오피스텔) 사례에서도 임대인과 임차인 간 편익 차이는 뚜렷하게 나타났습니다. 임대인 L2씨가 임대사업자로 등록한 경우(강남구 아파트 1채 거주, 마포구 오피스텔 1채 임대), 8년 동안 종합부동산세와 양도소득세 감면 등 세제 혜택은 약 4,211만 원(<표3> 참고)입니다. 특히, 오피스텔은 양도 차익이 크지 않아 양도소득세 차이는 60만 원 수준에 그쳤으나, 종합부동산세 감면 효과로 전체 세제 혜택은 4,211만 원으로, 미등록 시 1억 2,775만 원 대비 약 33% 감소했습니다.  

<그림2> 오피스텔 등록임대사업자 L2씨 사례 

– 거주주택(A) : 서울 강남구 A 아파트(‘16년 매입 11억, ‘26년 매도 42억)    – 임대주택(C) : 서울 마포구 C 오피스텔(16년 보증금 1000만원 월세 79만원 (장기임대 8년) * 임대주택(C)의 취득가액(2.3억), 양도가액(2.5억), 장기보유특별공제(70% 적용)

                                  <표3> 비아파트 등록 vs 미등록 임대사업자의 혜택 비교          (단위 : 만원) 

구분	등록 (a)	미등록(b)	차이(b-a)
보유주택	거주1채 + 장기임대 1채	거주1채+임대1채
종합부동산세(1년)	108	626	519
종합부동산세(8년) 합계 ①	861	5,012	4,151
양도소득세 ②	7,703	7,763	60
합계(①+②)	8,564	12,775	4,211

반면, 오피스텔에 거주한 임차인 T2씨의 편익은 월세 절감 192만 원과 이사비 절감 450만 원을 포함해 8년간 642만 원 수준에 그쳤습니다. 이는 2016년 보증금 1,000만 원, 월세 79만 원으로 임대차 계약을 체결한 이후 8년간 거주했다고 가정하고, 신규 계약과 갱신 계약 간 임대료 차이를 기준으로 월세 절감액을 산출하고, 최대 9회의 이사 비용을 약 450만 원으로 추정한 결과입니다(<표4> 참고). 

<표4> 등록임대주택(오피스텔) 임차인 혜택 

구분	연도	금액
임대료 절감	2017 ~ 2022 2023 ~ 2024	12만원 * 6년 = 72만 원 60만원 * 2년 = 120만 원
이사 비용		9회 * 50만원=450만 원
합계		642 만 원

이강훈 변호사(참여연대 집행위원장)는 현재의 전월세신고 의무제와 임대사업자 등록 선택제를 기반으로 임대주택과 주택임대사업자 등록 의무화를 도입해야 한다고 제안했습니다. 이 변호사는 임대주택 등록제도가 지자체의 임대차 관리 인프라로 기능하고 임차인에게 정보 제공을 통해 공정한 계약을 가능하게 한다는 점을 강조하며, 현행 선택적 등록 방식으로는 정책 효과를 기대하기 어렵다고 지적했습니다. 

이에 ▲1채 이상 임대주택 등록 의무화 ▲주택의 물리적 구조·품질·임대료·보증금 등 핵심 정보 등록 및 공개 ▲다가구주택 도면 제출 등을 포함한 임대주택 등록 의무화를 제안했습니다. 또한, 일정 규모 이상(예: 5호 이상) 임대사업자는 세법상 등록과 별도로 임대정보시스템 구축 등 행정 목적의 사업자등록을 의무화하고, 지자체의 관리·감독을 강화해야 한다고 강조했습니다. 또한, 임대인과 임차인 간 혜택의 불균형을 해소하기 위해 ▲6년 단기임대는 폐지하고 10년 이상 장기 임대사업자에게만 혜택 부여, ▲민간 임대차의 갱신 횟수를 확대해 최소 6년 이상 거주를 보장할 수 있도록 주택임대차보호법 개정이 필요하다고 강조했습니다. 

이와 함께 현행 임대사업자 제도가 주택가격 상승에 따른 양도소득세 감면 혜택을 중심으로 다주택 갭투기 이익을 보호하는 구조로 작동하고 있다고 지적하며, ▲임대소득세 정상화,▲건강보험료 감면 혜택 중단, ▲ 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 폐지,▲ 종합부동산세 합산 배제 혜택 폐지 또는 축소 등을 제안했습니다. 마지막으로 무주택 서민의 주거 안정을 위해서는 부담 가능한 임대료로 장기간 거주할 수 있는 장기공공임대주택 확대가 최우선 과제라고 강조했습니다.

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